Pourquoi et comment mettre en place un avenant au bail en cas de modification des charges locatives ?

La révision des charges ne nécessite pas toujours un avenant. Il est nécessaire lorsque le changement touche au bail initial. Il peut s'agir de :

Modification de la liste des charges récupérables

Si le bailleur décide d’ajouter de nouvelles charges à la liste initialement prévue dans le contrat (par exemple, en ajoutant des prestations d’entretien supplémentaires ou des abonnements liés à l’immeuble), un avenant est obligatoire.

Augmentation des charges forfaitaires

En cas de paiement des charges au forfait, toute augmentation de la somme demandée requiert un avenant. Cette procédure oblige le propriétaire à présenter les justificatifs au locataire puisque l'accord de ce dernier est ici nécessaire.

Ajout d'un nouveau poste de dépense convenu par les deux parties

Si les deux parties conviennent d’un nouveau service ou d’un nouvel équipement commun (ex : installation d'un ascenseur, création d'un espace de coworking) avec participation du locataire via les charges, cela doit être formalisé par un avenant.

Changement du mode de répartition des charges en copropriété

En copropriété, les charges locatives sont souvent calculées selon les tantièmes ou une clé de répartition propre à l’immeuble. Si cette clé change et que cela modifie les montants refacturés au locataire, le bail doit être mis à jour. Là encore, un avenant est indispensable pour que le nouveau mode de répartition soit valable juridiquement.

Un avenant au bail est donc nécessaire pour conserver un bail de location à jour. Contrairement au contrat de location, l’avenant ne requiert aucun formalisme particulier. Néanmoins, pour être valable il doit contenir certaines informations obligatoires.

Ainsi, l'avenant au bail doit mentionner les éléments suivants :

• Identité du bailleur et du ou des locataires concernés ;
• Référence au bail initial (notamment sa date de signature) ;
• Adresse complète du logement ;
• Présentation de la modification des charges ;
• Date de prise d'effet de l’avenant.

Sans oublier de réécrire la clause du bail concernée par les modifications. Ainsi, lorsque l’avenant concerne les charges locatives, il convient d'indiquer :

• L’ancien montant des charges locatives ;
• Le nouveau montant des charges locatives ;
• Le détail du montant et de la nature des charges locatives.

Concrètement, l'avenant doit être rédigé lorsqu’il y a un ajout ou une modification des charges locatives susceptible d’impacter le montant désigné dans le bail initial.

Pour finir, il est conseillé de préciser que les autres dispositions du bail initial restent inchangées. L’avenant devra ensuite être annexé au contrat de location et signé par l'ensemble des parties. Attention, il peut arriver qu'une partie refuse de signer un avenant au bail.

Un avenant n'est pas requis en cas de :

• Simple régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles
• Variation normale des charges dues à l'évolution de contrats d’entretien, de taxes, etc. : tant que la nature des charges reste la même ;
• Révision légale ou contractuelle du loyer indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).