Quels délais respecter pour un préavis en location non meublée ?

« Location non meublée », « location vide » ou « location nue », tous ces termes désigne la même chose : la location d’un logement sans meubles. En effet, le bien est loué vide, contrairement à la location meublée qui impose d’équiper le bien pour que le locataire puisse s’y installer et y vivre en l’état. 

Location vide et location meublée partagent plusieurs caractéristiques :

Ces deux types de locations montrent aussi des différences :

En tant que propriétaire, quelle que soit la solution retenue, location nue et location meublée présentent des avantages et inconvénients, à étudier avant de faire votre choix.

La loi Alur de 2014 pour l'accès au logement a introduit de nouvelles règles concernant le préavis des locations meublées, mais n’a pas modifié le cadre du préavis applicable aux locations vides. 

Ainsi, le propriétaire qui souhaite résilier le bail doit respecter un délai de 6 mois minimum, et le locataire qui souhaite quitter les lieux doit prévenir le bailleur 3 mois à l’avance minimum, sauf exceptions. 

Le préavis réduit à 1 mois pour le locataire en location non meublée 

La durée du préavis peut être réduite à 1 mois pour les locataires qui se trouvent dans une zone géographique spécifique ou dans une situation professionnelle ou personnelle particulière : 

• Logement situé en zone tendue ;
• Obtention d'un premier emploi ;
• Mutation professionnelle ;
• Perte d'emploi involontaire ;
• Reprise d'un emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• Locataire disposant de faibles ressources ;
• Attribution d'un logement à caractère social ;
• Problèmes de santé ;
• Violences conjugales.

Logement vide situé en zone tendue

On compte plus de 1000 communes en France considérées comme « zone tendue ». Il s’agit des zones urbaines où la demande de logements est bien plus élevée que l’offre, ce qui entraîne d’importantes difficultés pour se loger dans ces secteurs. La plupart des grandes agglomérations françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, etc.) et leur aire urbaine y figurent.

Cette tension se caractérise par un niveau des loyers élevé, des prix d’acquisition dans l’ancien supérieurs à la moyenne et une forte demande dans le parc locatif social. 

Le délai de préavis, généralement de 3 mois dans le cadre d'une location vide, peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

Obtention d’un premier emploi 

Il s’agit pour le locataire de signer son premier contrat de travail en CDD ou CDI. La date prise en compte est celle de l’affiliation au régime de Sécurité sociale.

Mutation professionnelle

Elle concerne les salariés du secteur privé et les fonctionnaires qui doivent quitter leur lieu de vie pour le travail. Le locataire devra initier sa demande de préavis rapidement après la mutation afin que la réduction à 1 mois du délai de préavis soit justifiée.

La loi n’oblige pas le locataire à préciser la personne à l’initiative de la mutation (lui-même ou son employeur) ou à apporter la preuve d’un important éloignement géographique suite à la mutation. 

Perte d’emploi involontaire 

Le licenciement, la non-reconduction d’un CDD ou la rupture conventionnelle d’un CDI sont des causes valables pour prétendre à la réduction de la durée légale du préavis. 

En revanche, la démission, la radiation du répertoire des métiers ou la cessation d’une activité commerciale ou libérale ne justifient pas un délai raccourci à 1 mois en location non meublée. 

Comme pour la mutation, la notification du congé au propriétaire doit intervenir rapidement après la perte d’emploi.

Reprise d’un emploi consécutif à une perte d’emploi 

Le locataire qui, lors du bail en cours, retrouve un emploi après avoir perdu son job précédent (dans les conditions citées au-dessus), peut bénéficier d’un préavis d’1 mois s’il souhaite quitter l’appartement ou la maison rapidement après la conclusion de son nouveau contrat de travail. Ce motif n'est pas valable si le locataire était au chômage au moment de la signature du bail.

Locataire avec de faibles ressources 

Les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH (allocation adulte handicapé) dont l’aide est déjà versée (pas de dossier en cours de traitement) peuvent quitter leur logement en respectant un préavis réduit à 1 mois.

Attribution d’un logement à caractère social 

Le locataire peut résilier son contrat seulement 1 mois avant l'échéance du bail même si le bien actuel constitue déjà un logement social.

Problèmes de santé 

L’état de santé du locataire (ou de son conjoint cotitulaire du bail notamment), justifié par un certificat médical, peut lui imposer de changer de logement sans délai. 

