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Quels sont les 8 inconvénients à connaitre avant de se lancer dans la location meublée

Inconvenient location meublee

SOMMAIRE

  • Les inconvénients
  • Calcul de l'amortissement location meublé
  • Pourquoi louer un bien meublé ? 
  • Obligations du locataire
  • Comment fixer le loyer d'un logement meublé ? 

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La location meublée connaît un franc succès de nos jours et de nombreux bailleurs choisissent cette option compte tenu de sa fiscalité avantageuse. En effet, ce type de location présente de nombreux atouts pour les investisseurs qui cherchent à rentabiliser leur bien immobilier. Cependant, il ne faut pas perdre de vue que la location meublée est assortie de certaines contraintes.

Les inconvénients de la location meublée pour le bailleur

Même si les avantages de la location meublée sont évidents au niveau fiscal, vous ne devez pas oublier que cet investissement n'est pas sans inconvénient. Ce choix peut être judicieux mais il est important de bien prendre en compte les contraintes et les coûts qu'elle implique. 

Un investissement de départ est plus élevé

Si vous êtes tenté par la location meublée, il est important de garder à l'esprit que cette option nécessite un investissement initial plus important que la location nue. En effet, pour louer un bien meublé, vous devrez non seulement assumer le prix d'acquisition mais également investir dans des meubles et des équipements fonctionnels pour pouvoir accueillir vos futurs locataires.

Cela peut représenter une somme considérable, en fonction de la taille et de l'emplacement du logement que vous souhaitez louer ultérieurement. De plus, il est important de choisir des meubles de qualité pour garantir le confort et la sécurité de vos locataires, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

Pour que cet investissement soit rentable, assurez-vous que la demande pour ce type de location soit suffisamment importante dans la zone géographique visée. Avant d'acheter un bien immobilier pour le proposer à la location meublée, étudiez le marché immobilier local. En effet, la demande pour les logements meublés peut varier considérablement en fonction de l'emplacement, de la taille et des équipements proposés. Il est donc important de réaliser une étude de marché approfondie pour comprendre les besoins et les attentes des locataires potentiels. En comprenant la demande pour les logements meublés dans la zone géographique ciblée, vous pourrez prendre une décision éclairée quant à l'investissement que vous souhaitez réaliser. 

De plus, avant d'acheter un bien immobilier pour le proposer à la location meublée, assurez-vous que les loyers pratiqués dans la région sont suffisamment élevés pour couvrir les coûts liés à l'investissement initial et aux charges courantes.

Un turn-over plus important

La location meublée se caractérise par un changement de locataires plus fréquent que dans la location nue. Le bail meublé, d'une durée de 9 à 12 mois, possède un aspect temporaire que recherchent les futurs occupants.

Cependant, cette rotation plus fréquente de locataires peut avoir des conséquences sur la gestion de la location. Recherche de locataires, organisation des visites, signatures des baux, vous pouvez rapidement vous sentir submergé par les démarches. Les états des lieux sont d'ailleurs plus longs puisque vous devez faire l'inventaire de l'ensemble du mobilier à chaque départ du locataire. Si vous déléguez à une agence immobilière, vous devez prévoir le budget correspondant. 

Des vacances locatives plus fréquentes

Avec le changement fréquent de locataires, vous pouvez aussi subir une vacance locative régulière. En effet, la période pendant laquelle le logement est inoccupé impacte le rendement locatif. 

Pour éviter les périodes de vacance locative trop longues, il est important de bien gérer la location et d'anticiper les changements de locataires. Pour cela, il est essentiel de bien connaître le marché immobilier local et de proposer des loyers attractifs pour rester compétitif.

Un besoin plus important en entretien

Compte tenu des entrées et sorties régulières des locataires, le bien immobilier doit être davantage entretenu. Entre deux occupations, le mobilier endommagé devra être remplacé. Plus le nombre de locataires utilisant le bien est élevé, plus l'usure des équipements sera importante. Si le dépôt de garantie couvre ces dégradations, vous devez organiser les réparations ou la remise en état. 

Pour couvrir le taux d'usure du bien, 5 à 10 % des loyers peuvent être consacrés au maintien du logement et des équipements en bon état. Bien entendu, cette retenue va impacter directement votre rendement. De façon régulière, vous devez prévoir le renouvellement des meubles et des équipements. Au-delà du coût de ces rachats, la survenue de panne exige plus de démarches pour faire intervenir des réparateurs. 

Un préavis minimum de 3 mois

Si vous souhaitez récupérer votre logement, votre préavis doit être d'au moins 3 mois avant l'expiration du contrat de bail. Si vous souhaitez changer les modalités de cette location, vous devez également vous assurer que le locataire dispose du délai suffisant pour indiquer son accord ou son refus.  

Inconvénient de la location meublée : la taxe foncière

Comme pour la location vide, le propriétaire d'un bien immobilier meublé est redevable de la taxe foncière. Vous devrez donc prévoir ces frais lorsque vous réalisez un investissement locatif. Toutefois, vous pouvez récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) auprès du locataire.

Location meublée pour étudiant : inconvénients

Lorsque vous louez un étudiant, vous devez appliquer un bail spécifique. Les inconvénients de la location meublée sont évidents puisqu'il ne peut dépasser 9 mois, contre 1 an pour un autre type de locataire. En comparaison, le bail pour une location vide possède une durée de 3 ans. 

L'inconvénient du calcul de l'amortissement location meublé

La comptabilité pour un logement meublé peut sembler complexe compte tenu du calcul des charges et de l'amortissement. Le recours à un expert-comptable est souvent incontournable pour gérer la déclaration de vos revenus locatifs. 

