La vétusté d'un bien et de ses composants (matériaux, équipements, etc.) correspond à l'usure normale et naturelle observées dans le temps. Selon la loi, aucune réparation locative occasionnée par vétusté ne peut être à la charge du locataire.
Voilà pourquoi il est important de distinguer la détérioration normale et progressive des éléments (la vétusté) de la dégradation imputable au locataire, qu’elle soit volontaire ou non. C’est d’ailleurs la principale raison de litige entre propriétaire bailleur et locataire lors de l’état des lieux de sortie.
Pour mieux caractériser la vétusté et déterminer la responsabilité de chaque partie, la loi Alur de 2014 a introduit la possibilité d’annexer une grille de vétusté au bail de location, qui précise la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements du logement, et fixe des coefficients d’abattement forfaitaire annuels qui seront appliqués au prix des réparations à la charge du locataire. Un bon moyen pour limiter les contestations.
Peut-on modifier un état des lieux contradictoire ?
Même avec la plus grande attention, il arrive parfois de laisser passer un détail ou d’oublier de noter une remarque lors d’un état des lieux. Est-il alors possible de le contester ?
État des lieux d’entrée
Selon la Loi Alur entrée en vigueur le 24 mars 2014, après avoir emménagé dans le logement, le locataire qui découvre un défaut, une dégradation (liée à la vétusté ou non), voire un vice de construction, dispose d’un délai de 10 jours calendaires pour soumettre une modification de l’état des lieux d’entrée au bailleur.
À noter, le locataire peut contester l’état des appareils de chauffage au cours du premier mois de chauffe, ceux-ci ne pouvant pas être testés si la prise à bail a lieu en été par exemple.
La demande de modification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au propriétaire bailleur, en précisant les défauts constatés :
- Si celui-ci accepte, il ajoute un avenant signé à l’état des lieux d’entrée pour valider juridiquement les modifications ;
- Si le bailleur refuse de corriger l’état des lieux d’entrée, et que sa justification ne satisfait pas le locataire, ce dernier pourra alors contacter la commission départementale de conciliation (CDC) pour essayer de trouver un accord, puis saisir la justice en dernier recours.
État des lieux de sortie
La loi ne permet pas la modification d’un état des lieux de sortie signé. C’est pourquoi, si l’une ou l’autre des parties n’est pas d’accord avec le constat réalisé, il ne faut pas signer l’état des lieux, car la signature d’un document marque son approbation.
Pour résoudre le problème, si la négociation n’est pas possible, la procédure est identique : saisir la CDC, demander l’intervention d’un commissaire de justice pour réaliser un état des lieux de sortie impartial, et faire appel au juge pour trancher l’affaire. Il est donc préférable de trouver une solution à l'amiable pour éviter ces démarches longues et coûteuses.