Quels sont les 8 inconvénients à connaitre avant de se lancer dans la location meublée ?

La location meublée présente des avantages indéniables, mais elle ne doit pas être considérée comme un investissement sans inconvénients. Ce choix peut être judicieux mais il est important de bien prendre en compte les contraintes et les coûts qu'elle implique.

Un investissement de départ plus élevé

Avant toute chose, le propriétaire doit garder à l'esprit que cette option nécessite un investissement initial plus important que la location nue. En effet, pour louer un bien meublé, l'investisseur immobilier doit non seulement assumer le prix d'acquisition mais également investir dans des meubles et des équipements fonctionnels pour accueillir ses futurs locataires.

Cela peut représenter une somme considérable, en fonction de la taille et de l'emplacement du logement. De plus, le futur bailleur aura à choisir des meubles de qualité pour garantir le confort et la sécurité des locataires, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

La demande locative doit être suffisamment importante dans la zone géographique visée pour que cet investissement soit rentable. L'investisseur immobilier a donc tout intérêt à étudier le marché immobilier local avant de se lancer. En effet, la demande pour les logements meublés peut varier considérablement en fonction de l'emplacement, de la superficie du bien et des équipements proposés.

Une étude de marché approfondie est donc nécessaire pour comprendre les besoins et les attentes des locataires potentiels. Cette étape permettra également de s'assurer que les loyers pratiqués dans la région sont suffisamment élevés pour couvrir les coûts liés à l'investissement. L'investisseur peut prendre une décision éclairée après avoir estimé la demande locative et cerné le loyer pratiqué.

Un turn-over plus important

La location meublée se caractérise par un changement de locataires plus fréquent que dans la location nue. Le bail meublé, d'une durée de 9 à 12 mois, possède un aspect temporaire que recherchent les futurs occupants.

Cependant, cette rotation plus fréquente de locataires peut avoir des conséquences sur la gestion de la location. Recherche de locataires, organisation des visites, signatures du bail, le bailleur peut se sentir submergé par les démarches. Les états des lieux sont d'ailleurs plus longs puisque le propriétaire doit faire l'inventaire de l'ensemble des mobiliers. S'il délègue la gestion locative, il doit prévoir le budget correspondant. 

Des vacances locatives plus fréquentes

Avec le changement fréquent de locataires, la location meublée s'accompagne de vacances locatives régulières. La période pendant laquelle le logement est inoccupé impacte le rendement locatif.

Pour éviter les périodes de vacance locative trop longues, il est important de bien gérer la location et d'anticiper les changements de locataires. Connaître le marché local et proposer un loyer attractif est essentiel pour rester compétitif.

Un besoin plus important en entretien

Compte tenu des entrées et sorties régulières des locataires, le bien immobilier doit être davantage entretenu. Entre deux occupations, le mobilier endommagé devra être remplacé. Plus le nombre de locataires utilisant le bien est élevé, plus l'usure des équipements sera importante. Même si le dépôt de garantie couvre ces dégradations, le propriétaire doit organiser les réparations ou la remise en état.

Dans le cadre d'une location meublée, on estime que 5 à 10% des loyers doivent être consacrés au maintien du logement et des équipements en bon état. Bien entendu, cette retenue impacte le rendement locatif. Le propriétaire doit prévoir régulièrement le renouvellement des meubles et des équipements. Hormis ces achats, une panne peut obliger le bailleur à solliciter des réparateurs à ses frais. 

Inconvénient de la location meublée : la taxe foncière

La location meublée n’échappe pas à la règle : tout propriétaire bailleur reste tenu de payer la taxe foncière, au même titre qu’un propriétaire qui loue un logement vide. Ce poste de dépense, parfois conséquent, doit impérativement être anticipé dès la mise en location. Il s’ajoute aux autres frais comme l’assurance ou l’entretien, et pèse donc sur la rentabilité globale du projet locatif, notamment dans les zones où la taxe est élevée.

Cependant, une nuance importante mérite d’être soulignée : le bailleur peut récupérer une partie de ce montant auprès du locataire. C’est notamment le cas pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure dans les charges récupérables. Ainsi, même si la taxe foncière demeure à la charge exclusive du propriétaire, un ajustement partiel des coûts reste possible, ce qui permet d’alléger légèrement la facture annuelle.

Un bail désavantageux pour louer à des étudiants

Louer un logement meublé à un étudiant implique la signature d’un bail spécifique, appelé bail étudiant. Ce contrat, d’une durée de 9 mois, offre moins de stabilité au propriétaire comparé au bail meublé classique d’un an. Cette courte échéance oblige le bailleur à rechercher régulièrement de nouveaux locataires, ce qui augmente les périodes potentielles de vacance locative et les démarches administratives répétées.

En plus de sa durée réduite, ce bail présente un autre inconvénient majeur : le locataire peut donner congé à tout moment avec un simple préavis d’un mois. Pour le propriétaire, cela signifie qu’il peut se retrouver à devoir relouer son bien très rapidement, souvent en pleine année universitaire, ce qui complique la recherche d’un nouveau locataire et rend la rentabilité du bien plus incertaine.

La comptabilité pour un logement meublé peut sembler complexe compte tenu du calcul des charges et de l'amortissement. Le recours à un expert-comptable est souvent incontournable pour la déclaration des revenus locatifs.

Qu'est-ce qu'un amortissement ?

L'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet ou d'un équipement présent dans le logement meublé. Cette perte de valeur, lorsqu'elle est due à l'usure normale, devient une charge déductible des impôts. En revanche, il faut dissocier les dégradations locatives qui, elles ne sont pas déductibles. Après l'application de la grille de vétusté, la part qui reste à la charge du propriétaire ne peut faire l'objet d'un amortissement.

Le calcul de l'amortissement du bien

Le propriétaire doit calculer précisément l'amortissement avant toute déclaration fiscale. Cette étape est complexe puisque le calcul doit avoir lieu par composant. Pour ne rien laisser au hasard, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable.

En ce qui concerne les travaux et le mobilier, ces dépenses peuvent être déduites des loyers encaissés. Cependant, aucun déficit ne peut être créé. Si les charges couvrent la totalité des recettes locatives, l'amortissement est reportable sur la prochaine année.

Rassembler les équipements obligatoires 

L'établissement d'un bail meublé est semblable à celui de la location vide. Le bailleur est ainsi tenu d'honorer les obligations dictées par la loi du 6 juillet 1989. Il doit fournir les meubles et équipements obligatoires à savoir :

• Une literie avec une couette ou une couverture ;
• Un dispositif d'occultation des fenêtres ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un réfrigérateur ou un congélateur ;
• Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
• Une table et des chaises ;
• Des rangements ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager.

Avant de choisir entre location meublée ou vide, il faut donc prévoir l'achat de ces équipements et leur entretien pour être conforme à la réglementation en vigueur.

Respecter l'encadrement du loyer

Le propriétaire fixe librement le loyer de sa location meublée. Toutefois, il doit s'assurer que le bien n'est pas concerné par l'encadrement de loyer applicable aux biens situés dans les zones tendues. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 liste les communes concernées par cette mesure.

Si le logement est concerné par l'encadrement des loyers, le bailleur ne peut augmenter le loyer à la relocation, sauf si le dernier locataire a quitté les lieux il y a 18 mois. Néanmoins, le propriétaire est autorisé à augmenter le loyer si d'importants travaux d'amélioration ont été réalisés ou si le loyer a été sous-évalué.