Comment louer sa maison avec succès (sans passer par une agence) ?

Les normes de décence à respecter

Tout comme pour louer un appartement, les bailleurs doivent veiller à appliquer le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux critères de décence. Ces normes impliquent notamment que la maison respecte les éléments suivants :

• Avoir une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² et d'une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m ;
• Ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé des occupants ;
• Être exempt de nuisibles ou de parasites ;
• Afficher un seuil de performance énergétique minimale ;
• Être pourvu d'équipements essentiels (raccordement en eau potable, réseau électrique…).

Les diagnostics techniques obligatoires

La mise en location d'un bien implique également l'établissement du dossier de diagnostics techniques (DDT). Celui-ci renferme :

• L'état des risques et pollutions (ERP) : il indique le niveau de risques auquel le logement est exposé ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il fournit des informations sur l'isolation thermique du logement et les charges de chauffage prévisionnelles ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : il atteste de la présence ou absence de plomb dans les revêtements de la maison ;
• Un diagnostic sur l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz : il a pour but d’évaluer ces deux risques pour la sécurité du locataire ;
• Le diagnostic amiante : il permet de détecter la présence ou l’absence de plomb (il est obligatoire lorsque le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997) ;
• Le diagnostic thermites décelant la présence de ces nuisibles.

Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être communiqué dès l'annonce de la location, avec mention de sa disponibilité sur le site de Géorisques.

Choisir entre une location vide ou un logement meublé

Investir dans l'immobilier locatif avec un bon rendement implique aussi de choisir entre la location vide ou meublée.

La location d’une maison vise souvent un public familial, qui possède déjà ses meubles. Dans ce cas, la location vide est à privilégier.
Seule exception : la location courte durée pour des séjours touristiques (type Airbnb), où une maison meublée est indispensable.

Les réparations à prioriser pour augmenter la valeur locative

Mettre en location sa maison implique également quelques aménagements pour rehausser la valeur locative. Cela inclut les petites réparations, la décoration d'intérieur et les travaux de peinture.

Les travaux de rénovation peuvent être déduits des loyers perçus. S’ils dépassent les revenus, le déficit peut être reporté pendant 10 ans. Cela inclut entre autres :

• Le remplacement de la chaudière ;
• La rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ;
• Le déplacement de cloisons intérieures.

Dans le cadre d'une location sans agence, le propriétaire lui-même doit savoir établir le loyer. C'est souvent une étape délicate surtout pour une première mise en location. Voici les points essentiels à ne pas négliger :

Recherche de références de loyer dans la région

Pour obtenir des références de loyer dans sa région et gratuitement, plusieurs options sont possibles :

• Consulter la carte des loyers : mise en place par le ministère de la Transition écologique, cette carte renseigne les loyers des logements d'une commune à partir des annonces de location ;
• Utiliser le simulateur proposé par le service-public.fr : il permet d'estimer les loyers de référence dans le territoire de Plaine Commune pour un bail signé depuis juin 2021 ;
• Consulter les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l'Insee : l'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. Le nouvel IRL est publié chaque trimestre, permettant ainsi de calculer la révision du loyer ;
• Contacter une agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) : ces entités offrent des informations sur les loyers dans leur région.

Prendre en considération les caractéristiques du bien

Il faudra aussi considérer les caractéristiques du logement pour avoir le juste loyer. Voici les points importants :

• Comprendre le marché local : le bailleur doit se renseigner sur les loyers pratiqués dans la zone pour situer son bien par rapport à l’offre existante ;
• Considérer la qualité du logement : le loyer doit refléter le confort, l’emplacement, les aménagements, la performance énergétique et les équipements disponibles ;
• Évaluer la surface habitable : Le montant du loyer est calculé selon la surface et le nombre de pièces. Les annexes (garage, grange) sont également à prendre en compte.

Il est désormais temps de publier une annonce immobilière pour la maison en location. La loi prévoit que celle-ci indique :

• La surface habitable en m² ;
• Le loyer mensuel ;
• Les charges mensuelles ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• L'étiquette énergétique issue du DPE.

Toute mention trompeuse ou incomplète peut entraîner des sanctions.

Choisir le bon locataire est une étape cruciale pour garantir une location sereine et éviter les impayés. le choix doit avant tout se reposer sur la solvabilité des candidats.

Pour ce faire, le bailleur doit examiner et comparer les dossiers de location des candidats. Celui-ci contient entre autres :

• Une attestation professionnelle signée par l'employeur ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ;
• Le dernier avis d'imposition.

Le propriétaire doit faire un rapprochement entre les bulletins de paye et l'avis d'imposition. Il s'assurera que les sommes indiquées soient véridiques. Il faut également vérifier que l'avis présenté est authentique. Il ne reste plus qu'à choisir le locataire présentant le meilleur profil.

Après avoir contacté le futur locataire, les deux parties doivent réaliser l'état des lieux d'entrée. Il s'agit de retranscrire le plus fidèlement possible l'état du bien. Ceci dans le but de se prémunir contre les litiges sur les dégradations locatives au terme du bail. Locataires et bailleurs doivent consigner tous les détails pour ensuite signer le document.

Habituellement dans la semaine qui suit l'état des lieux d'entrée, les deux parties procèdent à la signature du contrat de location. Cette étape marque le début de la location.