Procéder à une augmentation de loyer avec un avenant au bail

Augmentation de loyer suite à des travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration permettent au bailleur de demander au locataire un loyer plus élevé. La procédure est cependant strictement encadrée. Les travaux d'entretien ou de réfection (travaux de peinture, pose d'un nouveau revêtement de sol... ) ne donnent pas droit à cette révision de loyer. Elle concerne principalement : 

• L'installation de nouveaux équipements (ascenseur, système de chauffage, digicode...) ;
• Les travaux d'isolation ;
• Les extensions et l'aménagement de nouvelles pièces de vie. 

Dans ce cas de figure, le propriétaire pourra augmenter le loyer au renouvellement du bail. Il doit alors annoncer l'augmentation en respectant un délai de préavis de 6 mois pour un bail vide et 3 mois pour un bail meublé. Si le locataire y consent, un avenant sera ensuite rédigé pour formaliser le tout. 

Ce plafond de 15 % concerne uniquement les logements en zone tendue. Les règles sont plus souples dans le reste du territoire. Néanmoins, les bailleurs récupèrent rarement plus de 20 % du coût des travaux sur le loyer annuel.

Revalorisation d'un loyer sous-évalué

L’augmentation de loyer s’impose lorsque le bien est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Cette revalorisation doit également faire l’objet d’un avenant au bail au moment du renouvellement du contrat.

Attention, pour que l’avenant au contrat soit valable, le bailleur doit pouvoir être en mesure de justifier la sous-évaluation. Pour ce faire, il doit utiliser un système de comparaison : utiliser des loyers de référence sur des biens semblables (même superficie, même année de construction, même état…) et situés dans un même secteur géographique. Chacune des références mentionnées doit être ensuite détaillée par le bailleur en précisant :

• L’adresse exacte du bien ;
• L’année de construction ;
• L’étage ;
• La présence ou non d’ascenseur dans l'immeuble ;
• Le montant du loyer (hors charges) ;
• La durée actuelle d’occupation du locataire en place ;
• Tous les équipements présents dans le logement.

L'avenant d'augmentation de loyer doit indiquer : 

• L'identité des parties concernées et leurs adresses respectives si le bailleur ne vit pas dans le bien loué ;
• Les références du bail initial (date de signature, adresse du logement loué, référence s'il y en a un...) ;
• L'objet de l'avenant suivi des motifs de l'augmentation ;
• Les détails de l'augmentation de loyer (ancien et nouveau loyer, montant de l'augmentation, date de prise d'effet) ;
• La base de calcul si nécessaire ;
• Les modalités de paiement ;
• La signature des parties concernées. 

En plus des mentions obligatoires de l'avenant, le bailleur doit porter une attention particulière à : 

• L'accord du locataire : le bailleur sera amené à demander l'accord du locataire en deux temps. Il doit annoncer l'augmentation de loyer à l'expiration du bail en respectant les délais de préavis. Si l'occupant du logement accepte sa proposition, un avenant au bail sera rédigé puis signé par les deux intervenants. Cette signature matérialise l'accord de l'autre partie ;
• L'encadrement de loyer en zone tendue : le loyer est strictement encadré en zone tendue. Les bailleurs doivent veiller à ce que le montant demandé ne dépasse pas le plafond applicable dans la zone. En cas de dépassement, le locataire peut légitimement s'opposer à l'augmentation de loyer.