Bail meublé ou bail non meublé : quelles différences ?

Bail non meublé 

Pour proposer un bail vide à son locataire, le propriétaire doit s'assurer que le logement remplisse les critères de décence. 

En ce sens, le bien loué doit : 

• Disposer d'une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ;
• Être dénué de tout parasite ; 
• Ne présenter aucun danger pour la sécurité ou la santé des occupants ;
• Afficher des performances énergétiques satisfaisantes (au moins classé F à la suite d'un DPE) ;
• Être pourvu des équipements essentiels au confort de l'occupant.  

Sur ce dernier point, le logement doit être au minimum équipé des installations suivantes : 

• Chauffage ;
• Eau potable et présence d'un évier raccordé à l'alimentation d'eau chaude et d'eau froide ;
• Evacuation des eaux usées ;
• Installation pour un appareil de cuisson ;
• Installation sanitaire dans le logement ;
• Réseau électrique en état de fonctionnement.

Bail meublé

Pour louer en meublé, le propriétaire doit également remplir les conditions listées ci-dessus. Néanmoins, il doit également s'assurer que le logement soit suffisamment meublé.

Le logement doit ainsi nécessairement comporter tous les éléments énoncés par le décret du 31 juillet 2015, à savoir :

• Literie avec couette ou couverture ;
• Volets ou rideaux dans les chambres ;
• Plaques de cuisson avec four ; 
• Réfrigérateur ou congélateur avec un compartiment atteignant -6°C ;
• Vaisselle et ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ; 
• Étagères de rangement et matériel d'entretien ménager ; 
• Luminaires.

La durée du contrat de location

Un bail meublé classique permet une location de 1 an renouvelable avec reconduction tacite. Les variantes du bail meublé affichent une durée de 9 mois pour le bail étudiant et de 1 à 10 mois pour le bail mobilité. 

La durée du contrat de bail non meublé dépend du statut du propriétaire. Ainsi, le contrat est signé pour une durée de :

• Un bail de 3 ans minimum pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale ;
• Un bail de 6 ans pour un bailleur dotée de toute autre personnalité morale. 

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie correspond à :

• 2 mois de loyer hors charges en location meublée ;
• 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée.

La résiliation du bail 

Résiliation par le propriétaire

Concernant le préavis du propriétaire pour résiliation d'un bail non meublé, le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du bail. La résiliation doit également être motivée par des raisons bien spécifiques, à savoir :

• Vente du bien ; 
• Reprise du bien pour l'occuper ou y loger un proche ;
• Pour un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis est de : 

• 3 mois avant l'échéance du bail dans le cas d'une location meublée ;
• 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide.

Résiliation par le locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment sans avoir à justifier sa décision.

Le délai de préavis est de :

• 1 mois pour une location meublée ;
• 3 mois pour une location vide.

Le choix du régime fiscal

Quel que soit le régime fiscal, les revenus des loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu. 

La location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En revanche, les loyers perçus pour une location vide sont considérés comme des revenus fonciers.

Pour chaque régime fiscal, le bailleur qui en remplit les critères peut bénéficier du régime micro (micro-BIC ou micro-foncier) ou opter pour le régime réel. C'est en fonction du montant des charges liées au logement que l'un des régimes devient plus avantageux :

• Si les dépenses liées au logement sont importantes, le régime réel devient intéressant car il permet de déduire de ses revenus locatifs les frais réellement engagés pour le bien (frais de travaux, frais d'assurance, impôts locaux,...) ;
• Si les dépenses liées au logement sont moindres, les régimes micro sont préférables car ils prévoient un abattement forfaitaire à la place d'une déduction des charges au réel.

Tout dépend des priorités du propriétaire :

• Le bail meublé est à privilégier si le bailleur souhaite maximiser ses revenus locatives. Le loyer d'une location meublée est 10 à 30 % plus élevé que celui d'une location vide. En revanche, la durée du bail (1 an) oblige le bailleur à chercher une locataire chaque année ;
• Le bail non meublé est une valeur sûre si le propriétaire souhaite limiter la vacance locative. Avec une location d'une durée légale de 3 ans, le bailleur percevra des revenus locatifs stables pendant des années.

Les deux parties peuvent passer d'un bail meublé à un bail non meublé quand ils le souhaitent. Pour ce faire, ils doivent résilier le contrat de location initial à l'amiable. Puisqu'il s'agit d'une procédure convenu par les deux parties, aucune préavis ne requis. 

Il faudra par la suite signer le bail voulu en veillant à respecter les conditions imposées par la loi. En d'autres termes, pour signer un bail meublé, le propriétaire doit fournir tous les équipements indispensables.