Comment fonctionne la résiliation d'une location non meublé par le propriétaire ?

Un bail de location vide engage le propriétaire pour une durée minimale de trois ans. Pendant ce temps, il ne peut pas mettre fin au contrat librement. La résiliation n’est possible qu’à l’échéance, avec un préavis de six mois notifié au locataire.

Même à l’échéance, le congé n’est valable que pour trois motifs prévus par la loi :

• La vente du logement, avec droit de préemption du locataire ;
• La reprise pour habiter, pour le bailleur ou un proche (conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendant ou descendant) ;
• Un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés, des dégradations ou des troubles de voisinage.

En dehors de ces cas, la résiliation est abusive et peut être contestée devant le juge.

Lettre de congé et notification

Pour mettre fin au bail, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé au locataire. Ce document doit mentionner le motif de la résiliation et être transmis dans les formes prévues par la loi :

• par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• remis en main propre contre récépissé ou signature ;
• ou par acte d’huissier.

Sans notification régulière, le congé est nul et le bail est automatiquement reconduit.

Le délai légal de préavis

Le propriétaire est tenu de respecter un délai de préavis de six mois avant la fin du bail. La lettre doit donc parvenir au locataire au plus tard six mois avant l’échéance. Ce délai permet au locataire de disposer de suffisamment de temps pour rechercher un nouveau logement.

Exemple :
Un propriétaire souhaite reprendre son appartement pour y loger sa fille étudiante. Six mois avant la fin du bail, il envoie au locataire une lettre recommandée indiquant le motif de reprise et joignant un justificatif (lien de filiation). Le locataire dispose alors du préavis légal pour chercher un nouveau logement. Si le propriétaire respecte cette procédure, le congé est valable. En revanche, s’il reloue aussitôt le bien à un tiers, le locataire pourra saisir le juge et demander des dommages et intérêts pour congé frauduleux.

Manquements graves du locataire

En principe, le bailleur ne peut pas résilier un bail vide avant son échéance. Toutefois, certains manquements graves du locataire peuvent justifier la résiliation anticipée d’un bail non meublé : 

• Impayés de loyers répétés ;
• Troubles de voisinage ;
• Exercice d’une activité illicite dans le logement.

Résiliation judiciaire

En l’absence de clause spécifique dans le bail, le propriétaire doit saisir le tribunal pour demander la résiliation. La procédure commence par une mise en demeure adressée au locataire. Si les manquements persistent, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Cette démarche est toutefois longue et parfois difficile.

Clause résolutoire

Pour gagner en efficacité, il est possible d’insérer une clause résolutoire dans le contrat de location. Celle-ci prévoit la résiliation automatique du bail en cas d’impayés ou de manquements précis mentionnés au contrat.

Le bailleur doit néanmoins respecter une procédure légale incluant la délivrance d’un commandement de payer ou de cesser le trouble par huissier. Après cela, procéder à la résiliation si le locataire ne régularise pas la situation dans le délai imparti.

Un congé donné en dehors du cadre légal est considéré comme nul. Le bail se poursuit alors automatiquement pour une nouvelle durée de trois ans, aux mêmes conditions que le contrat initial.

Le propriétaire s’expose également à plusieurs conséquences :

• Rejet de la demande de résiliation par le juge si les conditions légales ne sont pas réunies.
• Poursuite du bail avec obligation de laisser le locataire dans les lieux ;
• Dommages et intérêts que le bailleur peut être condamné à verser si le congé abusif cause un préjudice au locataire (frais de déménagement inutiles, recherche de logement, préjudice moral) ;
• Sanctions pour congé frauduleux, par exemple si le propriétaire invoque une reprise pour habiter mais reloue immédiatement le logement : le locataire peut demander réparation devant les tribunaux.

En pratique, respecter scrupuleusement les délais, les formes et les motifs légaux est indispensable pour éviter toute contestation.