Les prérequis d’un état des lieux d ’entrée simplifié avec la loi Alur (le modèle)
Contrairement à l'état des lieux classique, la forme simplifiée est plus succincte et ne nécessite pas la présence d'un expert (commissaire de justice…).
Pour être valable, l’état des lieux doit être établi selon un modèle réglementaire (loi Alur) et faire figurer les informations suivantes :
- Les coordonnées du bailleur ;
- Les coordonnées du locataire ;
- La date d'entrée dans les lieux ;
- La description du logement ;
En outre, l’état des lieux d’entrée simplifié doit aussi mentionner l'état des murs, des sols, des plafonds, des portes, des fenêtres ainsi que des équipements (si le logement est meublé) … C’est le logement dans son intégralité qui doit être décrit, pièce par pièce et équipement par équipement.
L'état des lieux vise finalement à protéger le locataire et le propriétaire en comparant l'état de l'appartement à l'entrée de l'occupant ainsi qu’à sa sortie. De ce fait, le document fixe et limite l’étendue des responsabilités de chacun tout en réduisant considérablement le risque de litiges.
Que faire en l’absence d’état des lieux d’entrée d'un appartement ?
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire. C’est en tout cas ce que rappelle l’article 1731 du Code civil : “s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” Le principe est également confirmé par la jurisprudence (Cour d’Appel d’Aix-en-Provence 7 octobre 2021).
Le principe de l’état des lieux de sortie simplifié
L’état des lieux de sortie simplifié est un document similaire à l’état des lieux d’entrée (il peut d’ailleurs être rédiger sur le même document que l'état des lieux d'entrée). Sa fonction est purement descriptive : il détaille l'état du logement et de ses équipements au moment où le locataire quitte les lieux.
Le locataire et le bailleur comparent ensuite l'état des lieux de sortie simplifié à l'état des lieux d'entrée pour déterminer s'il y a eu des dégradations ou des réparations à effectuer. Réaliser l’état des lieux de sortie est donc tout aussi déterminant pour éviter les litiges entre le locataire et le propriétaire (surtout en cas de dégradations ou de réparations à effectuer).
Si des dégradations ont été constatées après comparaison des états des lieux (état des lieux d'entrée et de sortie), alors des réparations et travaux d'entretien peuvent être facturés par le bailleur.
État des lieux de sortie manquant : Quid du dépôt de garantie ?
L’état des lieux de sortie simplifié est d’autant plus important qu’il détermine la remise du dépôt de garantie. En principe la caution (dépôt de garantie) est restituée au locataire le mois suivant la réalisation de l'état des lieux de sortie et ce délai est étendu à 2 mois en présence de dégradations dans le logement.
Que faire si vous n’avez pas réalisé d’état des lieux de sortie ?
En l'absence d'état des lieux de sortie en présence du locataire ou de preuve de dégradations imputables à ce dernier, il y a lieu de faire droit à la demande en restitution du dépôt de garantie.
Dans cette situation, le locataire est donc présumé avoir remis le logement au propriétaire en bon état. Si le propriétaire souhaite retenir une partie de la caution pour des réparations, il doit alors prouver que les dégradations ont été causées par de dernier.
De son côté, le locataire qui s’estime légitime d’obtenir restitution de sa caution peut saisir la Commission de Conciliation.
Il est néanmoins préférable de ne pas se retrouver dans cette situation. Les procédures sont généralement longues et coûteuses, d’où l'intérêt d’avoir au préalable réalisé un état des lieux d'entrée ET de sortie.