5 règles impératifs à prendre en compte pour louer sa résidence principale avec un crédit en cours

Un propriétaire peut tout à fait louer sa maison ou son appartement pour vivre ailleurs, et ce même si un crédit est toujours en cours sur le bien. Toutefois, le futur bailleur doit remplir 5 conditions :

1. La location n'enfreint pas les conditions du prêt

L'établissement préteur peut interdire la location du bien notamment si le logement a été hypothéqué. Dans le cadre d'un crédit bancaire classique, il n’y a généralement aucune restriction, contrairement aux Prêts à taux zéro (PTZ), Prêts d'accession sociale (PAS) ou prêts conventionnés.

2. La durée de location n'excède pas 6 ans

La durée de location de la maison doit être inférieure à 6 ans. Cette restriction garantit que la location reste temporaire et ne compromet pas la stabilité financière à long terme de l'emprunteur (le propriétaire).

3. Le logement sert de résidence principale au locataire

Le logement doit servir de résidence principale au locataire. Ce dernier ne peut utiliser le bien à d'autres fins. Cela signifie qu'un bail commercial n'est pas possible ni une location de vacances ou une location saisonnière. La banque prêteuse veillera à ce que le locataire respecte cette condition tout au long du bail. 

4. Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds sociaux

Une autre règle importante concerne le montant du loyer. Le loyer fixé par le bailleur ne doit pas dépasser les plafonds de loyer applicables aux logements sociaux dans votre région. Ces plafonds sont généralement établis par les autorités locales et varient en fonction de la localisation de la propriété. Se conformer à ces limites permet d'éviter tout problème juridique.

5. Les revenus du locataire n'excèdent pas les plafonds de ressources

En outre, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les limites de ressources qui autorisent le logement social de type PLS (Prêt Locatif Social). Ces limites sont fixées en fonction de la composition familiale du locataire et de la zone géographique de la propriété. Le bailleur doit vérifier ces seuils de revenus pour s'assurer que le locataire est admissible à la location de sa maison.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt subventionné destiné à favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Il est destiné à aider les particuliers à financer l’achat ou la construction de leur résidence principale.

Une maison ou appartement financé par un crédit PTZ peut être loué. Toutefois, les conditions de cette location varient selon la date de versement de l'emprunt :

Pour les prêts obtenus avant 2016

Un accord de la banque doit être obtenu pour louer le logement. Si tel est le cas, les avantages du PTZ, PAS ou prêt conventionné sont maintenus.

Pour les prêts obtenus depuis 2016

Il existe deux possibilités :

Cas 1 : Le logement peut être mis en location sans contraintes plus de 6 ans après le versement du prêt.

Cas 2 : Si la mise en location est envisagée dans les 6 ans qui suivent le versement du prêt, il faut obligatoirement avertir la banque et respecter les conditions suivantes :

• Être dans une situation particulière (mobilité professionnelle, divorce ou rupture de Pacte civil de solidarité (Pacs), invalidité, chômage de longue durée, etc. ;
• Ne pas louer le logement plus de 6 ans ;
• Ne pas louer le bien comme meublé de tourisme, logement meublé, résidence secondaire ou logement de fonction ;
• Ne pas dépasser les plafonds de loyer d'un logement social de type PLS (financés par le Prêt Locatif Social) ;
• Signer un bail avec un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources pour l’obtention d’un logement social PLS.

Choisir entre vendre ou louer sa maison pour acheter un autre bien dépend du nouveau projet que le bailleur souhaite réaliser.

La revente de sa maison est la solution la plus simple à mettre en œuvre pour en acheter une nouvelle : le capital récupéré permet de payer tout ou partie du nouveau bien. À l’inverse, décider de transformer sa résidence principale en investissement locatif poursuit d’autres objectifs et offre plusieurs avantages :

• Se construire un patrimoine immobilier (l’un des meilleurs investissements sur le long terme) ;
• Obtenir un complément de revenu si les loyers couvrent le paiement des mensualités de crédit encore en cours ;
• Préparer ses vieux jours : garder le bien en sa possession permettra de le vendre à la retraite ou de compléter sa pension par exemple. 

Bien entendu, cette solution n’est pas accessible à tous et doit être étudiée au cas par cas. Au-delà des critères de mise en location dans le cadre des PTZ, PAS et prêts conventionnés, d’autres éléments entrent en considération.

Comme pour un investissement locatif classique, il faut s’assurer que le projet de location est viable et représente une réelle opportunité.

1. Des biens similaires se louent-ils dans le secteur ?

 La surface, le nombre de pièces, les équipements, l’environnement (transports, commerces, services…), etc., correspondent-ils au public cible du bien ? Par exemple, il sera difficile de louer une grande maison vieillissante dans un quartier étudiant.

De plus, la mise en location d'une maison ou d'un appartement implique parfois de réaliser des travaux pour que le logement attire des locataires : attention au coût qui peut varier fortement entre des travaux d’amélioration ou de gros œuvre pour répondre au Diagnostic de performance énergétique (DPE) par exemple.

2. Sous quel régime fiscal louer le bien ?

Louer un logement oblige le bailleur à choisir un régime fiscal (Micro ou Réel foncier en location vide et Micro-BIC ou Réel en location meublée, à travers le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Son choix impacte la situation fiscale globale du foyer : l’aide d’un comptable ou d’un fiscaliste peut s’avérer utile.

En outre, il faut estimer les frais inhérents à la location de l’ancienne résidence principale : taxe foncière, assurances, frais d’entretien, etc., tout doit être posé sur la table pour calculer la rentabilité de cette opération locative.

3. Le loyer couvre-t-il l'emprunt et les dépenses locatives ? 

Le loyer perçu permettra-t-il de couvrir les dépenses locatives et les mensualités du crédit en cours ? Si l’écart est trop important, il faudra avoir la capacité financière pour supporter la différence. L’idéal serait d’avoir uniquement le prêt immobilier du nouveau bien à payer…

4. Le bailleur envisage-t-il d'acquérir un autre bien ?

Acheter un autre bien immobilier tout en étant déjà propriétaire implique souvent de réaliser un nouvel emprunt bancaire. Dans ce cas, louer sa maison avec un crédit en cours augmente le taux d’endettement et réduit la capacité d’emprunt pour la seconde acquisition immobilière.

En résumé, louer une maison avec un crédit en cours est possible, à condition de respecter les critères imposés dans le cas d’un PTZ par exemple et de procéder à une étude approfondie des impacts sur la situation financière du ménage et sur la capacité à acquérir sa nouvelle résidence principale.