État des lieux - Modèle gratuit en ligne

Grâce à BailFacile, ne prenez aucun risque dans l’établissement d’un état des lieux dans une location ! Facilitez votre gestion locative en ligne et rédigez un document conforme via l’assistance de notre formulaire dédié : 

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Le caractère obligatoire de l'état des lieux

Établir un état des lieux lors d’une mise en location d’un logement n’est pas obligatoire. 

Il est cependant fortement recommandé d’effectuer cette formalité. L’absence d’état des lieux peut se révéler défavorable au locataire qui ne le réclame pas.

Un état des lieux a toutefois une valeur juridique s’il respecte le contenu nécessaire imposé par la loi Alur.

Le caractère contradictoire de l'état des lieux

La réalisation de l’état des lieux doit être contradictoire. Cela signifie qu’un accord entre le propriétaire et le locataire doit être trouvé, que ce soit à l’emménagement ou à la sortie du logement de ce dernier. Chaque partie aura la liberté d’émettre des réserves quant à la description du logement, concernant d'éventuelles dégradations sur l’état des locaux et des différents équipements.

L’état des lieux contradictoire est une procédure particulière et certaines mentions sont obligatoires afin de garantir la fiabilité du document.

La modification après signature de l'état des lieux

Après la signature du document, le locataire a 10 jours pour demander à modifier l’état des lieux, s’il constate par exemple des vices ou défauts qui n’avaient pas été spécifiés.

Le prix d'un état des lieux

L’état des lieux est réalisé par le propriétaire

Il est tout à fait possible pour le propriétaire de réaliser lui-même un état des lieux simplifié. Cette situation est souvent privilégiée pour les raisons suivantes : 

• Connaissance du logement
• Gratuité
• Maîtrise de l’ensemble des éléments présents dans le document 

L’état des lieux est réalisé par un agent immobilier

Il arrive que l’état des lieux soit réalisé par un agent immobilier ou

un expert en état des lieux dans le cadre de la mise en location du logement. Le coût de la prestation est alors partagé entre le locataire et le propriétaire. 

Selon la réglementation, la part du locataire est plafonnée à 3 euros par mètre carré de la surface habitable du logement. Elle ne peut pas dépasser celle du bailleur. 

A noter que lors de l’état des lieux de sortie, le coût reste intégralement à la charge du propriétaire bailleur.

L’état des lieux est réalisé par un huissier de justice

En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire, il est possible de faire appel à un huissier de justice. Le coût de son intervention est partagé équitablement entre les parties.

Le montant total des frais d’huissier est encadré et varie selon la surface du logement, il est fixé à :

• 110,47 € quand la superficie du logement est inférieure ou égale à 50m2 ;
• 128,70 € si la superficie du logement est supérieure 50m2 et inférieure à 150 m2 ;
• 193,05 € quand la superficie du logement est supérieure à 150m2.

L’état des lieux est une annexe essentielle du bail établie conjointement par le bailleur et le locataire aux entrées et sorties du logement (article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 

Il est possible de regrouper l’état des lieux d’entrée et de sortie sur un même document ou de les garder séparés en deux documents distincts.

Comment remplir un état des lieux ?

L’état des lieux est un constat écrit faisant état de ce qui se trouve dans la location avec une description précise du logement pièce par pièce. Le document doit être joint au contrat de location.

L’état des lieux doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires : 

• Type d’état des lieux : entrée ou sortie ;
• Date de réalisation ;
• Adresse précise du logement ;
• Nom des parties et adresse du bailleur ;
• Nom et adresse des personnes mandatées à réaliser l’état des lieux, le cas échéant ;
• Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau, d’électricité et de gaz ;
• Équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ;
• Détail et usage des clés ou des autres moyens d’accès (badge, télécommande…) aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Description précise de chaque pièce : état des revêtements de sol, murs, plafonds et des équipements du logement ;
• Signature des parties ou de leurs représentants.

À noter que l’état des lieux de sortie doit en plus comporter les mentions suivantes :

• Nouvelle adresse du locataire ;
• Date de l’état des lieux d’entrée ;
• Évolution de l’état des différents éléments par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire doit joindre un inventaire du mobilier. 

Les nouveautés de la loi Alur

Complémenter votre état des lieux de photos

Depuis le 1er juin 2016, il est possible de prendre des photos et de compléter votre état des lieux avec afin d’apporter la preuve d’une dégradation des lieux. Il est recommandé de dater et de parapher ces photos pour éviter tout litige.

Ces photos peuvent être également envoyées par voie numérique au courriel du locataire afin d’en dater la communication et de prévenir de potentielles retouches.

Grille de vétusté

La loi Alur recommande la mise en place d’une grille de vétusté pour dresser un état des lieux d’entrée. Cette mesure est très peu appliquée de par sa complexité et nous vous recommandons de ne pas l’inclure dans votre contrat de location.

Comment faire une procuration pour son mandataire ?

Il peut arriver pour différentes raisons que l’une des parties ne puisse assister à l’état des lieux. Le locataire ou le bailleur devra alors faire une procuration pour la signature du bail ou une procuration d'état des lieux.

Dans ces cas-là, la partie absente peut se faire représenter : 

• par un proche ou un membre de la famille pour le locataire ;
• par un mandataire (généralement un proche ou un agent immobilier) pour le bailleur.

Selon les articles 1984 à 2010 du Code Civil, la procuration doit impérativement être établie par écrit et doit comporter : 

• l’acceptation du mandataire ;
• les noms, prénoms, adresses complètes du mandataire et du mandant ;
• les opérations pouvant être réalisées par le mandataire ;
• la durée de ces opérations.

