Quels délais respecter pour un préavis en location non meublée ?

La loi Alur de 2014 pour l'accès au logement a introduit de nouvelles règles concernant le préavis des locations meublées, mais n’a pas modifié le cadre du préavis applicable aux locations vides. Ainsi, les locataires doivent respecter un préavis de 3 mois. 

Un préavis réduit à 1 mois peut être mis en place pour les locataires qui se trouvent dans une zone géographique spécifique ou dans une situation professionnelle ou personnelle particulière :

Premier emploi 

Tout locataire ayant décroché son premier emploi bénéficie d'un préavis de 1 mois qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI. Le principal concerné n’a pas besoin de justifier que son premier emploi est la raison de son départ du logement.

Dès lors que l'occupant décroche son tout premier emploi, il peut invoquer ce motif pour réduire son préavis, même s’il choisit de déménager pour une autre raison.

Cependant, il doit fournir un justificatif prouvant qu'il s'agit bien de son premier emploi (comme un contrat de travail mentionnant qu’il s’agit d’une première embauche).

Mutation professionnelle

Elle concerne les salariés du secteur privé et les fonctionnaires qui doivent quitter leur lieu de vie pour le travail. Le locataire devra initier sa demande de préavis rapidement après la mutation afin que la réduction à 1 mois du délai de préavis soit justifiée.

La loi n’oblige pas le locataire à préciser la personne à l’initiative de la mutation (lui-même ou son employeur) ou à apporter la preuve d’un important éloignement géographique suite à la mutation.

Perte d'emploi involontaire 

Le licenciement, la non-reconduction d’un CDD ou la rupture conventionnelle d’un CDI sont des causes valables pour prétendre à la réduction de la durée légale du préavis.

En revanche, la démission, la radiation du répertoire des métiers ou la cessation d’une activité commerciale ou libérale ne justifient pas un délai raccourci à 1 mois en location non meublée.

Comme pour la mutation, la notification du congé au propriétaire doit intervenir rapidement après la perte d’emploi.

Locataire avec de faibles ressources

Les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH (allocation adulte handicapé) dont l’aide est déjà versée (pas de dossier en cours de traitement) peuvent quitter leur logement en respectant un préavis réduit à 1 mois.

Attribution d'un logement à caractère social

Le locataire peut résilier son contrat seulement 1 mois avant l'échéance du bail même si le bien actuel constitue déjà un logement social.

Problèmes de santé

L’état de santé du locataire (ou de son conjoint cotitulaire du bail notamment), justifié par un certificat médical, peut lui imposer de changer de logement sans délai.

Violences conjugales

Un locataire peut résilier son bail en location vide dans un délai réduit à 1 mois s’il bénéficie d'une ordonnance de protection, ou si son conjoint est poursuivi ou a été condamné pour des violences conjugales ou envers un enfant résidant avec le locataire.

Enfin, le propriétaire peut accepter un préavis réduit même en dehors de ces situations, pour commencer des travaux rapidement après la restitution des clés par exemple. La renonciation du bailleur devra être certaine et non équivoque, de préférence attestée par écrit.

Toute autre circonstance ne permet pas au locataire de profiter d’un préavis réduit à 1 mois. Par exemple, le mariage, le divorce ou le changement de lieu d'études d'un étudiant n’ouvrent pas droit à la réduction de préavis.

Logement situé en zone tendue

En zone tendue où la tension locative est la plus élevée, les locataires profitent d'un préavis réduit de 1 mois. Puisque les logements situés dans ces zones sont assez convoités, ils trouvent rapidement preneurs. En ce sens, le départ du locataire peut être accéléré. 

La législation autorise le départ d'un locataire sans préavis ni état des lieux en cas de manquements graves du bailleur à ses obligations contractuelles et après recherche de solutions à l’amiable.

Il s’agit généralement d’une situation d’insalubrité qui met en péril la santé des occupants (forte humidité, défauts graves de l’installation électrique, coupures d’eau ou de chauffage répétées, etc.).

Pour ce faire, le locataire doit réunir suffisamment de preuves pour prouver l’état du bien et les transmettre au propriétaire dans un courrier de résiliation du bail. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour éviter tous litiges.

Le propriétaire peut uniquement résilier le bail de location non meublée à l'échéance du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois et en invoquant un motif valable. 

Ces motifs, répertoriés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sont : 

• Motif légitime et sérieux : le locataire n’honore pas ses obligations (retard ou non-paiement du loyer, troubles de voisinage, etc.) ;
• Reprise du bien pour l'occuper : le propriétaire souhaite récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou y loger un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint) ;
• Vente du logement vide : si le propriétaire préfère revendre son bien libre de tout occupant, il devra indiquer ce motif dans la notification de congé au locataire, qui aura la priorité pour acheter le bien. Si tel est le cas, le locataire a deux mois (quatre en cas de recours à un prêt) pour acquérir le logement.

La résiliation d’un contrat de location non meublé est encadrée par un certain formalisme.

La lettre de congé doit ainsi contenir des mentions obligatoires :

• Identité des parties ;
• Adresse du bien ;
• Durée du préavis ;
• Date d’effet de la fin du bail ;
• Motif éventuel du congé ;
• Date et signature.

La notification de préavis doit être :

• Envoyée au bailleur (ou inversement au locataire) par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Remise en main propre contre signature ;
• Signifié par voie d'huissier.

Un congé annoncé à l’oral, par mail ou SMS n’est ainsi pas valable légalement.

Le seul fait d'avoir envoyé le courrier ne suffit pas. Le préavis débute uniquement lorsque le destinataire a réceptionné le recommandé, a été notifié par l’huissier ou à signé la lettre reçue en main propre.

Voici un modèle de lettre de congé du locataire à l'attention du bailleur :

La notification de congé ne signifie pas la fin de la relation entre propriétaire et locataire. Chaque partie est tenue de respecter ses obligations contractuelles jusqu’à la résiliation effective du bail de location.

Les obligations du locataire

Le locataire doit payer le loyer et les charges locatives jusqu’à échéance du préavis (le dernier loyer sera calculé au prorata du nombre de jours durant lesquels il a réellement occupé le logement) et entretenir le bien dans des conditions normales d’utilisation. De plus, il lui est interdit de déduire le montant du dépôt de garantie du dernier loyer.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit continuer à fournir un bien décent, assurer la jouissance paisible du logement, et rendre le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et deux mois si des retenues sont effectuées pour couvrir des frais liés à des dégradations, ou un impayé de loyer par exemple.