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À propos de l'état des lieux

L’état des lieux est une annexe essentielle du bail établie conjointement par le bailleur et le locataire aux entrées et sorties du logement. Il est prévu par l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

Son objectif est de décrire précisément l’état du bien loué et de chacune de ses composantes. Au choix, il est possible de regrouper l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document ou de les garder séparés.

Sa réalisation va permettre d’effectuer une comparaison entre l’état du logement lors de l’entrée du locataire et lors de sa sortie. Cette comparaison va servir à établir les responsabilités de chaque partie en cas de litige, concernant les dégradations éventuelles apparues dans le logement pendant la durée du contrat de location.

Au choix, il est possible de regrouper l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document ou de les garder séparés.

Quels sont les avantages de l’état des lieux pour chacun des parties ?

Pour le propriétaire : en effectuant un état des lieux à la prise de possession des locaux et au départ du locataire, le propriétaire peut constater l’évolution de l’état de son logement au cours de la période d’occupation du bien et éventuellement prétendre à des dédommagements financiers.

Le propriétaire pourra en effet conserver tout ou partie du dépôt de garantie (appelé aussi couramment « caution de loyer ») en cas de dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale du bien. Toute retenue doit être justifiée, notamment par le biais des documents suivants :

Pour le locataire : l’état des lieux d’entrée va permettre de vérifier que le logement mis à sa disposition est en bon état.

L’état des lieux de sortie (qui comme son nom l’indique sera lui réalisé à la sortie du logement lors de la remise des clefs) permettra d’apporter la preuve que les éventuelles dégradations subies par les locaux résultent uniquement de la vétusté du bien et d’un usage normal.

Comment réaliser un état des lieux ?

La réalisation de l’état des lieux doit être contradictoire, cela signifie qu’un accord entre le propriétaire et le locataire doit être trouvé quant à l’état des locaux et des différents équipements lorsque le futur occupant prend possession du bien.

L’état des lieux est une procédure particulière et certaines mentions sont obligatoires afin de garantir la fiabilité du document.

Comment remplir un état des lieux ?

L’état des lieux doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires

  • Le type d’état des lieux : entrée ou sortie ;
  • Sa date de réalisation ;
  • L’adresse précise du logement ;
  • Le nom des parties et l’adresse du bailleur ;
  • S’il y a lieu, le nom et l’adresse des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  • S’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau, d’électricité et de gaz ;
  • S’il y a lieu, les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ;
  • Le détail et l’usage des clés ou des autres moyens d’accès (badge, télécommande…) aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce, la description précise de l’état des revêtements de sol, murs, plafonds et des équipements du logement ;
  • La signature des parties ou de leurs représentants.

A noter que l’état des lieux de sortie doit en plus comporter les mentions suivantes :

  • La nouvelle adresse du locataire ;
  • La date de l’état des lieux d’entrée ;
  • S’il y a lieu, les évolutions de l’état des différents éléments par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire doit joindre un inventaire du mobilier

Les nouveautés de la loi Alur

Complémenter votre état des lieux de photos

Il est possible depuis le 1er juin 2016 de compléter votre état des lieux par des photos. Il est recommandé de dater et de parapher ces photos pour éviter tout litige. Ces photos peuvent être également envoyées par voie numérique au courriel du locataire afin d’en dater la communication et de prévenir de potentielles retouches.

Grille de vétusté

La loi ALUR recommande la mise en place d’une grille de vétusté lors de l’état des lieux d’entrée. Cette mesure est très peu appliquée de par sa complexité et nous vous recommandons de ne pas l’inclure dans votre contrat de location.

Quelle est la différence entre l’état des lieux d’une maison et celui d’un appartement ?

Certains se demandent si un état des lieux pour une maison est différent de celui d’un appartement. Dans les deux cas, ce document sert le même objectif : décrire le logement loué ainsi que les éléments qui le composent. 

L’unique différence réside dans l’éventuelle existence d’un jardin, qui, en contact avec la maison, est susceptible de demander un entretien supplémentaire par rapport à un appartement. Il en sera de même si la maison est équipée d’une piscine.

Pour le reste, les états des lieux devront être faits avec minutie et décrire précisément l’état du bien loué, qu’il s’agisse d’une maison où d’un appartement.

L’état des lieux : un document obligatoire ?

Établir un état des lieux lors de la mise en location d’un appartement ou d’une maison n’est pas obligatoire. Il est cependant fortement recommandé d’effectuer cette formalité, car l’absence d’état des lieux peut se révéler considérablement défavorable au locataire qui ne le réclame pas. 

