Quand et comment faire un avenant au bail de location ?

Augmentation de loyer 

L'augmentation du loyer doit faire l'objet d'un avenant au bail. Cela concerne uniquement les situations non prévues par le contrat de location. En ce sens, l'avenant n'est pas nécessaire en cas de révision annuelle prévue par le bail. 

Plus concrètement, les deux parties doivent établir un avenant, si l'augmentation de loyer s'explique par :

• Un loyer manifestement sous-évalué ;
• Des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur. 

L'augmentation de loyer ne peut survenir en cours de bail. Le propriétaire doit attendre le renouvellement du contrat de location pour appliquer cette hausse.

Diminution de loyer

Bien que la réduction de loyer soit un fait rare, le locataire et le bailleur peuvent y consentir dans des circonstances particulières et notamment si : 

• Le locataire réalise des travaux à ses frais et demande une réduction de loyer en contrepartie ;
• Des travaux obligent le propriétaire à réduire temporairement le loyer pour compenser la gêne occasionnée ;
• Les deux parties conviennent de réduire le loyer pour une quelconque raison. 

La diminution de loyer n’est pas automatique, même en présence de nuisances ou de désagréments : elle doit être formalisée par un avenant signé par les deux parties, sauf si elle est imposée par une décision judiciaire.

Révision des charges

Un avenant est nécessaire si la révision des charges fait suite à : 

• Un passage d'un système de provision à des charges forfaitaires ou inversement ;
• Une hausse ou une réduction des charges forfaitaires ;
• L'ajout ou la suppression d'un poste de dépense (ex: frais d'entretien d'un nouvel équipement...).

Ajout ou retrait d'un locataire du bail

L'ajout, le retrait ou le remplacement d’un locataire nécessite systématiquement un avenant au bail. Ce cas de figure se présente fréquemment dans les locations en colocation ou lorsqu’un locataire quitte le logement avant la fin du bail.

En colocation, un avenant est ainsi requis en cas de : 

• Départ anticipé d'un colocataire : si le bail est signé par plusieurs personnes et que l’un d’eux souhaite quitter le logement, un avenant est indispensable pour formaliser son départ. Cette formalité permettra également de mettre à jour la répartition des responsabilités entre les colocataires restants ;
• Arrivée d'un nouveau colocataire ; un nouveau nom sur le bail implique une modification du contrat initial. Le bailleur doit donner son accord explicite et signer l’avenant avec tous les locataires.

En dehors de la colocation, des situations similaires peuvent être observées lorsque : 

• Le locataire en union libre souhaite ajouter son partenaire au bail : cette décision confère un droit d'occupation au compagnon en question et peut l'aider à jouir de certaines aides. L'ajout d'un conjoint passe nécessairement par un avenant ;
• Une personne fraîchement divorcée souhaite reprendre le bail de son ex-partenaire : après un divorce, l'ex conjoint n'apparaissant pas sur le bail peut vouloir rester dans le logement loué. Pour ce faire, son nom doit être ajouté au contrat de location à l'aide d'un avenant. 

Modification de la surface louée ou de l’usage du bien

• Réduction ou élargissement de la surface louée : si le locataire n’occupe plus qu’une partie du logement (par exemple, en cas de transformation d’une colocation en location individuelle), ou au contraire si une partie auparavant inoccupée devient accessible (combles aménagés, cave...), un avenant précisera les nouvelles conditions de la location ;
• Changement d’usage : si le locataire transforme une location à usage d’habitation en local professionnel ou mixte (habitation + activité professionnelle), l’accord du bailleur est nécessaire. L’avenant au bail permet alors d’acter cette modification en toute légalité.

Ce type de changement peut avoir des conséquences sur les obligations fiscales du bailleur, les assurances et les normes applicables. D’où l’importance de formaliser l’accord par écrit.

Modification de la durée du bail

• Renouvellement anticipé avec changement de conditions : si les parties souhaitent renouveler le bail avant son terme et modifier des clauses (comme le montant du loyer ou les charges), un avenant sera signé pour refléter ce nouveau cadre contractuel.
• Prolongation exceptionnelle du bail : à la demande du locataire ou du bailleur, une prolongation temporaire du bail initial peut être convenue (par exemple pour permettre au locataire de trouver un nouveau logement). L’avenant vient encadrer cette période transitoire.

Toute modification d'une clause du bail

L'avenant permet d'apporter une quelconque modification au bail initial. Il est requis lorsque les deux parties consentent à modifier une clause du contrat. Il peut par exemple s'agir de : 

• La suppression d’une clause interdisant les animaux, pour autoriser le locataire à accueillir un chien ou un chat ;
• L'ajout d’une clause autorisant une sous-location partielle, sous des conditions définies ;
• La modification des règles d’entretien du jardin ou des équipements collectifs ;
• La modification de la clause résolutoire, pour ajouter un motif de résiliation anticipée à titre d'exemple.

La loi n'oblige pas les deux parties à signer un avenant en cas de : 

• Révision annuelle du loyer prévue par une clause du bail ;
• Changement de coordonnées bancaires du bailleur ;
• Changement de propriétaire ;
• Changement de garant ;
• Ajout d'un occupant non signataire du bail (ex : hébergement d'un proche pour une longue durée) ;
• Petits travaux décoratifs menés par le locataire ;
• Renouvellement du bail par reconduction tacite ;
• Changement de situation du locataire n'affectant pas la cotitularité du bail (départ en retraite, déménagement du conjoint...). 

L’avenant doit prendre la forme d’un document écrit, signé par le bailleur et le(s) locataire(s). Il doit comporter plusieurs éléments indispensables à savoir :

• Un intitulé : « Avenant au contrat de bail en date du [date du bail initial] » ;
• L’identification des parties : noms, prénoms, adresses, et éventuellement les coordonnées du représentant légal si nécessaire ;
• La référence au bail initial : date, adresse du bien loué, type de location (vide ou meublée) ;
• L’objet de l’avenant : une formulation claire des changements décidés, en précisant ce qui est modifié, supprimé ou ajouté par rapport au bail d’origine ;
• La date d’effet des nouvelles dispositions ;
• Une clause de reconduction ou d’acceptation, confirmant que toutes les autres clauses du bail restent inchangées ;
• La signature des deux parties.