Quels frais sont abusifs à l'issue d'un état des lieux ?

Conformément à loi ALUR, le propriétaire peut facturer des frais d'état de lieu d'entrée seulement si trois conditions sont remplies :

1. L'état des lieux a été réalisé par un professionnel ;
2. La participation du locataire n'excède pas celle du propriétaire ;
3. La contribution du locataire ne dépasse pas 3€ par m² de surface habitable. 

Le propriétaire commet un abus si l'un de ces impératifs n'a pas été rempli. 

La facturation de l’état des lieux de sortie est interdite. Toute clause inscrite dans le contrat obligeant le locataire à payer ces frais est considérée comme abusive et donc nulle. Cet état des lieux est donc à la charge exclusive du bailleur.  

Les frais imputables au locataire lors d'un état des lieux d'entrée

Le propriétaire peut facturer la réalisation de l'état des lieux en elle-même. Néanmoins, la loi ALUR indique qu'une telle facturation n'est possible que si un professionnel est intervenu. Un état des lieux d'entrée réalisé par le bailleur est gratuit.

Les frais imputables au locataire lors d'un état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie n'engage en principe aucun frais pour le locataire. Toutefois, il peut être amené à prendre en charge :

Les frais de commissaire de justice

En cas de désaccord entre les parties, le recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour la réalisation de l'état des lieux est possible. Les frais de cette intervention sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire, à hauteur de 50 % chacun.

Dans ce cas de figure, les frais à la charge du locataire ne sont pas plafonnés. Toutefois, le tarif pratiqué par les commissaires de justice est réglementé.

À titre indicatif, en 2024, un commissaire de justice peut demander :

• Jusqu’à 132,82€ pour l’état des lieux d’un logement de 50 m² ;
• Jusqu’à 154,74€ pour un logement entre 50 et 150 m² ;
• Jusqu’à 232,12€ pour un logement de plus de 150 m².

Il faut également prévoir 18,06€ pour l’envoi de lettres de convocation et 11,28 € de frais de déplacement.

Les frais de remise en état

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations des dégradations causées par le locataire. Cependant, celles-ci doivent avoir été constatées lors de l'état des lieux de sortie. Il est important de distinguer les dégradations réelles de l'usure naturelle, qui restent à la charge du propriétaire.

Les frais de nettoyage

Si le logement est rendu dans un état de saleté avancé nécessitant un nettoyage en profondeur, le propriétaire peut facturer des frais de nettoyage au locataire. Ces frais doivent être proportionnés et justifiés par la situation.

Les abus concernent les frais d'état des lieux. Le montant demandé est considéré abusif dès lors que le propriétaire ne remplit pas l'un des 3 impératifs évoqués plus haut. 

Il y a donc ainsi abus lorsque :

• L'état des lieux n'a pas été effectué par un professionnel ;
• Le locataire prend en charge plus de 50% des frais engagés ;
• Le montant facturé dépasse le plafond prévu par la loi ALUR.

Hormis le fait que demander des frais d'état des lieux de sortie est abusif, le bailleur peut aussi commettre un impair en réclamant :

Les frais de nettoyage excessifs

Les frais de nettoyage sont abusifs s'ils sont disproportionnés par rapport à l'état de propreté constaté lors de l'état des lieux de sortie. Des salissures mineures ou une légère poussière ne peuvent à elles seules justifier de tels frais.

Par conséquent, pour réclamer des frais de ménage, le propriétaire doit démontrer la nécessité d'un nettoyage en profondeur. Il est recommandé de conserver des preuves (photos ou témoignages) et de présenter au locataire plusieurs devis de services de nettoyage.

Les frais de réparations non justifiés

Si le propriétaire facture des réparations sans qu'elles soient justifiées par des dégradations réelles constatées lors de l'état des lieux de sortie, ces frais doivent être retenus comme abusifs.

Il est donc recommandé au locataire de consigner tous les défauts dans l'état des lieux d'entrée afin de se prémunir contre de telles pratiques.

Les frais de remise en état pour l'usure naturelle de certains éléments

Les travaux de remise en état liés à l'usure naturelle, comme la rénovation de peintures ou le remplacement d'équipements obsolètes, sont à la charge du propriétaire. Imputer ces frais au locataire constitue une pratique abusive. Seuls les dommages existants causés directement par le locataire peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Les honoraires de gestion ou de dossier facturés au locataire

Certains propriétaires tentent de facturer des frais de gestion ou de dossier pour l'organisation de l'état des lieux, comme la préparation des documents. Ces frais ne sont pas prévus par la loi. Ils sont donc illégitimes et contestables.

Les frais de déplacement pour l'état des lieux

Facturer des frais de déplacement pour la réalisation de l'état des lieux, qu'il soit effectué par le propriétaire ou un professionnel, constitue une pratique abusive. Ces frais doivent être intégrés dans le coût total de la prestation, sans imposer de charges supplémentaires au locataire.

Le locataire a le droit de contester une facture de travaux engagés à la suite de l'état des lieux de sortie. Cette démarche peut être initiée à l'amiable et, si nécessaire, portée devant le tribunal judiciaire.

Résoudre les litiges à l'amiable

La première étape consiste à tenter de régler le différend à l'amiable. Pour cela, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, en précisant clairement les motifs de la contestation ainsi que ses demandes spécifiques. Il doit conserver une copie de la lettre, ainsi que les preuves d'envoi et de réception.

Solliciter la Commission départementale de conciliation (CDC)

Le locataire peut aussi faire appel à la Commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable avec le propriétaire, sans recourir aux tribunaux. Cet organisme gratuit, spécialisé dans la résolution des litiges locatifs, peut faciliter un règlement consensuel.

Saisir le tribunal judiciaire en cas de litige persistant

Si le propriétaire ne répond pas dans un délai raisonnable (généralement huit jours), le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement pour engager une procédure judiciaire et réclamer le remboursement des frais jugés abusifs.

Des frais d'état des lieux abusifs ont peu de conséquence juridique. Toutefois, cette pratique peut nuire aux rapports locatifs. Effectivement, cette erreur entraine habituellement : 

Remboursement des sommes indûment perçues

Si le bailleur ou le professionnel a facturé l’état des lieux en dehors du cadre légal (ex : au-delà du plafond, facturation d’un état des lieux de sortie sans litige), le locataire peut exiger le remboursement. En cas de litige, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

Sanctions en cas de pratiques systématiques

Des frais abusifs systématiques peuvent être considérés comme une pratique commerciale trompeuse, répréhensible au titre du Code de la consommation (article L121-1). Cela peut entraîner des amendes administratives voire des sanctions pénales dans les cas les plus graves.

Atteinte à la réputation du bailleur ou du professionnel

Dans le cas d’une gestion locative par agence, des frais injustifiés peuvent nuire à la réputation professionnelle, avec un impact commercial (avis négatifs, litiges récurrents, perte de clients).