Comment réaliser un état des lieux de sortie en sollicitant un huissier ?

En règle générale, un bailleur sollicite un huissier pour un EDL de sortie dans 3 situations :

Le locataire est absent ou refuse de signer l'état des lieux

Lorsqu’un locataire ne se présente pas au rendez-vous ou refuse de signer l’état des lieux, il devient impossible d’établir un document contradictoire. Dans ce cas, seul un huissier peut dresser un constat unilatéral qui aura une valeur légale et sera opposable.

Des conflits surviennent sur la répartition des dégradations

Si des désaccords surgissent au moment de constater l’état du logement (nature des dégradations, responsabilité, vétusté), l’intervention d’un huissier garantit une appréciation neutre. Cela évite que le bailleur soit accusé d’exagérer les dommages ou d’imposer une retenue abusive sur le dépôt de garantie.

Le bailleur souhaite prévenir les litiges

Même sans tension apparente, un bailleur peut préférer l’objectivité d’un huissier pour sécuriser la sortie du locataire, surtout dans les logements à forte valeur locative, en colocation, ou après une longue durée d’occupation. Le constat d’huissier constitue alors une preuve robuste si une procédure judiciaire devait s’engager.

1. Choisir un huissier compétent dans la zone géographique du logement

L’huissier doit obligatoirement être territorialement compétent. Il faut donc faire appel à un professionnel rattaché au tribunal judiciaire dont dépend le logement.

2. Contacter l’étude et préciser les modalités pratiques

Il suffit de téléphoner ou d’envoyer un mail à une étude d’huissier pour convenir d’un rendez-vous. Il faut indiquer :

• L’adresse du logement ;
• Le nom des parties ;
• La date de fin de bail souhaitée ;
• Les coordonnées du locataire (pour la convocation).

3. Délais à prévoir avant la remise des clés

Le délai entre la prise de contact et la réalisation du constat dépend de la disponibilité de l’huissier et du respect du préavis de convocation. Il faut prévoir une marge d’au moins 10 jours pour sécuriser la procédure et éviter tout report.

Voici les 4 étapes d'un état des lieux de sortie rédigé par un commissaire de justice :

Étape 1 : La convocation du locataire et du bailleur

Le commissaire de justice adresse une convocation au bailleur et au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance.

Il leur précise la date et l'heure du rendez-vous afin qu'ils soient présents.

Si l'une des parties ne répond pas à la convocation, la visite a lieu sans lui.

Étape 2 : La visite du logement

La rédaction de l'état des lieux est faite par l'officier public. Chaque partie peut inscrire ses observations sur le procès-verbal.

Si le propriétaire bailleur ou le locataire n'est pas présent lors de l'état des lieux, il ne peut invoquer cette absence pour contester le constat de l'huissier de justice.
Le document s'impose aux deux parties présentes ou non.

Étape 3 : La signature de l'état des lieux

L'état des lieux de sortie est dûment signé par les deux parties au terme de la visite. Sachez par ailleurs qu'il est possible de refuser de signer un état des lieux de sortie établi par un huissier.

Toutefois, si l'un d'eux n'est pas présent ou s'il refuse de signer, le document rédigé par l'officier ministériel demeure valide.

Étape 4 : L'envoi d'un exemplaire du procès-verbal à chaque partie

Une copie de l'état des lieux est remise au propriétaire et au locataire, soit en main propre, soit par envoi recommandé avec accusé de réception.

Dès lors, le bailleur peut prélever sur le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de bail le coût des travaux à prévoir pour les dommages visés dans l'état des lieux.

Si le bien est en bon état (sans dommages relevés), le bailleur restitue l'intégralité du montant au locataire sortant.

Le tarif d’un état des lieux de sortie établi par un huissier est encadré par le décret n° 2014-673 du 25 juin 2014, régulièrement révisé. Ces frais sont forfaitaires et dépendent de

• La superficie du logement ;
• La zone géographique, selon la classification définie par la réglementation (zones 1, 2 et 3).

À titre indicatif, voici un tableau montrant les tarifs applicables en 2025 :

Si l’état des lieux est réalisé à l’amiable et en présence des deux parties, les frais sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire, comme le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Notons cependant que si le locataire refuse de participer ou ne se présente pas à l’état des lieux malgré une convocation en bonne et due forme, l’intégralité des frais peut lui être imputée.

Pour cela, il faut remplir 3 conditions :

1. La convocation ait été envoyée au moins 7 jours avant, par acte d’huissier ;
2. L’état des lieux soit réalisé à la date fixée dans la convocation ;
3. Le bail évoque un état des lieux réalisé par huissier.

Le constat d’huissier a une valeur juridique supérieure à un état des lieux amiable :

• Il constitue une preuve recevable en justice ;
• Il garantit l’impartialité de l’évaluation ;
• Il sécurise toute retenue sur le dépôt de garantie, en réduisant le risque de contestation ultérieure.

Cette solution évite donc au bailleur toute contestation ultérieure.