Quand faire l'état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée est établi juste avant la remise des clefs, avant que le nouveau locataire puisse prendre possession des lieux.

A la fin du bail, l’état des lieux de sortie est établi entre la date de réception de la lettre de préavis du locataire par le bailleur et la restitution des clés. Cette date est la plupart du temps choisie à l’amiable.

Contestation de l'état des lieux

Contestation de l'état des lieux d'entrée

L’état des lieux d’entrée est réalisé au moment de la remise des clés au locataire. Rappelez-vous : réalisez-le de la manière la plus précise possible afin d’éviter les litiges locatifs. 

À la suite de sa signature, le locataire a 10 jours pour contester et demander des modifications, s’il constate par exemple des vices ou défauts qui n’avaient pas été spécifiés.

Contestation de l'état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie et notamment sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée est susceptible de soulever certaines tensions entre le bailleur et son locataire. Il leur faudra en effet s’accorder sur l’état de tous les éléments du logement. État des peintures, qualité des sols, des plafonds, des portes, leur état de vetusté, le relevé des compteurs d’eau, … Chaque élément pourrait donner lieu à un conflit. 

En cas de litige concernant un état des lieux de sortie, le propriétaire et le locataire disposent de deux types de recours : la conciliation et la saisine du juge des contentieux.

Conciliation

Le principal avantage de cette méthode est sa gratuité. Dans le cadre d’une conciliation, le propriétaire et le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (comme le stipule l’article 25-11 de la loi de 89) par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette instance paritaire composée de représentants des bailleurs et des locataires tentera de trouver une solution amiable entre les deux parties, qui peuvent également faire le choix de s’adresser à un conciliateur de justice.

Saisine du juge des contentieux

Si la conciliation se conclut par un échec, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Avant d’entamer une procédure devant le juge, il est nécessaire de comprendre les implications d’une telle procédure, et notamment d’anticiper les nombreux coûts associés aux démarches devant le tribunal.

Peut-on refuser un état des lieux ?

N’étant pas obligatoire, il est possible pour l’une des parties (propriétaire ou locataire)  de refuser un état des lieux (d'entrée ou de sortie). Ce n’est pas dans leur intérêt et, ce refus entraîne des conséquences, notamment à la fin de la location.

Refus de l'état des lieux d'entrée par le bailleur

Le locataire doit adresser une mise en demeure au bailleur. Si le bailleur persiste, aucun état des lieux d'entrée ne sera réalisé.

En conséquence, le bailleur aura du mal à prouver la culpabilité du locataire si le logement est rendu en mauvais état. Il ne pourra pas facilement conserver le dépôt de garantie pour les réparations locatives à la sortie du locataire.

Refus de l'état des lieux d'entrée par le locataire

La loi considère que le logement a été remis en bon état à l’entrée dans les lieux.

Le locataire sera tenu responsable des détériorations constatées à la fin du contrat.

A la restitution du dépôt de garantie, le bailleur pourra conserver une partie ou la totalité pour couvrir les frais de réparation.

Refus de l'état des lieux de sortie par le locataire ou le le bailleur 

Dans cette situation, il faut faire appel à un huissier de justice pour réaliser l'état des lieux.

Les frais de l'huissier sont répartis équitablement entre le locataire et le bailleur.

Déroulement de l'état des lieux avec un huissier

En cas de désaccord entre le locataire et le bailleur sur l'état des lieux, ils peuvent solliciter l'intervention d'un huissier de justice (article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 

L'huissier informe les parties concernées de sa visite par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date prévue.

Absence d'état des lieux

Absence d'état des lieux d'entrée 

Selon la loi, en l’absence d’état des lieux, le logement est considéré comme étant en bon état au moment de la remise au locataire (article 1731 du Code civil). 

Par conséquent, si des dégradations sont constatées à la fin de la location, le locataire aura du mal à prouver qu'il n'en est pas responsable. Le bailleur pourra facilement retenir une partie, voire la totalité, du dépôt de garantie pour prendre en charge les frais de remise en état initial du logement.

Absence d'état des lieux de sortie

La loi considère que le logement a été rendu en bon état au départ du locataire, sans nécessiter de réparations. 

Si des détériorations ont été causées par le locataire sortant, le bailleur aura des difficultés à le prouver et à justifier les retenues du dépôt de garantie pour les réparations nécessaires.

État des lieux non remis au locataire

Il arrive parfois que l'état des lieux de sortie ne soit pas remis au locataire, notamment si ce dernier quitte le logement sans prévenir ou refuse de signer le document.

Un état des lieux unilatéral n'a aucune valeur juridique. Il est alors nécessaire de faire appel à un huissier de justice pour réaliser l'état des lieux. La présence de l'huissier confère une valeur légale à l'état des lieux, même si le locataire est absent.

Retenue sur le dépôt de garantie après l'état des lieux

En effectuant un état des lieux en début et en fin de location, le propriétaire peut constater l’évolution de l’état de son logement et éventuellement prétendre à des dédommagements financiers.

Le propriétaire pourra en effet conserver tout ou partie du dépôt de garantie (ou caution de loyer) en cas de dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale du bien. Toute retenue doit être justifiée, notamment par le biais des documents suivants :

• État des lieux de sortie ;
• Factures et devis des travaux de remise en état ;
• Constat d’huissier (non obligatoire) ;
• Lettre simple ou mise en demeure pour loyers impayés.