Procéder à une augmentation de loyer avec un avenant au bail

L’avenant au bail est une façon de réaliser une mise à jour du contrat de location lorsqu’un changement impacte ses conditions initiales. En pratique, il s'agit d'un excellent moyen de modifier son contrat sans avoir à en créer un nouveau. Mais quand et comment réaliser un avenant au bail ?

Il peut notamment être utile pour : 

• Réaliser une augmentation de loyer ; 
• Modifier le montant des charges ; 
• Ajouter ou enlever l’un des locataires (ou conjoint) sur le bail (séparation ou entrée d’un nouveau colocataire) ; 
• Changer la date de paiement du loyer ; 

Attention, pour que la modification soit valable, elle doit être approuvée par le ou les locataire(s). Ces derniers sont alors libres de l'accepter ou de la refuser.

De même l'avenant doit être pourvu de plusieurs mentions pour avoir une véritable valeur légale. Il doit donc contenir les informations suivantes : 

• L’identité du locataire ; 
• L’identité du propriétaire ; 
• Un descriptif détaillé du bail d’habitation original ; 
• La date d’entrée en vigueur de l’avenant ; 
• La signature éventuelle d’un nouveau colocataire ; 
• L’essentiel de la modification approuvée par le locataire. 

Par ailleurs, le prix de l'avenant au bail dépend de la personne le rédigeant. Il est en effet possible de le faire gratuitement grâce à un modèle en ligne, 100%.

L’avenant est notamment indispensable pour justifier une augmentation de loyer en cours de bail. Pour ce faire, trois types de hausses sont admises : la révision, l’augmentation et la majoration du loyer. 

La révision annuelle du loyer 

La révision du loyer ne donne pas lieu à un avenant, le propriétaire peut chaque année réviser son loyer en se basant sur l’indice de référence des loyers.

L’augmentation de loyer pour un bien sous-évalué  

L’augmentation de loyer s’impose lorsque le bien est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. L’augmentation doit dans ce cas faire l’objet d’un avenant au bail au moment du renouvellement du contrat. 

Attention, pour que l’avenant au contrat soit valable, le bailleur doit pouvoir être en mesure de justifier la sous-évaluation. Pour ce faire, il doit utiliser un système de comparaison : utiliser des loyers de référence sur des biens semblables (même superficie, même année de construction, même état…) et situés dans un même secteur géographique. Chacune des références mentionnées doit être ensuite détaillée par le bailleur en précisant : 

• L’adresse exacte du bien ; 
• L’année de construction ; 
• L’étage ; 
• La présence ou non d’ascenseur dans l'immeuble ;
• Le montant du loyer (hors charges) ; 
• La durée actuelle d’occupation du locataire en place ; 
• Tous les équipements présents dans le logement. 

La majoration de loyer suite à des travaux 

La troisième hypothèse dans laquelle un avenant au bail peut être réalisé pour augmenter le loyer concerne le cas où le bien a fait l’objet de travaux d’amélioration. Un avenant est dans ce cas obligatoire. 

Pour que l’augmentation soit admise, le bailleur doit au préalable définir la nature des travaux puis obtenir l’accord du locataire pour les nouvelles mensualités. Si c’est le cas, pensez toujours à préciser dans l’avenant au bail que le loyer sera augmenté une fois les travaux réalisés. Le document est ensuite signé et les travaux peuvent démarrer. 

Par ailleurs, sachez que pour qu'un avenant au bail soit conforme, il doit être approuvé et signé par toutes les parties.