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Quels sont les avantages et les inconvénients d'une location meublée ?

Location meublée avantages inconvénients

SOMMAIRE

  • Louer un appartement meublé en LMNP : quels avantages ?
  • Location meublée : quels avantages pour le locataire ?
  • Quels sont les inconvénients de la location meublée ?
  • FAQ

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La location meublée en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) présente 4 avantages essentiels qui permettent un rendement locatif performant. Il s'agit du montant élevé des loyers, de la fiscalité avantageuse, des contrats courts et de la forte demande de logements équipés. Par ailleurs, si la location meublée profite aux loueurs, elle engendre moins de frais et moins de contraintes pour les locataires.

Louer un appartement meublé en LMNP (non professionnel) : quels avantages ?

Si vous n'êtes pas loueur professionnel (LMP), c'est-à-dire que la location immobilière ne constitue pas votre activité principale, vous êtes soumis à la fiscalité des loueurs en meublé non professionnel (LMNP) à condition que :

  • Vos recettes locatives n'excèdent pas 50 % de vos revenus fiscaux (foyer fiscal) ;
  • Ou que vos recettes ne dépassent pas 23 000 euros par an.

Il existe 4 grands avantages qui font de la location meublée en LMNP un investissement rentable :

1/ Des logements meublés loués plus chers pour une meilleure rentabilité

Prix des loyers

En choisissant la location meublée, vous engendrez des loyers plus élevés qu'en location nue. En effet, la qualité du mobilier et les différents équipements proposés influencent le prix de la location.

Portez un soin particulier à la cuisine et à la salle de bains. Ces postes sont particulièrement examinés par les locataires. Ils vous permettent de justifier un loyer plus élevé.

Par ailleurs, la localisation du logement impacte aussi le montant de la location. C'est pourquoi il est important d'étudier le marché locatif et les secteurs à fort potentiel avant d'entamer vos recherches et d'investir dans l'immobilier locatif.

Si le logement se situe en zone tendue, vous pouvez aussi espérer un prix plus élevé en location meublée (comme en location vide) malgré l'encadrement des loyers imposé par la loi. En effet, le loyer de référence majoré est fixé en fonction du type de logement, de sa localisation et de l'année de construction de l'immeuble. 
Vous pouvez, par ailleurs, appliquer un complément de loyer si le confort et le standing du logement le justifient.

Rentabilité locative

Un loyer plus élevé entraîne une rentabilité brute supérieure.

Rentabilité brute = (loyer annuel / prix du logement ) x 100

Pour obtenir la rentabilité nette, vous devez déduire les charges liées à votre investissement (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion).

Rentabilité nette = rentabilité brute - charges

Prenons un exemple de calcul de rentabilité :

Vous achetez un appartement moyennant un prix de 300 000 euros. Vous le louez 1 000 euros par mois.

Le rendement locatif brut annuel de l'investissement se calcule de la manière suivante :

1 000 x 12/300 000 x 100 = 4
Votre investissement vous rapporte 4 % bruts.

2/ Un régime fiscal favorable

Une fois le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) obtenu, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

  1. Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d'un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.
    Il est de 71 % si vous louez des logements de tourisme classés ou des chambres d'hôte.
  2. Le régime réel : ce régime offre une fiscalité particulièrement avantageuse.
    Vous déclarez les loyers perçus, et déduisez le montant réel de vos charges (frais d'emprunt, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc.). 
    Vous pouvez profiter des amortissements (charges déductibles du revenu imposable eu égard à la perte de valeur annuelle du bien loué).
    Aussi, une déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien immobilier permet de générer un déficit foncier sur plusieurs années. Celui-ci entraîne par conséquent un allègement partiel voire une annulation totale de l'impôt. 

