Comment rédiger et résilier un bail de colocation non meublée ?

Quelle est la réglementation concernant le logement ?

Tout comme dans le cadre d'une location non meublé classique, le logement doit répondre à des critères de confort et de décence pour se conformer à la loi. Ainsi il doit :

• Présenter certains équipements essentiels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine, installation sanitaire et réseau électrique) ;
• Permettre de préserver la santé et la sécurité des colocataires (salubrité, absence d'amiante) ;
• Ne pas être infesté par des animaux nuisibles ni par des parasites ;
• Depuis le 1er janvier 2023, disposer d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique une consommation d'énergie inférieure à 450 kWh/m² par an. 

Il convient de bien faire la différence entre un logement pouvant être loué sous un contrat de location meublé alors que le logement est non meublé afin d'éviter une requalification non souhaitée.

Dans le cas spécifique d'une colocation, il est aussi requis que chaque colocataire dispose d'un espace privatif d'une surface minimale de :

• 16 m² pour 2 colocataires ;
• 9m² par colocataire supplémentaire.

Quel type de bail est-il possible de signer ?

Deux types de contrats peuvent s'appliquer dans le cadre d'une colocation non meublée. 

Ils doivent être établis d'après un contrat non meublé type directement disponible sur le site de BailFacile. 

Un bail unique (aussi appelé bail collectif)

Tous les colocataires signent un seul et même contrat. Un exemplaire du bail doit être remis à chaque signataire. Ce type de bail peut ou non, comporter une clause de solidarité qui lie les colocataires concernant le paiement des loyers et des charges. 

Au départ de l'un des colocataires, le remplaçant doit alors signer un nouveau bail ou un avenant selon ce qui a été définie dans le bail initial. 

Des baux individuels 

Chaque colocataire signe un bail individuel à son nom. Il existe donc autant de contrats que de colocataires.

Les contrats doivent mentionner la description des parties privatives qui lui sont réservées à chacun et des parties communes à la disposition de tous.

Le contrat de colocation non meublée reprend les mêmes clauses qu'un contrat de location non meublée classique.

Les clauses obligatoires

• Identification du propriétaire et du (ou des) colocataire(s) ;
• Date du bail, d'entrée en jouissance et durée du contrat ;
• Destination et description du bien loué dont la description des pièces dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
• Surface habitable de la chambre ;
• Montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de paiement ;
• Montant du dépôt de garantie.

Les documents à annexer au contrat 

Aux deux types de contrats doivent figurer les annexes suivantes :

• Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT);
• L'état des lieux à l'entrée (et à la sortie) du locataire. A faire signer une seule fois dans le cadre d'un bail commun ou pour chaque nouvelle arrivée (et départ) d'un colocataire dans le cadre des baux individuels ;
• L'attestation d'assurance qui peut être collective ou individuelle selon le type de bail;
• L'état des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, fibre…) ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur ;
• Les extraits du règlement de copropriété.

Les clauses facultatives

• Clause de solidarité ;
• Clause résolutoire (les causes de la résiliation doivent être clairement énoncées) ;
• Clause de révision du loyer ;
• Clause de dépôt de garantie ;
• Honoraires de location (si le bail est conclu par l'intermédiaire d'un mandataire).

La possibilité d'exiger une caution

L'acte de cautionnement mentionne une personne morale ou physique qui est désignée responsable du paiement du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire. 

Avec le bail unique, 3 situations sont possibles :

• La caution d'un colocataire se porte garante pour le montant total du loyer. Elle s'engage donc pour tous les colocataires.
• La caution d'un colocataire exige une clause précisant qu'elle ne s'engage que pour un colocataire expressément désigné.
• Vous pouvez inscrire une clause de solidarité dans le bail. Tous les copropriétaires sont alors solidaires entre eux, et responsables du paiement du loyer intégral. La caution d'un colocataire garantit alors le paiement du loyer total.

Avec le bail individuel, chaque caution s'engage uniquement pour le colocataire désigné dans le contrat de location.

Résiliation du contrat de colocation par le propriétaire bailleur

Dans le cas où la résiliation du bail de location non meublée est faite par le propriétaire, il adresse une lettre de congé à chaque colocataire. Il doit respecter les conditions de forme et de délais prévus dans les contrats de colocation (6 mois pour un bail non meublé) et indiquer le motif du congé (vente, reprise, motif sérieux et légitime).

Dans le cadre d'un bail unique présentant une clause de solidarité, le congé adressé à un seul colocataire vaut congé pour tous les autres.

Résiliation du bail de colocation par les colocataires

Un colocataire peut résilier son contrat à tout moment.

2 situations sont possibles :

Résiliation par un seul colocataire 

Si un seul des colocataires décide de quitter le logement, il doit adresser au propriétaire une lettre de congé en respectant un préavis de un mois. 

Dans le cas de baux individuels, le départ d'un des colocataires n'a pas d'incidence sur la colocation. De même s'il s'agit d'un bail collectif sans clause de solidarité.

Résiliation par tous les colocataires simultanément 

Si tous les colocataires décident de quitter le logement en même temps, ils doivent adresser au propriétaire une lettre de congé qui peut être individuelle ou collective (signée par tous).

La colocation prend alors fin, le bail est interrompu et les engagements des cautions cessent à la fin du préavis. Il ne reste qu'à établir un état des lieux de sortie.