SOMMAIRE
- Les cas où l'augmentation de loyer nécessite un avenant au bail
- Les mentions obligatoires d'un avenant d'augmentation de loyer
- Les règles à respecter pour que l'augmentation de loyer soit légale
Ce qu'il faut retenir
Un avenant est un contrat signé par le propriétaire et le locataire actant toute modification liée aux termes du bail initial.
Le propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail si la demande est justifiée.
Les étapes pour informer le locataire varient selon la raison de l'augmentation.
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Si le bailleur a la possibilité de réviser le montant du loyer une fois par an, il peut également l’augmenter suite à des travaux d’amélioration ou face à un loyer manifestement sous-évalué. Un avenant au bail sera requis pour ces deux derniers cas. Cette formalité n'est pas nécessaire si la révision du loyer est prévue par le contrat de location.
Dans quels cas l'augmentation de loyer requiert-elle un avenant ?

Augmentation de loyer suite à des travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration permettent au bailleur de demander au locataire un loyer plus élevé. La procédure est cependant strictement encadrée. Les travaux d'entretien ou de réfection (travaux de peinture, pose d'un nouveau revêtement de sol... ) ne donnent pas droit à cette révision de loyer. Elle concerne principalement :
- L'installation de nouveaux équipements (ascenseur, système de chauffage, digicode...) ;
- Les travaux d'isolation ;
- Les extensions et l'aménagement de nouvelles pièces de vie.
Dans ce cas de figure, le propriétaire pourra augmenter le loyer au renouvellement du bail. Il doit alors annoncer l'augmentation en respectant un délai de préavis de 6 mois pour un bail vide et 3 mois pour un bail meublé. Si le locataire y consent, un avenant sera ensuite rédigé pour formaliser le tout.
Imaginons que le loyer est de 1000 €.
Si les travaux coûtent plus de : 1 000€ x 12 x 50% = 6 000€ (moitié d'une annuité de loyer),
Le bailleur peut demander une augmentation de : 6 000€ x 15 % = 900 € à l'année
Ce qui revient à une hausse de loyer maximale de : 900 / 12 = 75 € par mois
Ce plafond de 15 % concerne uniquement les logements en zone tendue. Les règles sont plus souples dans le reste du territoire. Néanmoins, les bailleurs récupèrent rarement plus de 20 % du coût des travaux sur le loyer annuel.
Revalorisation d'un loyer sous-évalué
L’augmentation de loyer s’impose lorsque le bien est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Cette revalorisation doit également faire l’objet d’un avenant au bail au moment du renouvellement du contrat.
Attention, pour que l’avenant au contrat soit valable, le bailleur doit pouvoir être en mesure de justifier la sous-évaluation. Pour ce faire, il doit utiliser un système de comparaison : utiliser des loyers de référence sur des biens semblables (même superficie, même année de construction, même état…) et situés dans un même secteur géographique. Chacune des références mentionnées doit être ensuite détaillée par le bailleur en précisant :
- L’adresse exacte du bien ;
- L’année de construction ;
- L’étage ;
- La présence ou non d’ascenseur dans l'immeuble ;
- Le montant du loyer (hors charges) ;
- La durée actuelle d’occupation du locataire en place ;
- Tous les équipements présents dans le logement.
Quelles sont les mentions obligatoires d'un avenant d'augmentation de loyer ?
L'avenant d'augmentation de loyer doit indiquer :
- L'identité des parties concernées et leurs adresses respectives si le bailleur ne vit pas dans le bien loué ;
- Les références du bail initial (date de signature, adresse du logement loué, référence s'il y en a un...) ;
- L'objet de l'avenant suivi des motifs de l'augmentation ;
- Les détails de l'augmentation de loyer (ancien et nouveau loyer, montant de l'augmentation, date de prise d'effet) ;
- La base de calcul si nécessaire ;
- Les modalités de paiement ;
- La signature des parties concernées.
Quelles sont les règles à respecter pour que l'augmentation de loyer soit légale ?
En plus des mentions obligatoires de l'avenant, le bailleur doit porter une attention particulière à :
- L'accord du locataire : le bailleur sera amené à demander l'accord du locataire en deux temps. Il doit annoncer l'augmentation de loyer à l'expiration du bail en respectant les délais de préavis. Si l'occupant du logement accepte sa proposition, un avenant au bail sera rédigé puis signé par les deux intervenants. Cette signature matérialise l'accord de l'autre partie ;
- L'encadrement de loyer en zone tendue : le loyer est strictement encadré en zone tendue. Les bailleurs doivent veiller à ce que le montant demandé ne dépasse pas le plafond applicable dans la zone. En cas de dépassement, le locataire peut légitimement s'opposer à l'augmentation de loyer.
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- Les cas où l'augmentation de loyer nécessite un avenant au bail
- Les mentions obligatoires d'un avenant d'augmentation de loyer
- Les règles à respecter pour que l'augmentation de loyer soit légale
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