L’état des lieux est un constat écrit faisant état de ce qui se trouve dans la location avec une description précise du logement pièce par pièce. Cet état des lieux a une valeur juridique.

De plus, l‘article 1731 du Code civil nous informe que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » En l’absence d’état des lieux le locataire est donc tenu de restituer des locaux en bon état, même si cette qualification ne correspond pas à la réalité du logement dont il a pris possession au début du bail. 

Il est donc essentiel pour le locataire du logement de veiller à la bonne réalisation d’un état des lieux d’entrée, pour éviter tout litige et envisager sereinement la récupération de son dépôt de garantie.

Bon à savoir

Le propriétaire a tout intérêt à faire un état des lieux. C’est un document clé en début de location qui permet d’établir une relation de confiance avec le locataire. Imaginez un locataire qui vous donnerait congé quelques mois après son entrée dans les lieux car à cause de doutes sur votre fiabilité : vous y perdriez !

Quelle est la date d’établissement d’un état des lieux ?

En principe, l’état des lieux est établi juste avant la remise des clefs, avant l’occupation du locataire et lors de la remise des clefs, au départ du locataire. En cas de départ, l’état des lieux est donc établi entre la date de réception de la lettre de préavis du locataire par le bailleur et la remise des clefs. Cette date est la plupart du temps choisie à l’amiable

Notre conseil

À l’entrée comme à la sortie, choisissez toujours une date au plus proche de la remise des clefs, cela diminue grandement les contestations possibles.

En combien d'exemplaires doit être établi l'état des lieux ?

La législation précise que l’état des lieux doit être dressé en deux exemplaires originaux : un pour le bailleur, un pour le locataire. Ils doivent être signés par chacune des parties ou leurs mandataires.

Quel est le coût d’un état des lieux ?

Il est tout à fait possible pour le propriétaire de réaliser par lui-même l’état des lieux, c’est d’ailleurs cette situation qui est privilégié de part sa gratuité. 

Il arrive que l’état des lieux soit réalisé par un agent immobilier dans le cadre de la mise en location du logement. Le coût de la prestation est alors partagé entre le locataire et le propriétaire. 

La réglementation encadre le prix de l’état des lieux : la part du locataire est plafonnée à 3 euros par mètre carré de la surface habitable du logement et ne peut pas dépasser celle du bailleur. A noter que lors de l’état des lieux de sortie, le coût reste intégralement à la charge du propriétaire bailleur.

Enfin, en cas de désaccord, il est possible de faire appel à un huissier de justice. Cette solution est souvent l’ultime recours dans le cas d’un désaccord entre le propriétaire et le locataire. Le coût de son intervention est dans ce cas partagé, chaque partie payant la moitié. 

Le montant total des frais d’huissier est encadré et varie selon la surface du logement, il est fixé à :

  • 110,47 € quand la superficie du logement est inférieure ou égale à 50m2 ;
  • 128,70 € si la superficie du logement est supérieure 50m2 et inférieure à 150 m2 ;
  • 193,05 € quand la superficie du logement est supérieure à 150m2.

Quelles sont les conséquences de l’absence du locataire lors de l’état des lieux ?

Dans le cadre d’un bail de location, un état des lieux d’entrée ou de sortie qui n’a pas été établi en présence du bailleur et du locataire perd sa valeur légale. Le logement sera alors présumé avoir été pris ou rendu en bon état par le locataire.

Comme évoqué précédemment, pour que l’état des lieux soit valable, il doit être rédigé conjointement par le propriétaire et le locataire. Ils doivent par conséquent tous les deux être présents. Cependant, ils peuvent également choisir de se faire représenter par un mandataire. 

Les parties au contrat de location doivent en effet constater ensemble l’état des lieux et des équipements mentionnés au contrat de location, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage.

Afin de prouver que le propriétaire et le locataire approuvent les éléments mentionnés dans l’état des lieux, la signature de chacun d’entre eux doit y figurer.

En cas d’empêchement, est-il possible de se faire représenter au travers d’une procuration pour réaliser l’état des lieux ?

Oui, il peut en effet arriver pour différentes raisons que l’une des parties ne puisse pas être présente le jour de l’état des lieux.

Dans le cas où le locataire ne peut être présent : le futur occupant peut choisir de se faire représenter par un proche ou un membre de la famille auprès du bailleur ou de l’agence en charge de la mise en location du logement.

Dans le cas où le bailleur est dans l’incapacité d’être présent : il pourra alors faire appel de manière similaire à un mandataire (généralement un proche ou un agent immobilier).

