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Quand et comment faire un avenant au bail de location ?

Quand comment faire avenant bail

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L'avenant au bail de location est nécessaire pour mettre à jour les termes du bail arrêtés lors de sa signature. Aussi, le bailleur a recours à la signature d'un avenant pour modifier par exemple, le montant du loyer, des charges, en cas de séparation des locataires, de départ d'un colocataire, etc.

Dans quels cas est-il obligatoire ou non de signer un avenant au bail de location ?

En cas d'augmentation de loyer

Le loyer d'une location peut être augmenté sous certaines conditions et dans des cadres spécifiques qui peuvent nécessiter la rédaction ou non d'un avenant au bail pour augmentation du loyer de location initial :

  • La révision annuelle basée sur l'indice de référence des loyers (prévue dans le bail initial). L'avenant n'est pas requis ;
  • La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail. Ces cas font l'objet d'une procédure spécifique qui dépend de la situation du logement et ne prennent pas la forme d'un avenant au bail ;
  • La majoration du loyer à la suite de travaux d'amélioration. Ici, un avenant doit être rédigé.

Clauses à insérer dans l'avenant :

  • Identification du bailleur et du locataire : noms, prénoms, date et lieu de naissance, adresse.
  • Rappel du bail initial : avenant au bail en date à [lieu] du [date], portant sur la location d'un logement situé à [adresse complète du bien loué].
  • Détail des travaux à venir : des travaux concernant [liste] seront entrepris à partir du [date de mise en œuvre].
  • Nouvelles conditions locatives : la majoration de X % du montant du loyer initial, soit un loyer total de [montant du loyer augmenté]. Cette majoration prendra effet à compter du [date].

L'avenant doit être signé par les parties avant le début des travaux.

Pour modifier le montant des charges

Le montant des charges locatives est fixé dans le bail initial. Par conséquent, toute modification doit faire l'objet d'un avenant.

En cas de diminution de loyer temporaire

Certains gros travaux empêchent le locataire de jouir paisiblement du logement qu'il loue (nuisances sonores, poussière, etc.).
Celui-ci peut alors se voir accorder une baisse de son loyer le temps des travaux aux termes d'un avenant au bail.

Le document doit notamment mentionner les renseignements suivants :

  • Identification du bailleur et du locataire : noms, prénoms, date et lieu de naissance, adresse ;
  • Rappel du bail initial : avenant au bail en date à [lieu] du [date], portant sur la location d'un logement situé à [adresse complète du bien loué] ;
  • Motif de l'avenant : diminution temporaire du loyer pour cause de travaux :
  • Détail des travaux à venir : des travaux concernant [liste] seront entrepris à partir du [date de mise en œuvre] ;
  • Montant de la baisse de loyer : montant et date d'entrée en vigueur du nouveau loyer à payer, durée de la réduction (égale à la durée des travaux).
La durée réelle des travaux prévaut sur les termes de l'avenant

Lorsque la durée des travaux était fixée dans l'avenant à 2 mois par exemple mais qu'ils ne durent qu'un mois, la baisse de loyer n'est consentie que pour un mois malgré les termes de l'avenant. À l'inverse, lorsque les travaux étaient prévus pour un mois, et qu'ils ont finalement duré 2 mois, la baisse de loyer est accordée pour 2 mois. 

À la suite d'une séparation des locataires

Il peut être nécessaire de réaliser un avenant au bail dans le cadre d'un divorce, d'une séparation des locataire ou d'une rupture de pacte civil de solidarité (PACS), c'est le cas dès lors que l'un des conjoints souhaite quitter le logement et faire cesser la solidarité existant avec son époux (ou partenaire).

Rappel : les époux ou partenaires de PACS sont réputés solidaires du paiement du loyer et des charges du logement qu'ils louent même si :

  • Il n'existe pas de clause de solidarité dans le bail ;
  • Un seul d'entre eux est signataire du contrat de location.

Dans le cadre d'un bail de colocation : départ ou arrivée d'un locataire

Lorsque l'un des locataires d'un bail de colocation souhaite quitter le logement, le bailleur doit rédiger un avenant si :

  • Le bail signé est un bail collectif ;
  • Le colocataire partant est remplacé par un autre occupant.

Si le colocataire n'est pas remplacé, il n'est pas obligatoire de recourir à la signature du document annexe.

L'avenant permet alors de :

  • Désolidariser le colocataire sortant en cas de défaillance des autres locataires ;
  • D'identifier le nouvel occupant ;
  • De fixer les conditions de son engagement vis-à-vis de la colocation.

Pour modifier les conditions du contrat de location

Quelle que soit la modification à apporter au bail signé entre le bailleur et le locataire, un avenant doit être rédigé et annexé au bail initial et signé par toutes les parties. Il s'agit notamment des modifications suivantes :

Dans le cadre d'un changement de propriétaire

Selon la situation du logement au moment de la vente (occupé ou non) et donc d'un changement de propriétaire, il peut être nécessaire de réaliser un avenant au bail de location. Cependant s'il s'agit d'un simple transfert de bail, une lettre de notification au locataire l'informant du changement de propriétaire suffit pour formaliser la situation.

Il est aussi nécessaire de rédiger un avenant au bail en cas changement de garant.

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