Comment louer sa maison ? Toutes les étapes à suivre !

Respecter le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 

Les propriétaires qui mettent en location leur maison ou qui se demandent comment louer un appartement sont tout d'abord tenus de fournir un logement répondant aux critères de décence (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Ces normes impliquent notamment que le bien respecte les éléments suivants :

• Avoir une pièce principale d'une surface habitable minimale de 9 m² et d'une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m ;
• Ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé des occupants ;
• Être exempt de nuisibles ou de parasites ;
• Afficher un seuil de performance énergétique minimale ;
• Être pourvu d'équipements essentiels (raccordement en eau potable, réseau électrique…).

Réaliser le dossier de diagnostics : les documents obligatoires 

Parmi les exigences légales de la location, il y a aussi l’obligation de fournir au futur locataire un dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT). Ce dernier doit regrouper plusieurs documents à annexer au bail (ou à remettre par voie électronique). Pour être conforme, les informations suivantes doivent alors apparaître :

• L'état des risques naturels et technologiques (ERNT) : il indique le niveau d'exposition du logement à des risques (séismes, pollution…) ; 
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il fournit des informations sur l'isolation thermique du logement et les charges de chauffage prévisionnelles ; 
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : il atteste de la présence ou absence de plomb dans les revêtements de la maison ; 
• Un diagnostic sur l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz : il a pour but d’évaluer ces deux risques pour la sécurité du locataire ;
• Le diagnostic amiante : il permet de détecter la présence ou l’absence de plomb (il est obligatoire lorsque le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997).  

Choisir entre une location vide ou un logement meublé 

Investir dans l'immobilier locatif implique aussi de choisir entre la location vide ou meublée. Outre les aspects liés au type de bail et à la réglementation, la décision dépend surtout du rendement locatif. Il est donc important d'évaluer quel type de location offre la meilleure rentabilité ou le meilleur équilibre entre risque et rendement.

• La location vide ou non meublée présente une rentabilité moindre, mais offre une meilleure sécurité en termes d'encaissement des loyers. Le taux de rotation des locataires est quant à lui plus bas tout comme les problématiques de vacance locative. 
• D'autre part, la location meublée comporte quant à elle plus de risques en raison de baux plus courts (1 an), entraînant des changements de locataires plus fréquents et des dépenses annexes plus importantes aussi. Cependant, ces inconvénients sont compensés par des loyers plus élevés et un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide.

En ce qui concerne notre cas plus spécifique : la location d'une maison, elle est généralement destinée à un profil familial. Et lorsqu'une famille déménage, elle a généralement tout le mobilier qui va avec. On opterait donc pour de la location vide dans ce cas précis. Enfin, à une exception près : si vous désirez louer votre maison sur de la courte durée à des fins touristiques (type airbnb). Alors bien évidemment ici, les vacanciers privilégieront toujours une maison meublée. 

Les réparations à prioriser pour augmenter la valeur locative

Une fois le logement aux normes et le choix de le meubler ou non réalisé, il est temps de passer aux menues réparations. Voici quelques conseils :

1. Commencez par effectuer les petites réparations (poignées, interrupteurs, etc.) ;
2. Pensez à neutraliser la décoration pour permettre aux potentiels locataires de se projeter dans la maison, cela passe notamment par le choix de couleurs neutres.

Bien que la rénovation puisse impliquer des coûts considérables, retenez que ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Elles peuvent donc générer un déficit foncier reportable sur une période de 10 ans. 

Mais attention, seuls certains types de travaux peuvent être déduits des loyers soumis à imposition. Ces travaux sont spécifiquement axés sur le maintien ou l'amélioration de la qualité du logement. Ils incluent des actions telles que : 

• Le remplacement de la chaudière ; 
• La rénovation de la salle de bains ou de la cuisine ; 
• Le déplacement de cloisons intérieures ; 
• etc. 

En revanche, des rénovations, tels que l'agrandissement de la surface habitable, la construction d'une terrasse couverte ou l'aménagement des combles en chambres, ne sont pas considérés comme préservant la qualité du bien. Ils ne sont donc pas déductibles de vos revenus fonciers. 

Lorsque vous envisagez de louer un logement, l'une de vos missions est d'établir un loyer équitable et en adéquation avec le marché immobilier local, l'état du logement et la réglementation. Mais comment faire ? Où chercher ces informations ? 

Recherche de références de loyer dans la région 

Pour obtenir des références de loyer dans sa région et gratuitement, plusieurs options sont disponibles :

• Consulter la carte des loyers : mise en place par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, cette carte offre des informations sur les loyers d'appartements ou de maisons de sa commune. Elle se base notamment sur les loyers d'annonce charges comprises pour des biens types mis en location récemment.
• Utiliser le simulateur proposé par le service-public.fr : il permet d'estimer les loyers de référence dans le territoire de Plaine Commune pour un bail signé depuis juin 2021.
• Consulter les indices de référence des loyers (IRL) publiés par l'Insee : l'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. Le nouvel IRL est publié chaque trimestre, permettant ainsi de calculer la révision du loyer.
• Contacter une agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) pour obtenir des informations sur les loyers dans sa région.

Évaluation des caractéristiques de la maison pour fixer le loyer

En parallèle, il va falloir évaluer les spécificités de votre future maison à louer et s’axer sur des critères bien définis. Voici quelques recommandations à mettre en pratique :

• Comprendre le marché local : Il est essentiel de se documenter sur les loyers pratiqués dans la zone géographique où la maison est située. Cela permet d'évaluer la position par rapport aux autres biens immobiliers disponibles sur le marché.
• Considérer la qualité du logement : Le montant du loyer doit être en adéquation avec la qualité du logement. Des facteurs tels que l'emplacement géographique, le niveau de confort, les performances énergétiques, ainsi que la présence de certains équipements peuvent justifier la fixation d'un loyer plus élevé.
• Évaluer la surface habitable : Le montant du loyer est calculé selon sa surface et le nombre de pièces du bien. Les dépendances et annexes (garage, grange) sont également prises en compte dans le calcul.
• Penser au rendement locatif : Fixer un loyer au-dessus des prix du marché peut réduire le rendement locatif annuel. Il faut donc trouver un équilibre entre le montant du loyer et l’attractivité du bien.

Enfin, vous devez respecter la réglementation en vigueur. En France, il existe des plafonds de loyers (zone tendue, Paris intra muros…) applicables à certaines villes. Il est impératif de se soumettre à la réglementation pour éviter des sanctions.