Dans le cas du recours au régime de la procuration, figurant aux articles 1984 à 2010 du Code Civil, la procuration doit impérativement être établie par écrit et doit comporter l’acceptation du mandataire, en plus de l’ensemble des renseignements concernant son identité ainsi que celle du mandant (noms, prénoms, adresses complètes).

De plus, les opérations pouvant être réalisées par le mandataire doivent être prévues et détaillées dans la procuration, ainsi que sa durée.

Comment contester un état des lieux ?

État des lieux d’entrée 

L’état des lieux d’entrée est réalisé au moment de la remise des clefs au locataire. Rappelez-vous : Réalisez-le de la manière la plus précise possible afin d’éviter tous litiges. 

A la suite de sa signature, le locataire a 10 jours pour demander des modifications, s’il constate par exemple des vices ou défauts qui n’avaient pas été spécifié.

État des lieux de sortie 

L’état des lieux de sortie et notamment sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée est susceptible de soulever certaines tensions entre le bailleur et son locataire. Il leur faudra en effet s’accorder sur l’état de tous les éléments du logement. État des peintures, qualité des sols, des plafonds, des portes, chaque élément pourrait donner lieu à un conflit. 

En cas de litige concernant un état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire disposent de deux types de recours :

La Conciliation

Le principal avantage de cette méthode est sa gratuité. Dans le cadre d’une conciliation, le propriétaire et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (comme le stipule l’article 25-11 de la loi de 89) par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires tentera de trouver une solution amiable entre les deux parties, qui peuvent également faire le choix de s’adresser à un conciliateur de justice.

La saisine du juge des contentieux

Si la conciliation se conclut par un échec,vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Avant d’entamer une procédure devant le juge, il est nécessaire de comprendre les implications d’une telle procédure, et notamment d’anticiper les nombreux coûts associés aux démarches devant le tribunal.

Comment faire un état des lieux dans le cadre d’une colocation ?

Réaliser un état des lieux dans le cadre d’une colocation dépendra de la nature du bail de location.

Dans le cadre d’un bail de location unique

Les colocataires sont alors tous liés à un même bail (appelé aussi “bail collectif”). L’état des lieux d’entrée sera réalisé en présence du bailleur ainsi que de tous les locataires, qui signeront tous en même temps. 

Si un nouvel occupant rejoint la colocation, il n’est pas obligatoire de faire un état des lieux intermédiaire car le bail se poursuit. Un simple avenant au contrat initial, signé par l’ensemble des parties prenantes (tous les colocataires en place, le nouvel arrivant et le bailleur) suffit. 

Un état des lieux intermédiaire permettrait d’éviter des contestation sur la date de survenance d’une dégradation par exemple, afin de désengager la responsabilité d’un colocataire arrivant après cette date.

Notre conseil

Dans les faits, BailFacile ne recommande pas d’effectuer un état des lieux intermédiaire si l’état des lieux d’entrée à été réalisé il y a moins d’un an.
Si le précédent date de plus d’un an la situation se justifie. Le propriétaire pourra alors profiter de la visite du logement avec le nouvel occupant pour en vérifier son état.

Dans le cadre d’un bail de location individuel

Il s’agit ici d’une colocation à baux multiples : chaque colocataire possède un bail unique et différent, à la chambre. De ce fait, les états des lieux seront réalisés en présence du propriétaire et du locataire, les autres locataires ne sont pas obligé d’y participer.

Comment faire un état des lieux dans le cadre d’une location meublée ?

En location meublée, l’état des lieux doit être complété d’un inventaire séparé. Sans cette annexe essentielle du contrat, le bail de location meublée peut être requalifié en bail de location vide. La loi ALUR donne une liste officielle des meubles à fournir en location meublée.

La mise à disposition de petit électroménager ou matériel de commodité tel qu’un lave-linge peut vous permettre de demander un complément de loyer si le matériel mis à disposition apporte un réel confort au logement.

Meubles dans une location vide, comment faire l’état des lieux ?

Si un bailleur souhaite mettre à disposition du locataire certains meubles ou équipements électroménagers dans le cadre d’une location non-meublée, il est conseillé d’insérer dans le bail une clause de mise à disposition des meubles

La rédaction d’un inventaire séparé n’est pas nécessaire, il conviendra d’indiquer directement sur l’état des lieux d’entrée la liste des équipements mis à disposition. 

Cette clause de mise à disposition des meubles interviendra donc dans le cas où un équipement tomberait en panne. Elle permet dans un premier temps de protéger les intérêts du bailleur en obligeant le locataire à lui faire part de toute panne.