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Est-il obligatoire de réaliser un avenant au bail en cas changement de propriétaire ?

Avenant bail changement propriétaire

SOMMAIRE

  • Qu’est-ce qu’un avenant au bail ? 
  • Les mentions obligatoires
  • Bien sous contrat de location
  • Bien sans locataire

Ce qu'il faut retenir

Un propriétaire peut vendre un logement avec ou sans locataire en place.

Un avenant au bail est nécessaire pour modifier les termes du contrat de location initial.

Le locataire a le droit de préemption s'il souhaite acheter le bien en cas de vente.

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Lorsqu’un propriétaire désire vendre son investissement locatif, le logement peut être ou non occupé et selon la situation il peut vendre le bien sans ou avec le ou les locataire(s) déjà en place.

Si les occupants sont amenés à rester dans le logement, un avenant au bail est-il obligatoire pour informer du changement de propriétaire ? Ou une simple notification suffit-elle ? 

Qu’est-ce qu’un avenant au bail ? 

Le principe d’un contrat de location est qu’il ne peut pas être modifié pendant toute la durée d'application de celui-ci. Mais, dans certaines situations bien spécifiques, il est possible de le réajuster en intégrant un avenant au contrat de location. C’est par exemple le cas :


L’avenant au contrat de bail ne modifie donc pas le contrat de location initial, il le met à jour suite à des changements. Attention, pour être valable, il doit impérativement être validé par les locataires. Ces derniers sont alors libres d’accepter ou de refuser cette nouvelle condition. 

Pour vous donner un bon aperçu de ce qu'est un avenant au bail, vous pouvez consulter et même remplir et télécharger gratuitement notre modèle.

Éditez un avenant au bail

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Les mentions obligatoires d’un avenant au bail 

L’avenant au bail est un acte juridique, c’est pourquoi il doit impérativement contenir les mentions suivantes : 

  • L’identité du bailleur (ou de son mandataire) ; 
  • L’identité du locataire ; 
  • La date de signature initiale du contrat de location ; 
  • Le contenu des nouvelles conditions annexées au bail ; 
  • La date à laquelle l’avenant au contrat prend effet. 

Quant à savoir la forme que doit prendre le document, il peut être réalisé de manière professionnelle ou non, les deux sont valables. 

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Changement de propriétaire d'un bien sous contrat de location

Vente du logement avec un locataire en place 

Lorsqu’un propriétaire désire vendre un bien déjà loué, deux options s’offrent à lui : 

  • Donner congé pour vente à son locataire et potentiellement résilier le contrat ;
  • Vendre le logement et céder le bail en même temps. 

Le locataire est prioritaire sur l'achat grâce au droit de préemption

Dans le cas de la vente d'un bien déjà occupé, le propriétaire doit le proposer à l'achat en priorité au locataire en place. On appelle cela le droit de préemption.

Concrètement, le bailleur doit d’abord faire connaître son offre de vente au locataire avant de proposer le bien à d'autres potentiels acquéreurs. Le locataire est alors libre d'accepter l’offre et acheter le bien ou bien de la décliner. En cas de refus, le propriétaire peut ensuite diffuser l’annonce et proposer le logement à un plus large public. 

Le bail se transmet d'un bailleur à l'autre

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre le logement avec un locataire en place souhaitant poursuivre sa location, le bail est directement transmis au futur acquéreur sans qu'aucun avenant au bail n’ait à être rédigé. 

Autrement dit, le changement de propriétaire entraîne automatiquement un transfert de bail sans qu’un formalisme spécifique ne soit requis.

Par contre, le nouveau bailleur doit prendre contact avec le locataire pour l’informer du changement. Il doit notamment lui indiquer la nouvelle adresse à laquelle les loyers seront désormais adressés ainsi que les modalités de versement de celui-ci. 

Pour ce faire, voici un modèle gratuit de notification de changement de propriétaire

Changement de propriétaire d'un logement sans locataire : la résiliation du bail 

Vendre un logement inoccupé est également possible, il suffit de ne pas renouveler le dernier contrat de location à la fin du bail (généralement 1 an pour les locations meublées et 3 ans pour les logements vides). Le bailleur doit également respecter un certain délai de préavis : 

  • 3 mois pour une location meublée ; 
  • 6 mois pour une location vide. 
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