Violences conjugales 

Un locataire peut résilier son bail en location vide dans un délai réduit à 1 mois s’il bénéficie d'une ordonnance de protection, ou si son conjoint est poursuivi ou a été condamné pour des violences conjugales ou envers un enfant résidant avec le locataire.

Enfin, le propriétaire peut accepter un préavis réduit même en dehors de ces situations, pour commencer des travaux rapidement après la restitution des clés par exemple. La renonciation du bailleur devra être certaine et non équivoque, de préférence attestée par écrit. 

Cas particulier : le départ du locataire sans préavis 

La législation autorise un locataire à quitter son logement sans préavis en cas de manquements graves du bailleur à ses obligations contractuelles et après recherche de solutions à l’amiable. Il s’agit généralement d’une situation d’insalubrité qui met en péril la santé des occupants (forte humidité, défauts graves de l’installation électrique, coupures d’eau ou de chauffage répétées, etc.).  

Pour ce faire, le locataire doit réunir suffisamment de preuves pour prouver l’état du bien et les transmettre au propriétaire dans un courrier de résiliation du bail. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour éviter tous litiges. 

Si le locataire d’un logement vide (ou meublé) n’est pas tenu de justifier son départ, le propriétaire ne peut résilier le bail de location qu’à échéance du contrat, en respectant un délai de préavis de 6 mois et pour un motif valable.

Ces motifs sont répertoriés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : 

• Motif légitime et sérieux : le locataire n’honore pas ses obligations (retard ou non-paiement du loyer, troubles de voisinage, etc.) ;
• Reprise du bien pour l'occuper : le propriétaire souhaite récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou y loger un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint) ;
• Vente du logement vide : si le propriétaire préfère revendre son bien libre de tout occupant, il devra indiquer ce motif dans la notification de congé au locataire, qui aura la priorité pour acheter le bien. Si tel est le cas, le locataire a deux mois (quatre en cas de recours à un prêt) pour acquérir le logement.

Le droit de préemption du locataire : La priorité à l’achat du locataire ne s’applique pas à la location meublée. Le bailleur pourra ainsi donner congé pour vendre dans les conditions de préavis classique. 

Avec l’application de la loi Alur de 2014, le propriétaire qui loue un bien non meublé à une personne âgée de plus de 65 ans et qui se trouve en dessous du plafond de ressource réglementaire, ne peut lui donner congé que s’il lui propose une solution de relogement en accord avec ses besoins et ses possibilités. 

Cette protection concerne également les locataires ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans et dont les ressources du foyer restent inférieures aux plafonds. 

La résiliation d’un bail de location vide est encadrée par un certain formalisme.

La lettre de congé doit ainsi contenir des mentions obligatoires : 

• Identités des parties, 
• Adresse du bien, 
• Durée du préavis, 
• Date d’effet de la fin du bail, 
• Motif éventuel du congé, 
• Date et signature.

La notification de préavis doit être :

• Envoyée au bailleur (ou inversement au locataire) par lettre recommandée avec accusé de réception,
• Remise en main propre contre signature, 
• Signifié par voie d'huissier. 

Un congé annoncé à l’oral, par mail ou SMS n’est ainsi pas valable légalement.

Voici un modèle de lettre de congé du locataire à l'attention du bailleur :

La notification de congé ne signifie pas la fin de la relation entre propriétaire et locataire. Chaque partie est tenue de respecter ses obligations contractuelles jusqu’à la résiliation effective du bail de location. 

Aussi, le bailleur doit continuer à fournir un bien décent, assurer la jouissance paisible du logement, et rendre le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et deux mois si des retenues sont effectuées pour couvrir des frais liés à des dégradations, ou un impayé de loyer par exemple. 

De son côté, le locataire doit payer le loyer et les charges locatives jusqu’à échéance du préavis (le dernier loyer sera calculé au prorata du nombre de jours durant lesquels il a réellement occupé le logement) et entretenir le bien dans des conditions normales d’utilisation. De plus, il lui est interdit de déduire le montant du dépôt de garantie du dernier loyer.  

La résiliation du bail de location d’un logement vide est encadrée par la loi. Pour éviter tout conflit, le préavis doit être anticipé en termes de délais et préparé pour respecter le formalisme attendu : la clé pour une fin de bail en toute sérénité !