Qu'est-ce qu'un état des lieux simplifié ?

L’état des lieux sert à décrire l'intégralité du logement et de ses équipements au moment où le locataire prend possession des lieux. Pour être valable, ce document doit être réalisé à deux moments de la vie du bail : 

1. À l'entrée du locataire dans le logement (état des lieux d’entrée) ; 
2. Au moment de sa sortie, le plus souvent en même temps que la remise des clés (état des lieux de sortie).

L’objectif est clair : s'assurer que le locataire restitue le logement en bon état d'entretien au propriétaire. 

Contrairement aux idées reçues, l'état des lieux n'est pas obligatoire. Si la loi n’impose pas sa réalisation, il s’agit cependant d’un droit pour le locataire et d’une protection pour le propriétaire. Il est notamment recommandé d’effectuer un état des lieux pour délimiter les responsabilités respectives des deux parties. Alors la question est : pourquoi s’en priver ?

Pour une location meublée ou vide

Les prérequis d’un état des lieux d’entrée simplifié avec la loi Alur (le modèle) 

Contrairement à l'état des lieux classique, la forme simplifiée est plus succincte et ne nécessite pas la présence d'un expert (commissaire de justice…).  

Pour être valable, l’état des lieux doit être établi selon un modèle réglementaire (loi Alur) et faire figurer les informations suivantes : 

• Les coordonnées du bailleur ; 
• Les coordonnées du locataire ; 
• La date d'entrée dans les lieux ; 
• La description du logement ; 

En outre, l’état des lieux d’entrée simplifié doit aussi mentionner l'état des murs, des sols, des plafonds, des portes, des fenêtres ainsi que des équipements (si le logement est meublé) … C’est le logement dans son intégralité qui doit être décrit, pièce par pièce et équipement par équipement. 

L'état des lieux vise finalement à protéger le locataire et le propriétaire en comparant l'état de l'appartement à l'entrée de l'occupant ainsi qu’à sa sortie. De ce fait, le document fixe et limite l’étendue des responsabilités de chacun tout en réduisant considérablement le risque de litiges. 

Le principe de l’état des lieux de sortie simplifié 

L’état des lieux de sortie simplifié est un document similaire à l’état des lieux d’entrée (de la même façon, l'état des lieux d'entrée et de sortie peuvent être sur le même document). Sa fonction est purement descriptive : il détaille l'état du logement et de ses équipements au moment où le locataire quitte les lieux. 

Mais qui peut assister à un état des lieux ? C'est le locataire et le bailleur (ou leurs représentants) qui comparent ensuite l'état des lieux de sortie simplifié à l'état des lieux d'entrée pour déterminer s'il y a eu des dégradations ou des réparations à effectuer. Réaliser l’état des lieux de sortie est donc tout aussi déterminant pour éviter les litiges entre le locataire et le propriétaire (surtout en cas de dégradations ou de réparations à effectuer). 

Si des dégradations ont été constatées après comparaison des états des lieux (état des lieux d'entrée et de sortie), alors des réparations et travaux d'entretien peuvent être facturés par le bailleur. 

Nous l’avons vu, l'état des lieux simplifié est établi selon un modèle réglementaire et doit être signé par le locataire et le bailleur. En outre, le document doit mentionner les éventuelles dégradations constatées dans le logement ainsi que l'état des équipements et des installations. 

L'état des lieux simplifié doit également mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire, la date d'entrée dans les lieux, la description du logement (superficie, nombre de pièces, équipements), l'état des murs, sols, plafonds, portes et fenêtres, l'état des équipements (chauffage, climatisation, sanitaires) et les éventuelles dégradations constatées.

Lorsque la rédaction porte sur l'état des lieux de sortie, deux autres mentions sont à joindre, à savoir : 

• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; 
• La nouvelle adresse du locataire. 

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire. C’est en tout cas ce que rappelle l’article 1731 du Code civil : “s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” Le principe est également confirmé par la jurisprudence (Cour d’Appel d’Aix-en-Provence 7 octobre 2021). 

État des lieux de sortie manquant : Quid du dépôt de garantie ? 

L’état des lieux de sortie simplifié est d’autant plus important qu’il détermine la remise du dépôt de garantie. En principe la caution (dépôt de garantie) est restituée au locataire le mois suivant la réalisation de l'état des lieux de sortie et ce délai est étendu à 2 mois en présence de dégradations dans le logement.

Que faire si vous n’avez pas réalisé d’état des lieux de sortie ? 

En l'absence d'état des lieux de sortie en présence du locataire ou de preuve de dégradations imputables à ce dernier, il y a lieu de faire droit à la demande en restitution du dépôt de garantie. 

Dans cette situation, le locataire est donc présumé avoir remis le logement au propriétaire en bon état. Si le propriétaire souhaite retenir une partie de la caution pour des réparations, il doit alors prouver que les dégradations ont été causées par de dernier.

De son côté, le locataire qui s’estime légitime d’obtenir restitution de sa caution peut saisir la Commission de Conciliation. 

Il est néanmoins préférable de ne pas se retrouver dans cette situation. Les procédures sont généralement longues et coûteuses, d’où l'intérêt d’avoir au préalable réalisé un état des lieux d'entrée ET de sortie.

Entre l’état des lieux simplifié et l’état des lieux classique, les disparités sont minces. Un état des lieux simplifié est un descriptif de l'état d'un logement et de ses équipements au moment où le locataire prend possession des lieux puis à l’occasion de sa sortie. La simplification de l’écrit tient sur deux points : 

• Un état des lieux classique peut être plus détaillé qu’un état des lieux simplifié ; 
• L’état des lieux simplifié ne nécessite pas la présence d’un commissaire de justice (anciennement huissier). 

Il existe de nombreux modèles d'état des lieux simplifiés que vous pouvez trouver en ligne. Ces modèles sont souvent plus courts que les états des lieux standards et conçus pour être facilement compréhensibles par les locataires et les propriétaires.

Si vous désirez un modèle d’état des lieux conforme à la législation en vigueur (loi Alur) reprenant tous les éléments importants de l'état des lieux standard (état général du logement, équipements, compteurs, clés et relevés de consommation …),