Qu'est-ce qu'un bail de 3 ans ? Fonctionnement et application

Un bail de location vide, aussi appelé location nue ou non meublée, concerne toutes les locations d'habitation à titre de résidence principale qui ne sont pas louées sous le régime explicite du meublé. Mais comment bien faire la différence entre un bail meublé ou bail non meublé ?

La durée d'un bail de location non meublée est de 3 ans, ce qui offre une certaine stabilité au propriétaire et au locataire. Cependant, la location d’un logement vide impose au locataire d’investir financièrement dans l’aménagement du logement contrairement à un meublé. Ainsi la durée d'un bail de location vide de 3 ans permet au locataire d'amortir ses frais d’installation, sans avoir à craindre de quitter son logement au bout d'un an.

Si le propriétaire-bailleur est une personne morale, alors la durée légale du bail de location vide est allongée à 6 ans.

Pendant toute cette période, les conditions de la location restent inchangées, offrant une certaine sécurité au locataire.

Le locataire a le droit de résider dans le logement pour la durée convenue. Un bail est reconductible tacitement. Cette caractéristique permet le renouvellement automatique du bail non meublé sauf si le propriétaire décide autrement. 

Résiliation d'un bail de 3 ans à l'initiative du propriétaire 

En signant un bail de 3 ans, le bailleur s'engage à louer son bien pendant ces 3 années. Par conséquence, il ne peut pas rompre le bail quand il le souhaite. Le propriétaire doit attendre l'expiration du contrat de location pour donner congé au locataire. 

Pour ce faire, le propriétaire doit envoyer une lettre de résiliation à l'échéance du bail en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cette forme de résiliation doit être motivée. Le propriétaire peut invoquer :

• La vente du bien ;
• La reprise du logement pour y loger ;
• Un motif légitime et sérieux. 

Résiliation d'un bail de 3 ans à l'initiative du locataire

Contrairement au bailleur, le locataire peut résilier le bail de 3 ans avant son terme et ce, sans devoir fournir une justification. Pour cela, il suffit de faire parvenir au propriétaire une lettre de résiliation en veillant à respecter un préavis de 3 mois. 

Face à un changement de situation professionnelle, un problème de santé grave ou des circonstances valables, le délai de préavis peut être écourté à 1 an.

Les conditions d'un bail de 3 ans ne sont pas immuables. Pour différentes raisons, les deux parties peuvent souhaiter apporter des modifications au contrat. Pour ce faire, le propriétaire et le locataire doivent signer un avenant. Ce document précise les changements apportés au bail initial pour ensuite être annexé à ce dernier. 

Un avenant est habituellement requis pour : 

• Prolonger la durée du bail ; 
• Changer l'usage d'une partie de l'habitation ;
• Changer le titulaire du bail à la suite d'une séparation ;
• Réviser le montant des charges locatives. 

La révision du loyer

Pendant la durée du bail, le loyer peut être révisé conformément à l'indice de référence des loyers (IRL), qui est publié régulièrement par l'INSEE. Cette révision ne peut avoir lieu qu'une fois par an.

L’obligations du locataire et du propriétaire

Le bail de 3 ans impose des obligations spécifiques au locataire et au propriétaire. Le locataire doit entretenir le bien loué et payer le loyer à temps, tandis que le propriétaire doit garantir la jouissance paisible du logement.

Renouvellement du bail

À la fin de la période de trois ans, le bail est renouvelable automatiquement, sauf si le propriétaire souhaite récupérer son logement. Certains baux de 3 ans peuvent inclure une clause permettant au locataire de résilier le contrat plus tôt moyennant une pénalité financière. Cette option peut être utile dans des situations imprévues.