Comment rédiger et résilier un bail de colocation non meublée ?

Les conditions à remplir pour louer en colocation non meublée sont similaires à celles prévues pour un bail vide classique. 

Le propriétaire doit s'assurer que le logement remplit les critères de décence. Le logement doit ainsi : 

• Présenter certains équipements essentiels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine, installation sanitaire et réseau électrique) ;
• Permettre de préserver la santé et la sécurité des colocataires (salubrité, absence d'amiante) ;
• Ne pas être infesté par des animaux nuisibles ni par des parasites ;
• Depuis le 1er janvier 2025, disposer d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique une consommation d'énergie inférieure à 420 kWh/m² par an (au moins classe F). 

Dans le cas spécifique d'un contrat de colocation, il est aussi requis que chaque colocataire dispose d'un espace privatif d'une surface minimale de :

• 16 m² pour 2 colocataires ;
• 9m² par colocataire supplémentaire.

Deux types de contrats peuvent être signés pour mettre en place une colocation non meublée : 

Un bail unique (aussi appelé bail collectif)

Tous les colocataires signent un seul et même contrat. Un exemplaire du bail doit être remis à chaque signataire. Ce type de bail peut, ou non, comporter une clause de solidarité qui lie les colocataires concernant le paiement des loyers et des charges.

Au départ de l'un des colocataires, le remplaçant doit alors signer un nouveau bail ou un avenant selon ce qui a été défini dans le bail initial.

Des baux individuels

Chaque colocataire signe un bail individuel à son nom. Il existe donc autant de contrats que de colocataires.

Les contrats doivent mentionner la description des parties privatives qui lui sont réservées à chacun et des parties communes à la disposition de tous.

Le contrat de colocation non meublée reprend les mêmes clauses qu'un contrat de location non meublé classique. Il présente cependant quelques différences selon que la colocation est régie par un bail unique ou plusieurs baux individuels. 

Les clauses obligatoires

• Identification du propriétaire et du (ou des) colocataire(s) ;
• Date du bail, d'entrée en jouissance et durée du contrat ;
• Destination et description du bien loué dont la description des pièces dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
• Surface habitable de la chambre ;
• Montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de paiement ;
• Montant du dépôt de garantie.

Les documents à annexer au contrat

Aux deux types de contrats doivent figurer les annexes suivantes :

• Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT);
• L'état des lieux à l'entrée (et à la sortie) du locataire. A faire signer une seule fois dans le cadre d'un bail commun ou pour chaque nouvelle arrivée (et départ) d'un colocataire dans le cadre des baux individuels ;
• L'attestation d'assurance qui peut être collective ou individuelle selon le type de bail;
• L'état des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, fibre…) ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur ;
• Les extraits du règlement de copropriété.

Les clauses facultatives

• Clause de solidarité ;
• Clause résolutoire (les causes de la résiliation doivent être clairement énoncées) ;
• Clause de révision du loyer ;
• Clause de dépôt de garantie ;
• Honoraires de location (si le bail est conclu par l'intermédiaire d'un mandataire).

La possibilité d'exiger une caution

L'acte de cautionnement mentionne une personne morale ou physique qui est désignée responsable du paiement du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire.

Avec le bail unique, 3 situations sont possibles :

• La caution d'un colocataire se porte garante pour le montant total du loyer. Elle s'engage donc pour tous les colocataires.
• La caution d'un colocataire exige une clause précisant qu'elle ne s'engage que pour un colocataire expressément désigné.
• Il est possible d'inscrire une clause de solidarité dans le bail. Tous les copropriétaires sont alors solidaires entre eux, et responsables du paiement du loyer intégral. La caution d'un colocataire garantit alors le paiement du loyer total.

Avec le bail individuel, chaque caution s'engage uniquement pour le colocataire désigné dans le contrat de location.

Le dépôt de garantie fonctionne de la même manière que pour une location classique à quelques détails près. Le propriétaire peut demander jusqu'à un mois de loyer hors charges. Ce montant est versé par les colocataires au propriétaire lors de la signature du bail.

Colocation régie par un bail unique 

Si tous les colocataires signent un bail unique, ils versent ensemble un dépôt de garantie commun. Les colocataires se répartissent librement la somme à verser.

La restitution se fait au dernier colocataire restant si un bail unique a été signé. Il devra alors répartir la somme avec les anciens colocataires selon leur accord initial.

Colocation régie par des baux individuels

Dans une colocation régie par des baux individuels, chaque colocataire aura droit à son propre état des lieux d'entrée et de sortie. Il verse son propre dépôt de garantie pour sa part de loyer. Au terme du bail, le colocataire récupère son dépôt de garantie selon l'état du bien. 

Résiliation du contrat de colocation par le propriétaire bailleur

Dans le cas où la résiliation du bail de location non meublée est faite par le propriétaire, il adresse une lettre de congé à chaque colocataire. Il doit respecter les conditions de forme et de délais prévus dans les contrats de colocation (6 mois pour un bail non meublé) et indiquer le motif du congé (vente, reprise, motif sérieux et légitime).

Dans le cadre d'un bail unique présentant une clause de solidarité, le congé adressé à un seul colocataire vaut congé pour tous les autres.

Résiliation du bail de colocation par les colocataires

Un colocataire peut résilier son contrat à tout moment.

2 situations sont possibles :

Résiliation par un seul colocataire

Si un seul des colocataires décide de quitter le logement, il doit adresser au propriétaire une lettre de congé en respectant un préavis de un mois.

Dans le cas de baux individuels, le départ d'un des colocataires n'a pas d'incidence sur la colocation. De même s'il s'agit d'un bail collectif sans clause de solidarité.

Depuis la Loi ALUR du 27 mars 2014, dans tous les baux signés après cette date, le locataire n'est solidaire du paiement des loyers et des charges que dans un délai maximum de 6 mois après son départ s'il n'est pas remplacé entre-temps. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois (si l'état des lieux est conforme), sinon sous 2 mois.

Résiliation par tous les colocataires simultanément

Si tous les colocataires décident de quitter le logement en même temps, ils doivent adresser au propriétaire une lettre de congé qui peut être individuelle ou collective (signée par tous).

La colocation prend alors fin, le bail est interrompu et les engagements des cautions cessent à la fin du préavis. Il ne reste qu'à établir un état des lieux de sortie.