Les réparations locatives à la charge du propriétaire

Le bailleur est tenu d’entretenir et de réparer le logement qu’il met en location, pendant toute la durée du bail. Il aura particulièrement en charge les réparations “importantes”, nécessitant son intervention. Cela concerne : 

• Les travaux permettant de qualifier le bien de décent aux yeux de la loi ; 
• Les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement (plomberie vétuste, rampes d’escalier en bois ancienne, volets ne fonctionnant plus…) ; 
• Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble (façade, ascenseur, cage d’escalier…) ; 
• L’entretien de la façade de l’immeuble et des toitures ; 
• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (chauffage, isolation..) ;  
• Certains travaux liés à la vétusté du logement ou la force majeure (même s’il s’agit de réparations locatives normalement attribuées au locataire).

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au juge l'autorisation d'effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir. 

Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici assez floue. Il s’agit souvent d’engager un dialogue et d’étudier des devis d’artisans, dès lors que des dégradations sont constatées dans l'état des lieux de sortie.

Si un manque d'entretien ou des dégradations particulières sont constatés, les frais de remise en état sont à la charge du locataire. Ces frais pourraient être prélevés sur son dépôt de garantie.

La vétusté, et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs ne pourraient, toutefois, pas être imputables au locataire. 

Un propriétaire ne peut pas reprocher au locataire de ne pas avoir effectué les réparations locatives à sa charge, dès lors que l'immeuble loué est trop vétuste. L’arrêt n° 14-23693 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 5 novembre 2015 a ainsi donné tort à un bailleur qui n’avait pas mis à la disposition du locataire des équipements en état correct, tout en lui reprochant de ne pas avoir entretenu les lieux.

Avant de réaliser les travaux, le bailleur va devoir prévenir son locataire au travers d’une notification de travaux, qui reprend : 

• Les références du contrat de location ;
• La nature des travaux prévus ; 
• Les modalités d’exécution des travaux.

Afin de pouvoir réaliser des travaux les samedis, les dimanches et jours fériés, le bailleur va devoir en faire la demande conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est en droit de refuser cette demande. Nous vous conseillons de lui adresser une lettre d’autorisation de réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés.

Sachant que le locataire a bien souvent tout intérêt à ce que les travaux soient réalisés au plus vite, il est donc rare de se voir refuser cette demande. 

En location vide comme en location meublée, il est possible d’accorder au locataire une réduction de loyer temporaire si celui-ci s’engage à faire des travaux d’amélioration. Ces travaux concernent : 

• Des travaux d’embellissement : peintures, revêtements au sol.
• Des réparations légères : changement d’une porte.

La contrepartie pour le locataire est soit une réduction partielle de loyer, soit une franchise totale temporaire dont les modalités sont stipulées dans la clause. Il est également possible de faire un avenant au contrat de location si ces travaux surviennent en cours de bail.