3/ Un contrat de location plus souple et adaptable à vos besoins

Durée du bail 

Il existe plusieurs types de baux meublés. Ils ont tous des durées réduites par rapport aux locations de biens loués vides (contrats de 3 ans) :

  • Le bail meublé classique : 1 an (renouvelable par tacite reconduction, sauf résiliation expresse) ;
  • Le bail meublé étudiant : 9 mois (pas de reconduction tacite) ;
  • Le bail meublé mobilité : de 1 à 10 mois (pas de reconduction tacite).

Pourquoi est-ce un avantage ?

Avec un contrat de bail à durée limitée, vous patientez moins longtemps pour augmenter le loyer entre deux locataires, entreprendre des travaux d'amélioration, etc.
Par ailleurs, la mise en location d'un bien engendre inévitablement un risque de loyers impayés. En location meublée, la courte durée du bail limite la longueur d'un éventuel conflit.

Montant du dépôt de garantie 

Vous pouvez réclamer à votre locataire un dépôt de garantie allant jusqu'à deux mois de loyer. Rappelons qu'il n'est que de 1 mois en location vide.

Quel est l'intérêt ?

Vous détenez une somme plus importante pour garantir d'éventuelles défaillances de la part de votre locataire (loyers impayés, dégradations, mauvais entretien…). 

Durée du préavis de départ

  • 1 mois minimum pour le congé donné par le locataire (il est de 3 mois en location nue) ;
  • 3 mois minimum pour le congé donné par le bailleur (contre 6 mois en location vide).

4/ Des conditions de location très recherchées par les locataires, un atout pour les propriétaires

Les locations meublées attirent essentiellement les jeunes actifs et les étudiants. Ce type de locataire a vocation à s'installer ponctuellement dans certaines grandes villes le temps des études ou des missions professionnelles.
Les logements meublés répondent donc parfaitement aux attentes de ce public. Ils sont par conséquent très convoités.

Leur attractivité dépend aussi de leur localisation (proche des universités, en centre-ville, etc.).

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Location meublée : quels avantages pour le locataire ?

La location meublée ne profite pas qu'aux propriétaires. Elle présente aussi des atouts pratiques et économiques pour le locataire.

Un bien meublé et équipé (confort et économies)

Prise de possession rapide

Le preneur loue un appartement « prêt à l'emploi ». Le logement est garni de tout le mobilier et les appareils électroménagers nécessaires au quotidien.

Il peut investir les lieux dès que le bail est signé.

Confort minimum assuré

L'occupant peut y vivre dans de bonnes conditions. En effet, depuis le 1er septembre 2015, les logements meublés doivent répondre à des exigences d'équipement très règlementées.

La liste du mobilier minimum obligatoire est détaillée dans le décret numéro 2015-981 du 31 juillet 2015 :

  • Un lit, une couette ou une couverture ;
  • Ses stores ou rideaux dans la chambre à coucher ;
  • Une plaque de cuisson ;
  • Un four ou four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ;
  • Une table et des sièges ;
  • Se la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • Su mobilier de rangement ;
  • Ses luminaires.

De plus, la loi ALUR protège les locataires de biens meublés. Elle impose aux loueurs la mise à disposition d'un logement décent et du mobilier en bon état pour permettre aux occupants d'y vivre, dormir et manger dans des conditions convenables et dignes

Un bail d'une durée restreinte, avantage ou inconvénient pour le locataire ?

Logement temporaire adapté à des situations provisoires

Ce type de location facilite la mobilité professionnelle. Il permet de se loger temporairement, pour la durée d'une mission professionnelle, d'une année universitaire, d'un stage, etc. 

Liberté de donner congé n'importe quand

Le locataire d'un logement meublé peut décider de donner congé à tout moment sans attendre la fin du bail. Il n'a pas à motiver sa décision.
Il doit toutefois adresser son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, et respecter un préavis d'un mois (alors qu'il est de 3 mois en location vide).

Le déménagement est facile et rapide puisque la plupart des meubles et objets appartiennent au propriétaire bailleur.

La location meublée s'adapte aux nouveaux modes de vie et aux nouvelles mentalités : facile, pratique et rapide.