Qu'est-ce qu'un amortissement ? 

L'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet ou d'un équipement présent dans le logement meublé. Cette perte de valeur, lorsqu'elle est due à l'usure normale, devient une charge déductible des impôts. En revanche, le principal inconvénient de ce type de fonctionnement réside dans le fait que vous ne pouvez déduire les charges liées à des dégradations commises par le locataire. Après application de la grille de vétusté, la part à votre charge ne pourra faire l'objet d'un amortissement. 

Le calcul de l'amortissement du bien

Avant de déclarer vos revenus fonciers à l'administration fiscale, vous devez procéder à un calcul précis du montant de l'amortissement. Ces démarches administratives sont rendues complexes puisque le calcul doit avoir lieu par composant. Vous pouvez donc faire appel à un expert-comptable pour éviter toute erreur. 

En ce qui concerne les travaux et le mobilier, ces dépenses peuvent être déduites des loyers encaissés. Cependant, aucun déficit ne peut être créé. Si les charges couvrent la totalité de votre recette locative, vous devrez conserver ces amortissements pour les années suivantes. 

Pourquoi louer un bien meublé ? 

L'établissement d'un bail meublé est semblable à celui de la location vide. Vous devez donc suivre les obligations précisées dans la loi du 6 juillet 1989. En revanche, vous devez respecter la liste des meubles obligatoires en équipant le logement des éléments suivants : 

  • Une literie avec une couette ou une couverture ;
  • Un dispositif d'occultation des fenêtres 
  • Un four ou un four à micro-ondes ; 
  • Des plaques de cuisson ; 
  • Un réfrigérateur ou un congélateur ; 
  • Des ustensiles de la cuisine et de la vaisselle nécessaire à la prise de repas ; 
  • Une table et des chaises ; 
  • Des rangements ; 
  • Des luminaires ; 
  • Du matériel d'entretien ménager. 

Avant de choisir entre location meublée ou vide, vous devez donc prévoir l'achat de ces équipements et de leur entretien pour être conforme à la réglementation en vigueur. 

Quelles sont les obligations pour un locataire d'un appartement meublé ?

Proposer un logement meublé implique également que le locataire doit se conformer à un certain nombre d'obligations clairement définies dans le bail de location : 

  • Payer le loyer et les charges : conformément aux termes du bail, le locataire doit s'acquitter du loyer et des charges à la date fixée ; 
  • Respecter l'usage prévu du logement : le contrat de location précise l'usage du logement. Le locataire ne peut donc pas utiliser une habitation en tant que local professionnel sans votre accord. De plus, il n'est pas autorisé à transformer les lieux. Le logement ou ses équipements ne peuvent pas être modifiés ; 
  • Répondre des dégradations dans le logement : le locataire est considéré comme responsable des dégradations commises dans le logement. Une grille de vétusté est en effet appliquée pour les meubles et équipements qui sont présents dans le logement. En tant que bailleur, vous pouvez déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie avant de restituer le solde au locataire au moment de son départ ; 
  • Laisser l'accès au logement : lorsque vous signez un contrat de bail pour un logement meublé, le locataire accepte les conditions de réalisation de travaux visant ; 
  • Assurer l'entretien courant du logement : le locataire se charge des petites réparations et de l'entretien du logement ; 
  • S'assurer contre les risques locatifs ; lors de la remise des clés, le locataire doit fournir une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. 

Comment fixer le loyer d'un logement meublé ? 

En principe, le loyer d'un logement meublé peut être fixé librement. Pour savoir quel montant inscrire dans le contrat de location, plusieurs critères sont à prendre en compte. 

La localisation du bien meublé

Le montant du loyer doit correspondre au marché. Avant de fixer le montant du loyer, comparez avec les biens similaires présents dans la même zone géographique. Cette observation préalable est essentielle pour limiter la vacance locative entre deux locataires et les risques d'impayés de loyer. 

Le mobilier et les équipements

La fixation du loyer dépend des équipements et du mobilier mis à disposition. Plus il est neuf et performant, plus le montant que vous pourrez demander sera élevé. 

En effet, plus vos équipements sont neufs, performants et de qualité, plus vous pouvez prétendre à un loyer élevé. Les locataires sont souvent prêts à payer plus cher pour avoir accès à des équipements modernes et de qualité. Ainsi, si vous mettez à disposition des appareils électroménagers haut de gamme, une literie confortable et un mobilier esthétique, vous pouvez vous attendre à un loyer plus élevé.

L'encadrement des loyers en zones tendues

Si théoriquement, vous pouvez fixer librement le loyer de votre logement meublé, vous devez vous assurer qu'il n'est pas concerné par une règle d'encadrement pour les biens situés dans des zones tendues. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste les communes concernées par cette mesure. 

Si vous êtes concerné par cette loi d'encadrement des loyers, le montant du loyer ne peut excéder celui appliqué pour le précédent, sauf s'il a quitté les lieux depuis plus de 18 mois. Sachez toutefois que vous êtes autorisé à appliquer une augmentation si vous avez réalisé d'importants travaux ou si vous êtes en mesure de prouver que le loyer est sous-évalué. 

Quel est le délai pour quitter un logement meublé ? 

Le locataire est en droit de quitter les lieux au moment de son choix. Bien entendu, il doit respecter un préavis de départ et prévenir son bailleur. Pour la location meublée, ce délai est fixé à un mois, quelles que soient les durées des contrats de location. 

La demande est transmise par le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou via une remise en mains propres contre récépissé. Après avoir donné son congé, il ne peut plus changer d'avis. 

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