Comment louer sa maison ? Toutes les étapes à suivre !

Les bailleurs doivent avant tout veiller à appliquer le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En ce sens, le propriétaire doit s'assurer que son logement remplit les critères de décence. Ces normes impliquent notamment que le bien respecte les éléments suivants :

• Avoir une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² et d'une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m ;
• Ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé des occupants ;
• Être exempt de nuisibles ou de parasites ;
• Afficher un seuil de performance énergétique minimale ;
• Être pourvu d'équipements essentiels (raccordement en eau potable, réseau électrique…).

Réaliser le dossier de diagnostics : les documents obligatoires

La mise en location d'un bien implique également l'établissement du dossier de diagnostics techniques (DDT). Celui-ci renferme : 

• L'état des risques et pollutions (ERP) : il indique le niveau de risques auquel le logement est exposé ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il fournit des informations sur l'isolation thermique du logement et les charges de chauffage prévisionnelles ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : il atteste de la présence ou absence de plomb dans les revêtements de la maison ;
• Un diagnostic sur l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz : il a pour but d’évaluer ces deux risques pour la sécurité du locataire ;
• Le diagnostic amiante : il permet de détecter la présence ou l’absence de plomb (il est obligatoire lorsque le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997) ;
• Le diagnostic thermites décelant la présence de ces nuisibles.

Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être communiqué dès l'annonce de la location, avec mention de sa disponibilité sur le site de Géorisques.

Choisir entre une location vide ou un logement meublé

Investir dans l'immobilier locatif implique aussi de choisir entre la location vide ou meublée. Outre les aspects liés au type de bail et à la réglementation, la décision dépend surtout du rendement locatif. Il est donc important d'évaluer quel type de location offre la meilleure rentabilité ou le meilleur équilibre entre risque et rendement.

• La location vide ou non meublée présente une rentabilité moindre, mais offre une meilleure sécurité en termes d'encaissement des loyers. Le taux de rotation des locataires est quant à lui plus bas tout comme les problématiques de vacance locative.
• D'autre part, la location meublée comporte quant à elle plus de risques en raison de baux plus courts (1 an), entraînant des changements de locataires plus fréquents et des dépenses annexes plus importantes aussi. Cependant, ces inconvénients sont compensés par des loyers plus élevés et un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide.

En ce qui concerne notre cas plus spécifique : la location d'une maison, elle est généralement destinée à un profil familial. Et lorsqu'une famille déménage, elle a généralement tout le mobilier qui va avec. On opterait donc pour de la location vide dans ce cas précis. Enfin, à une exception près : si vous désirez louer votre maison sur de la courte durée à des fins touristiques (type airbnb). Alors bien évidemment ici, les vacanciers privilégieront toujours une maison meublée.

Les réparations à prioriser pour augmenter la valeur locative

Mettre en location son bien implique également quelques aménagements rehausser sa valeur locative. Pour ne rien laisser au hasard, les propriétaires commencent par les petites réparations avant de s'attaquer à la décoration d'intérieur et aux travaux de peinture.

Bien qu'une rénovation engage souvent des dépenses non négligeables, les coûts engagés sont déductibles des revenus fonciers. Ces travaux constituent un déficit foncier reportable sur une période allant jusqu'à 10 ans.

Néanmoins, seuls les travaux d'entretien ou les aménagements améliorant la qualité de vie bénéficient de ce traitement. Cela inclut entre autres :

• Le remplacement de la chaudière ;
• La rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ;
• Le déplacement de cloisons intérieures ;
• etc.

En revanche, les travaux d'extension ou d'agrandissement, la construction d'une terrasse couverte ou l'aménagement des combles en chambres, ne sont pas considérés comme préservant la qualité du bien. Ils ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers.

Fixer le loyer est l'une des étapes les plus redoutées par les propriétaires. S'il s'agit d'une première location, ils ne savent pas forcément par quoi commencer. Voici les points essentiels à ne pas négliger :

Recherche de références de loyer dans la région

Pour obtenir des références de loyer dans sa région et gratuitement, plusieurs options sont possibles :

• Consulter la carte des loyers : mise en place par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, cette carte livre des informations sur les loyers d'appartements ou de maisons de sa commune. Elle se base notamment sur les loyers publiés sur les annonces de mise en location.
• Utiliser le simulateur proposé par le service-public.fr : il permet d'estimer les loyers de référence dans le territoire de Plaine Commune pour un bail signé depuis juin 2021.
• Consulter les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l'Insee : l'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. Le nouvel IRL est publié chaque trimestre, permettant ainsi de calculer la révision du loyer.
• Contacter une agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) pour obtenir des informations sur les loyers dans sa région.

