Pourquoi et comment faire un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux contradictoire est un document établi conjointement par le bailleur et le locataire, lors de la remise ou de la restitution des clés. Il décrit de manière précise et détaillée l’état du logement et des équipements, pièce par pièce.

Un état des lieux contradictoire implique :

• La présence des deux parties lors de l'inspection du logement ;
• Un accord commun sur le contenu du constat ;
• Une signature des deux parties sur le document.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 insiste sur ce caractère "contradictoire" d'un état des lieux. Le document est uniquement opposable juridiquement s'il a été établi conjointement et à l'amiable par les deux parties. Dès lors, l'acte fait foi devant le juge en cas de litige. 

À l’entrée du locataire

L’état des lieux d’entrée est établi le jour de la remise des clés, généralement à la signature du bail. Il permet de constater l’état initial du logement. C’est le point de référence pour comparer l’état à la fin du bail.

C’est aussi l’occasion de :

• Repérer d’éventuels défauts préexistants ;
• Eviter que le locataire soit tenu responsable de dégradations antérieures ;
• Instaurer une transparence favorable à une bonne entente.

Au départ du locataire

L’état des lieux de sortie se fait au moment de la restitution des clés, idéalement le dernier jour du bail. Il permet de :

• Comparer avec l’état initial.
• Évaluer les éventuelles dégradations causées par le locataire.
• Chiffrer les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie.

Un état des lieux contradictoire a un double objectif :

• Protéger les intérêts du bailleur et ceux du locataire ;
• Et prévenir les litiges à la fin du bail.

Faire un état des lieux permet de comparer objectivement l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, et de déterminer si des dégradations ont été causées pendant l’occupation.

Même si la loi n'oblige pas les bailleurs et les locataires à faire un état des lieux, sa réalisation est fortement recommandée. Sans lui, en cas de litige sur des dégradations, la parole du bailleur s’oppose à celle du locataire.

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne servent pas uniquement de preuve de dégradations locatives. Leur valeur juridique repose aussi sur leur caractère contradictoire, c’est-à-dire sur la présence des deux parties lors de leur réalisation. Si l'une des parties est absente ou si une signature vient à manquer : 

• L'état des lieux n'a aucune valeur juridique et il n'est pas opposable à la partie absente ;
• Ni le bailleur ni le locataire ne pourront s’en prévaloir en cas de litige, même si le document a été établi de bonne foi.

Déroulement de l’état des lieux

1. Les deux parties conviennent d'une date pour réaliser l'état des lieux ;
2. Le locataire et le propriétaire inspectent le logement pièce par pièce à la date prévue ;
3. Ils consignent méticuleusement l'état de chaque pièce et de chaque équipement présent dans le logement ; 
4. Ils rédigent l'état des lieux final en compilant leurs notes et en ajoutant des remarques si nécessaire ;
5. Ils procèdent à la signature du document à la fin de la visite et gardent un exemplaire chacun. 

Mentions obligatoires de l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi de 1989 impose les mentions suivantes :

• Type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• Date de réalisation ;
• Adresse du logement ;
• Nom et adresse des parties ;
• Relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) ;
• Description de l’état de chaque pièce et équipement ;
• Signature des parties.

En cas de désaccord lors de l’état des lieux, plusieurs solutions s’offrent aux parties. Il est possible de formuler des réserves directement sur le document, puis de le signer malgré tout, afin de faire valoir sa position tout en validant le reste du constat. Si le désaccord est trop important, l’une des parties peut refuser de signer, ce qui prive alors l’état des lieux de toute valeur juridique.

Pour éviter ce blocage, les parties peuvent solliciter un tiers professionnel, comme un agent immobilier, un expert ou un commissaire de justice (anciennement huissier), afin de réaliser un état des lieux objectif.

En cas de litige persistant, il est également envisageable de saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal compétent. Quoi qu’il en soit, il est toujours recommandé de documenter ses observations par des photos ou vidéos datées, afin de disposer d’éléments concrets en cas de litige ultérieur.

Prix d’un état des lieux réalisé par les deux parties

Un état des lieux réalisé par le locataire et le propriétaire est totalement gratuit. Aucun frais ne peut être imputé à l’une ou l’autre des parties, sauf en cas de recours à un professionnel.

Prix d’un état des lieux réalisé par un expert immobilier

Faire appel à un agent immobilier ou un expert coûte généralement entre 90 et 150€ TTC. Ce montant peut être partagé entre bailleur et locataire à parts égales, uniquement pour l’état des lieux d’entrée. Dans ce cas de figure, la contribution du locataire est plafonnée à 3 € / m² de surface habitable. 

Prix d’un état des lieux réalisé par un commissaire de justice

En cas de conflit, un commissaire de justice (anciennement huissier) peut être sollicité. Ses tarifs sont réglementés :

• État des lieux d’entrée ou de sortie : environ 131,50 € TTC pour un logement entre 50 et 150 m² en 2024 ;
• Les frais sont partagés équitablement entre bailleur et locataire.