Choisir entre une location vide ou un logement meublé
Investir dans l'immobilier locatif implique aussi de choisir entre la location vide ou meublée. Outre les aspects liés au type de bail et à la réglementation, la décision dépend surtout du rendement locatif. Il est donc important d'évaluer quel type de location offre la meilleure rentabilité ou le meilleur équilibre entre risque et rendement.
- La location vide ou non meublée présente une rentabilité moindre, mais offre une meilleure sécurité en termes d'encaissement des loyers. Le taux de rotation des locataires est quant à lui plus bas tout comme les problématiques de vacance locative.
- D'autre part, la location meublée comporte quant à elle plus de risques en raison de baux plus courts (1 an), entraînant des changements de locataires plus fréquents et des dépenses annexes plus importantes aussi. Cependant, ces inconvénients sont compensés par des loyers plus élevés et un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide.
En ce qui concerne notre cas plus spécifique : la location d'une maison, elle est généralement destinée à un profil familial. Et lorsqu'une famille déménage, elle a généralement tout le mobilier qui va avec. On opterait donc pour de la location vide dans ce cas précis. Enfin, à une exception près : si vous désirez louer votre maison sur de la courte durée à des fins touristiques (type airbnb). Alors bien évidemment ici, les vacanciers privilégieront toujours une maison meublée.
Les réparations à prioriser pour augmenter la valeur locative
Une fois le logement aux normes et le choix de le meubler ou non réalisé, il est temps de passer aux menues réparations. Voici quelques conseils :
- Commencez par effectuer les petites réparations (poignées, interrupteurs, etc.) ;
- Pensez à neutraliser la décoration pour permettre aux potentiels locataires de se projeter dans la maison, cela passe notamment par le choix de couleurs neutres.
Bien que la rénovation puisse impliquer des coûts considérables, retenez que ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Elles peuvent donc générer un déficit foncier reportable sur une période de 10 ans.
Mais attention, seuls certains types de travaux peuvent être déduits des loyers soumis à imposition. Ces travaux sont spécifiquement axés sur le maintien ou l'amélioration de la qualité du logement. Ils incluent des actions telles que :
- Le remplacement de la chaudière ;
- La rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ;
- Le déplacement de cloisons intérieures ;
- etc.
En revanche, des rénovations, tels que l'agrandissement de la surface habitable, la construction d'une terrasse couverte ou l'aménagement des combles en chambres, ne sont pas considérés comme préservant la qualité du bien. Ils ne sont donc pas déductibles de vos revenus fonciers.