Prendre en considération les caractéristiques du bien

En parallèle, il faudra considérer les caractéristiques du logement pour demander le juste loyer. Voici notamment les points importants :

• Comprendre le marché local : le futur bailleur doit se documenter sur les loyers pratiqués dans la zone géographique où la maison est située. Cela permet d'évaluer la position par rapport aux autres biens immobiliers disponibles sur le marché.
• Considérer la qualité du logement : le montant du loyer doit être en adéquation avec le niveau de confort offert par le logement. Des facteurs tels que l'emplacement géographique, les aménagements réalisés, les performances énergétiques, ainsi que la présence de certains équipements peuvent justifier un loyer plus élevé.
• Évaluer la surface habitable : Le montant du loyer est calculé selon la surface et le nombre de pièces. Les dépendances et annexes (garage, grange) sont également prises en compte dans le calcul.
• Ne pas perdre de vue le rendement locatif : Fixer un loyer au-dessus des prix du marché peut réduire le rendement locatif annuel. Il faut donc trouver un équilibre entre le montant du loyer et l’attractivité du bien.

Enfin, si le bien se trouve en zone tendue, il est soumis à l'encadrement des loyers. Ce dispositif peut limiter l'augmentation de loyer à la relocation. Il faut donc bien se renseigner sur les plafonds prévus par les autorités compétentes.

Il est désormais temps de publier une annonce immobilière pour la maison en location. La loi prévoit que celle-ci indique : 

• La surface habitable en m²;
• Le loyer mensuel ;
• Les charges mensuelles ;
• Le montant du dépôt de garantie ; 
• Les frais d'agence si ils sont applicables ;
• L'étiquette énergétique issue du DPE. 

Toute mention trompeuse ou incomplète peut entraîner des sanctions. Grâce à la Toile, les futurs bailleurs peuvent publier une annonce sur diverses plateformes dédiées. 

Une fois l'annonce publiée, le propriétaire recevra de nombreuses candidatures. Il doit donc organiser des visites pour les locataires candidats. En plus de nettoyer minutieusement les lieux, il faut se munir des documents essentiels et notamment du DDT pour répondre aux questions des visiteurs.

Choisir le bon locataire est une étape cruciale pour garantir une location sereine et éviter les impayés. le choix doit avant tout se reposer sur la solvabilité des candidats. 

Pour ce faire, le bailleur doit examiner et comparer les dossiers de location des candidats. Celui-ci contient entre autres : 

• Une attestation professionnelle signée par l'employeur ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ; 
• Le dernier avis d'imposition. 

Le propriétaire doit faire un rapprochement entre les bulletins de paye et l'avis d'imposition. Il s'assurera que les sommes indiquées soient véridiques. Il faut également vérifier que l'avis présenté est authentique. Il ne reste plus qu'à choisir le locataire présentant le meilleur profil.

Après avoir contacté le futur locataire, les deux parties doivent réaliser l'état des lieux d'entrée. Il s'agit de retranscrire le plus fidèlement possible l'état du bien. Ceci dans le but de se prémunir contre les litiges sur les dégradations locatives au terme du bail. Locataires et bailleurs doivent consigner tous les détails pour ensuite signer le document. 

Habituellement dans la semaine qui suit l'état des lieux d'entrée, les deux parties procèdent à la signature du contrat de location. Cette étape marque le début de la location. 

Gérer seul une maison en location s'avère très chronophage et complexe. Cela implique de percevoir les loyers, de s'occuper de nombreuses démarches administratives et de gérer les éventuels impayés. En cas de problème technique, le propriétaire doit solliciter en urgence des artisans et des techniciens. Toutes ces tâches demandent du temps, de la rigueur et des connaissances juridiques. 

Faire appel à une agence de gestion locative permet de déléguer l’ensemble des tâches liées à la gestion locative. L’agence s’occupe de la gestion locative et même bien plus si le propriétaire le souhaite. Cette solution accorde tranquillité et sérénité aux bailleurs. Cependant, ce service engage des frais, généralement compris entre 6 % et 10 % du loyer annuel (charges incluses), ce qui peut réduire la rentabilité du bien.

Les plateformes de gestion comme BailFacile semblent être la solution intermédiaire entre ces deux alternatives. Elles permettent aux propriétaires de conserver le contrôle de leurs biens en location, tout en leur offrant des outils pratiques pour simplifier la gestion. Moins coûteuses qu'une agence, ces plateformes sont idéales pour les propriétaires souhaitant un compromis entre autonomie et assistance.