Bail meublé ou bail non meublé : quelles différences ?

Points communs : des critères minimum de décence et de sécurité

Qu'il soit loué vide ou meublé, un logement doit présenter une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m. 

Le logement doit être décent et répondre aux normes de sécurité. Pour cela il doit être équipé au minimum des installations suivantes :

• Chauffage ;
• Eau potable et présence d'un évier raccordé à l'alimentation d'eau chaude et d'eau froide ;
• Evacuation des eaux usées ;
• Installation pour un appareil de cuisson ;
• Installation sanitaire dans le logement ;
• Réseau électrique en état de fonctionnement.

Principale différence : meubles obligatoires en location meublée

Pour être qualifié légalement de "meublé", un logement doit être suffisamment fourni et équipé afin que le locataire puisse y vivre confortablement, attention aussi au cas d'un bail meublé alors qu'il n'est pas correctement meublé.

Le logement doit ainsi nécessairement comporter tous les éléments énoncés par le décret du 31 juillet 2015, à savoir :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets ou rideaux dans les chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur ;
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C ;
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table ;
• Sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

La durée du contrat de location

La durée d'un bail meublé classique est de 1 an renouvelable par tacite reconduction.

Exception faite du bail meublé étudiant qui court sur 9 mois (non renouvelables) et du bail mobilité, compris entre 1 mois et 10 mois.

La durée du contrat de bail non meublé dépend du statut du propriétaire. Ainsi, le contrat est signé pour une durée de :

• Un bail de 3 ans minimum pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale ;
• Un bail de 6 ans pour un bailleur personne morale.

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie correspond à :

• 2 mois de loyer hors charges en location meublée ;
• 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée.

Attention au cas particulier du bail mobilité qui interdit tout dépôt de garantie.

Le délai de préavis avant congé

Concernant le préavis du propriétaire pour résiliation d'un bail non meublé, le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour des raisons bien spécifiques, à savoir :

• Pour vendre ;
• Pour habiter le logement ;
• Pour un motif légitime et sérieux. 

Il doit respecter un préavis de 3 mois avant le terme du bail dans le cas d'une location meublée et de 6 mois pour une location vide. Le bail mobilité fait exception et ne peut être résilié avant le terme prévu par le bailleur.

Le locataire peut quitter le logement à tout moment sans avoir à justifier sa décision. Il doit alors adresser sa lettre de congé en respectant un préavis de 1 mois pour une location meublée et 3 mois pour une location vide. Ce délai est réduit à 1 mois en zone tendue.

Le choix du régime fiscal 

Quelque soit le régime fiscal, les revenus des loyers perçus sont soumis à l'impôt.

La location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En revanche, les loyers perçus pour une location vide sont considérés comme des revenus fonciers.

Pour chaque régime fiscal, le bailleur qui en remplit les critères peut bénéficier du régime micro (micro-BIC ou micro-foncier) ou opter pour le régime réel. C'est en fonction du montant des charges liées au logement que l'un des régimes devient plus avantageux :

• Si les dépenses liées au logement sont importantes, le régime réel devient intéressant car il permet de déduire de ses revenus locatifs les frais réellement engagés pour le bien (frais de travaux, frais d'assurance, impôts locaux,...) ;
• Si les dépenses liées au logement sont moindres, les régimes micro sont préférables car ils prévoient un abattement forfaitaire à la place d'une déduction des charges au réel.