En présence d'une clause de révision dans le bail initial
Il est possible pour le bailleur d'augmenter le loyer en fonction de l'indice de référence des loyers du trimestre inscrit dans le bail ou à défaut du dernier indice publié par l'INSEE.
Publié le 23 janvier 2023
Publié le 23 janvier 2023
Il existe 3 formes de renouvellement d'un bail non meublé : le renouvellement du contrat par tacite reconduction, le renouvellement du bail avec augmentation de loyer et le renouvellement de bail sur une durée plus courte.
Chacun répond à des conditions et des règles spécifiques.
Si aucune partie ne souhaite mettre fin au contrat, le bail de 3 ans fait l'objet d'un renouvellement tacite selon les règles suivantes :
Il est reconduit automatiquement ;
Les modalités du bail initial restent inchangées ;
Lors du renouvellement de bail, le bailleur peut augmenter le montant du loyer s'il peut prouver que celui-ci est manifestement sous-évalué.
Pour cela, il doit fournir au minimum 3 références de logements comparables ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants).
Et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locataires qui occupent leur logement depuis au moins 3 ans.
La proposition d'augmentation doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail initial. Le locataire doit répondre à votre proposition au moins 4 mois avant la fin du contrat de location.
3 hypothèses peuvent alors se présenter :
En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.
L'augmentation ne peut excéder :
50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer de votre locataire ;
15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés le cas échéant. Le coût de ces travaux doit représenter au minimum le montant des loyers de la dernière année.
L'accord conclu peut être celui d'une augmentation de loyer progressive :
Si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;
Si elle est supérieure à 10 % : le versement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).
Vous pouvez renouveler le bail pour une durée inférieure à la durée légale de 3 ans si un évènement particulier vous oblige à récupérer le logement, à savoir :
Procédure à suivre :
Avertir par écrit votre locataire de l'évènement probable justifiant un renouvellement plus court et ce six mois minimum avant la fin du bail ;
Adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception confirmant la réalisation de l'évènement justifiant un renouvellement plus court et ce deux mois minimum avant la fin du bail ;
Signer un nouveau bail avec mention de la raison justifiant ce délai inférieur à la limite légale ;
Réviser le montant du loyer basé sur l'IRL si une clause est prévue dans le bail.
Si l'évènement ne se produit pas, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.
Éditez votre bail non meublé
Si aucune partie ne souhaite mettre fin au contrat, le bail de 3 ans fait l'objet d'un renouvellement tacite selon les règles suivantes :
Il est reconduit automatiquement ;
Les modalités du bail initial restent inchangées ;
Lors du renouvellement de bail, le bailleur peut augmenter le montant du loyer s'il peut prouver que celui-ci est manifestement sous-évalué.
Pour cela, il doit fournir au minimum 3 références de logements comparables ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants).
Et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locataires qui occupent leur logement depuis au moins 3 ans.
La proposition d'augmentation doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail initial. Le locataire doit répondre à votre proposition au moins 4 mois avant la fin du contrat de location.
3 hypothèses peuvent alors se présenter :
En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.
L'augmentation ne peut excéder :
50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer de votre locataire ;
15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés le cas échéant. Le coût de ces travaux doit représenter au minimum le montant des loyers de la dernière année.
L'accord conclu peut être celui d'une augmentation de loyer progressive :
Si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;
Si elle est supérieure à 10 % : le versement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).
Vous pouvez renouveler le bail pour une durée inférieure à la durée légale de 3 ans si un évènement particulier vous oblige à récupérer le logement, à savoir :
Procédure à suivre :
Avertir par écrit votre locataire de l'évènement probable justifiant un renouvellement plus court et ce six mois minimum avant la fin du bail ;
Adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception confirmant la réalisation de l'évènement justifiant un renouvellement plus court et ce deux mois minimum avant la fin du bail ;
Signer un nouveau bail avec mention de la raison justifiant ce délai inférieur à la limite légale ;
Réviser le montant du loyer basé sur l'IRL si une clause est prévue dans le bail.
Si l'évènement ne se produit pas, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.
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Sources
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