Peut-on réaliser un avenant à l'état des lieux ?

Un avenant à l’état des lieux est un document additionnel qui modifie ou complète l’état des lieux initial. Il ne remplace pas la pièce établie à l'origine mais apporte des informations supplémentaires. Cet avenant préserve la valeur juridique de l'état des lieux effectué initialement.

Cet ajout ou modification a pour but de :

• Corriger formellement les erreurs constatés ;
• Apporter des précisions pour se prémunir contre des litiges ;
• Consigner des aménagements ou des changements opérés après l'état des lieux d'entrée.

​L'article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur, donne au locataire le droit de "demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement". La loi n'autorise pas explicitement le bailleur à faire la même demande, mais elle ne l'interdit pas non plus.

Dans la pratique, la jurisprudence valide ce type d'avenant, quelle que soit la partie qui en a fait la demande, si deux conditions sont remplies :

• L'avenant découle d'un consentement mutuel, matérialisé par la signature du bailleur et celle du locataire ;
• Le document décrit de manière claire et concise les modifications ou ajouts apportés. Ceci dans le but de clarifier ou d'ajuster les obligations de chaque partie sans aucune ambiguïté.

Plusieurs situations peuvent justifier la rédaction d’un avenant :

• ​Corrections ou omissions dans l’état des lieux initial : un locataire découvre après son emménagement que le carrelage est fissuré dans la cuisine. Un avenant permet d’ajouter cette information pour éviter tout conflit ultérieur ;
• Installation ou suppression d’un équipement : l'ajout d'une plaque de cuisson peut faire l'objet d'un avenant à l'état des lieux ;
• Réalisation de travaux durant la période de location : le bailleur rénove la salle de bain en cours de bail, ou le locataire repeint la chambre (avec l'accord préalable du propriétaire). L'avenant à l'état des lieux permet de clarifier l'état du logement après les travaux.

Si une situation génère une confusion sur les responsabilités de chaque partie, il est préférable de rédiger un avenant à l'état des lieux. Ce document permet de clarifier les obligations respectives du bailleur et du locataire. Il aide aussi à anticiper les éventuelles répercussions sur la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Cela garantit une gestion plus sereine des litiges potentiels et réduit le risque de désaccords coûteux ou prolongés.

Lorsque le locataire et le bailleur ne parviennent pas à s'entendre sur les modifications à apporter, une médiation peut être envisagée. Des organismes tels que l’Adil (Agence départementale pour l’information sur le logement), la Commission Départementale de Conciliation (CDD) ou certaines associations de consommateurs peuvent intervenir pour faciliter les discussions. Cela peut aider à prévenir le recours à une action en justice.

La législation ne précise pas qui doit rédiger l'avenant. Le locataire tout comme le propriétaire peut s'atteler à la rédaction du document. L'essentiel est que les deux parties valident la version finale en apposant leurs signatures. 

Pour être valide, l'avenant à un état des lieux doit remplir plusieurs critères. Le document doit :

• Identifier l'état des lieux initial en mentionnant sa date de signature et les parties concernées ;
• Détailler les modifications ou les ajouts apportés, tels que les défauts constatés, les équipements nouvellement installés ou les travaux réalisés ;
• Être daté et signé par les deux parties.

La rédaction de l'avenant peut également être confiée à une agence immobilière, à un commissaire de justice, à un médiateur ou à un expert en état des lieux.

Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour demander au bailleur de rectifier ou de compléter l'état des lieux. Il s'agit de 10 jours calendaires comptés à partir de la date de signature de l'état des lieux d'origine.

Il existe cependant une exception concernant le chauffage. Toute modification relative aux éléments de chauffage peut être demandée par le locataire au cours du premier mois de la période de chauffe.

La loi ne précise pas le délai applicable lorsque la demande de modification est initiée par le bailleur ou lorsqu'il s'agit d'une modification après travaux. Toutefois, une bonne pratique est d'établir l'avenant sous un délai raisonnable, c'est-à-dire dès la fin des travaux ou dès que les parties s'entendent.

La restitution du dépôt de garantie est basée sur l'état des lieux d'origine et ses éventuels avenants. Ainsi, les avenants sont pris en compte pour évaluer quelle somme d'argent doit être rendue au locataire à la fin du contrat de bail.

Par exemple, si un avenant est signé pour constater qu'un radiateur est défectueux, le locataire ne sera pas tenu responsable de ce défaut au départ, ce qui exclut toute retenue sur le dépôt de garantie.