Comment réagir en cas de vice caché identifié après l'état des lieux de sortie ?

Définition de l'état des lieux de sortie 

L'état des lieux de sortie permet d'évaluer l'état d’un bien en le comparant à l'état des lieux d’entrée. Si l’état des lieux d’entrée est réalisé au moment de l'arrivée du locataire dans le logement, à l’inverse, l’état des lieux de sortie intervient en fin de location. 

Ce document est un moyen pour le propriétaire d'identifier les responsables des éventuelles détériorations ainsi que leur coût, le cas échéant.

Ce que dit la loi sur l'état des lieux de sortie 

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l'état des lieux de sortie doit être réalisé au moment de la libération du logement, le plus souvent lors de la remise des clés par le locataire. De même, le document doit être établi de façon contradictoire. La présence des deux parties (propriétaire et locataire) est donc obligatoire. 

Rédiger un état des lieux de sortie est une tâche complexe. Pour simplifier cette formalité, BailFacile propose un modèle d'état des lieux téléchargeable en ligne gratuitement. Il vous suffit ensuite de remplir les informations requises, pour obtenir un état des lieux personnalisé.

Les vices cachés correspondent à toutes les détériorations réalisées par le locataire qui n’auraient pas été mentionnées lors de l’état des lieux de sortie. Autrement dit, le bailleur s’aperçoit trop tard, après avoir signé le document, que le locataire a omis de mentionner certaines dégradations. Cela peut être des dommages causés aux murs, sols et plafonds (trous, fissures, tâches hors usure naturelle du logement…).  

La dégradation des équipements, des appareils électroménagers fournis, des installations sanitaires ou encore des extérieurs peut également entrer dans cette catégorie. En définitive, la détérioration est imputable au locataire du moment qu’il a failli à son obligation d’entretien du logement.

Car vous ne le saviez peut être pas, mais les dégradations à rattacher au locataire diffèrent de celles imputées au propriétaire :

• Le locataire est tenu responsable des dégradations résultant d'un manque d'entretien du bien ou de l'absence de réparations locatives qu'il aurait dû effectuer ; 
• Le propriétaire est quant à lui responsable des dégradations liées à la vétusté, c'est-à-dire celles qui résultent de l'usure normale du logement, ainsi que des dégradations découlant de l'absence de réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.

Lorsque ces dégradations sont identifiées au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut alors retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie du locataire. Mais il en va différemment lorsque ces détériorations sont identifiées une fois le document signé. 

La procédure à l'amiable 

Si le propriétaire souhaite contester l’état des lieux de sortie après sa signature, il peut commencer par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire.

Dans ce courrier, le propriétaire doit bien évidemment préciser les points spécifiques du désaccord et mettre en demeure le locataire de fournir une réponse dans un délai raisonnable. Cette procédure amiable est nécessaire pour permettre au propriétaire de solliciter la réalisation d'un second état des lieux afin de réévaluer la situation.

Si la réponse apportée par le locataire n'est pas satisfaisante ou bien que celui-ci ne répond pas du tout, deux possibilités s’offrent à vous :

1. Faire appel à un conciliateur de justice : il s’agit d’auxiliaires de justice bénévoles et assermentés dont le rôle consiste à faciliter la résolution amiable des litiges entre les parties ; 
2. Saisir la commission départementale de conciliation : conformément à l'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, la CDC permet de régler les conflits entre bailleur et locataire à l'amiable, de façon juste et gratuite.

Retenez également que si la commission n'a pas le pouvoir de rendre un jugement, elle peut toutefois guider les parties dans la résolution de leur litige et les aider à parvenir à un accord. La commission départementale à saisir correspond à celle du département où se trouve le logement faisant l'objet du litige. 

La procédure contentieuse

En dernier recours, si la procédure de conciliation amiable n'aboutit pas, les parties peuvent toujours intenter une action en justice pour résoudre le litige relatif à l'état des lieux de sortie.

Dans ce cas, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent rattaché à la localisation du logement.

Il est aussi possible de faire appel à un huissier de justice qui est en mesure de réaliser un nouvel état des lieux inopposable.

Vous disposez de 3 ans, après l'apparition du litige, pour contester l’état des lieux sortant.