Il existe cependant des inconvénients pour le propriétaire bailleur ainsi que pour le locataire qu'il ne faut pas négliger et qui peuvent conduire à opter pour une location vide plutôt qu'à une location meublée.

Par ailleurs, un entre deux existe nommé la location semi-meublée, elle présente une solution médiane qui peut être préférable selon les situations.

Les avantages de louer en meublé : 
Pour le propriétaire : 
- Loyers perçus plus élevés ;
- Différenciation par rapport à la concurrence ;
- Fiscalité avantageuse.
Pour le locataire : 
- Possibilité d'occuper un logement équipe ;
- Moins d'investissements pour le mobilier ;
- Plus de flexibilité sur la prise de congé.

Quels sont les inconvénients de la location meublée ?

Les inconvénients pour le propriétaire 

Les locations de logement meublé sont conclues pour un bail d’une durée d’1 an voire même 9 mois pour le bail de location pour étudiants. Ces durées plus courtes qu’une location vide peuvent amener à plus de démarches administratives car la rotation locative est forcément plus importante. 

Le propriétaire doit également équiper tout son logement, ce qui va demander un plus grand investissement de départ et d'éventuels changements plus ou moins réguliers des équipements. 

Les inconvénients pour le locataire 

Le principal inconvénient de la location meublée pour le locataire est la courte durée du bail : 1 an. Cela peut être un frein comparé à la location non-meublée dont le bail est de 3 ans. En effet, le locataire peut ne pas être renouvelé dans le logement 1 an après et peut donc être obligé, sous certaines conditions, de déménager après seulement un an

Le loyer sera également plus élevé. Mais l'avantage est que le locataire loue un logement prêt à être habité. Il lui suffit de venir avec sa valise et être installé convenablement.

Enfin, cas plus rare, si le propriétaire décide de mettre le logement en vente, le locataire ne sera pas prioritaire, contrairement à une location nue.

Inconvénients de louer en meublé : 
Pour le propriétaire : 
- Augmentation de la vacance locative ;
- Investissement dans l'équipement du logement ;
- Panne et changement plus ou moins fréquent des équipements.
Pour le locataire : 
- Un bail qui ne s'inscrit a priori pas dans la durée (1 an par défaut) ;
- Loyer plus élevé qu'en location vide ;
- Pas prioritaire à l'achat en cas de vente du logement.

FAQ

Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée ?

En louant un logement meublé, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à condition que vos revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 15 000€ par an. Vos revenus sont ainsi imposés au régime micro-BIC et font l'objet d'un abattement forfaitaire de 40% avant application du barème de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Qui paie les charges dans une location meublée ?

Les charges dites récupérables (eau, charges de copropriété...) sont avancées par le propriétaire qui peut en récupérer le montant auprès du locataire. Le montant du loyer est en effet augmenté d'une provision sur charges qui correspond en principe aux sommes déboursées par le propriétaire pour le logement loué.

Le propriétaire procède chaque année à une régularisation des charges locatives afin que le locataire paie le surplus dû ou qu'il soit remboursé du trop-perçu.

Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?

Un logement loué meublé doit obligatoirement inclure :

  • Un lit avec couette et couverture ;
  • Des rideaux ou des stores ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four et/ou un micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur comportant a minima un compartiment d'une température inférieure ou égale à 6°C ;
  • De la vaisselle et des couverts ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des chaises ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d'entretien.

Tous ces éléments d'équipement doivent être listés dans un inventaire annexé au bail meublé au moment de sa signature.

Quel est le taux d'imposition d'une location meublée ?

Les revenus locatifs générés par un bien loué meublé sont soumis au barème évolutif de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition varie donc en fonction du montant des revenus globaux du propriétaire.

Quels sont les avantages d'un bail meublé ?

La location meublée présente des avantages fiscaux, une meilleure rentabilité (loyers plus élevés), un contrat plus souple (durée du bail, dépôt de garantie) et une forte demande, particulièrement dans les grandes villes.

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