Comment réagir en cas de vice caché identifié après l'état des lieux de sortie ?

Le principe veut qu’une fois l’état des lieux signé, le bailleur ne peut plus réclamer des réparations supplémentaires. Toutefois, les vices cachés découverts après l'état des lieux de sortie font exception à cette règle.

Le bailleur conserve le droit d’agir contre le locataire, même après la remise des clés, s’il parvient à prouver que :

• Le dommage a été volontairement masqué ;
• Le locataire a agi avec négligence ou mauvaise foi ;
• La dégradation est imputable à son usage personnel.

Cette démarche est plus délicate que lorsqu’un désordre est constaté pendant l’état des lieux, mais elle reste juridiquement recevable.

Dégradations volontairement dissimulées

Certains locataires tentent de masquer des dégradations juste avant leur départ. Un coup de peinture fraîche peut camoufler un mur imbibé d’humidité, une couche d'enduit pour recouvrir des fissures importantes, ou un tapis cacher un carrelage fendu. Ce comportement constitue une manœuvre frauduleuse et engage clairement la responsabilité du locataire.

Dommages non visibles lors de l’état des lieux

Certaines dégradations restent invisibles au moment de la visite. Des câbles électriques sectionnés derrière un mur, une canalisation bouchée par un objet jeté par le locataire ou encore une fuite masquée temporairement ne peuvent être décelés sans inspection technique approfondie.

Travaux mal exécutés par le locataire

Lorsqu’un locataire entreprend lui-même des réparations ou des aménagements sans savoir-faire, les dégâts n’apparaissent pas forcément immédiatement. Un siphon mal monté, une cloison montée sans respect des normes ou des branchements électriques hasardeux peuvent provoquer des désordres dans les semaines qui suivent.

Pour prouver l'existence d'un vice caché après l'état des lieux de sortie, le propriétaire peut réunir :

• Constat d’huissier : faire appel à un huissier permet de documenter objectivement la situation. Un constat précis, avec photos à l’appui, renforce le dossier en cas de contentieux ;
• Des factures, des devis ou rapports d'artisans : les professionnels intervenus pour réparer le dommage peuvent fournir un rapport technique mentionnant la nature, l’origine et la date probable du sinistre. Les factures et les devis permettent d'évaluer les dégradations. Ces éléments sont souvent déterminants pour démontrer que le vice est imputable au locataire ;
• Témoignages et photos datées : des voisins, un gardien ou des artisans ayant vu le logement avant et après peuvent témoigner. Des photos prises à différents moments, avec données de datation (EXIF), peuvent également établir la chronologie du dommage.

Pour obtenir réparation, le bailleur doit :

1. Envoyer une lettre de mise en demeure : Avant toute chose, il faut faire parvenir une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire doit y demander réparation ou indemnisation. Cette lettre doit décrire le vice découvert, rappeler les obligations du locataire et fixer un délai pour agir :
2. Faire intervenir un huissier et éventuellement des artisans : avant de passer à la prochaine étape, il faut constater l'existence des vices cachés. Pour ce faire, le bailleur a intérêt à faire appel à un commissaire de justice et des artisans selon la technicité des dommages ;
3. Intenter une action en justice : en l'absence de solution amiable, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire compétent. Le juge examinera les preuves et décidera si le locataire doit indemniser. La demande peut inclure le remboursement des frais de remise en état, mais aussi des dommages et intérêts si la mauvaise foi est avérée.

2 situations peuvent survenir : 

• Si le dépôt de garantie n’a pas encore été restitué, le bailleur peut en suspendre tout ou partie, à condition de justifier clairement les raisons de cette retenue. Le délai légal de restitution est de 1 mois après la remise des clés en l'absence de dégradations, et 2 mois si des retenues sont justifiées. Si le vice est découvert dans ce laps de temps, le propriétaire peut légalement conserver la somme nécessaire aux réparations, à condition d’en apporter la preuve (devis, constat, photos, etc.).
• Si le dépôt de garantie a déjà été restitué, cela ne fait pas obstacle à une action en réparation. Le bailleur peut toujours réclamer une indemnisation en dehors de la restitution, par voie amiable ou judiciaire. Dans ce cas, la procédure s’apparente à une action classique pour obtenir des dommages et intérêts, indépendamment du dépôt de garantie.

Notons que si le montant des réparations dépasse celui du dépôt de garantie, le bailleur est en droit de réclamer la différence au locataire fautif.