Les différentes solutions de renouvellement d'un bail non meublé

Si aucune partie ne souhaite mettre fin au contrat, le bail de 3 ans fait l'objet d'un renouvellement tacite selon les règles suivantes :

• Il est reconduit automatiquement ;
• Les modalités du bail initial restent inchangées ;
• La durée est prolongée de 3 ou 6 ans selon la durée initiale du bail non meublé.

Conditions d'un renouvellement avec augmentation du loyer

Lors du renouvellement de bail, le bailleur peut augmenter le montant du loyer s'il peut prouver que celui-ci est manifestement sous-évalué.

Pour cela, il doit fournir au minimum 3 références de logements comparables ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants).

Et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locataires qui occupent leur logement depuis au moins 3 ans.

La procédure à mettre en place 

Concernant les délais 

La proposition d'augmentation doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail initial. Le locataire doit répondre à votre proposition au moins 4 mois avant la fin du contrat de location. 

3 hypothèses peuvent alors se présenter :

• Le locataire accepte l'augmentation de loyer : vous rédigez un nouveau contrat de location avec le montant réévalué.
• Il refuse votre proposition : vous ne pouvez pas rompre le contrat pour ce motif.
• Il ne répond pas : vous devez considérer qu'il refuse l'augmentation de loyer.

En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Les montants autorisés et leur cadre d'application 

L'augmentation ne peut excéder :

• 50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer de votre locataire ;
• 15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés le cas échéant. Le coût de ces travaux doit représenter au minimum le montant des loyers de la dernière année.

L'accord conclu peut être celui d'une augmentation de loyer progressive :

• Si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;
• Si elle est supérieure à 10 % : le versement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).

Vous pouvez renouveler le bail pour une durée inférieure à la durée légale de 3 ans si un évènement particulier vous oblige à récupérer le logement, à savoir :

• Pour des motifs professionnels (départ à la retraite, mutation, etc.) ;
• Pour des raisons familiales (loger un enfant pendant ses études par exemple).

Procédure à suivre :

1. Avertir par écrit votre locataire de l'évènement probable justifiant un renouvellement plus court et ce six mois minimum avant la fin du bail ;
2. Adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception confirmant la réalisation de l'évènement justifiant un renouvellement plus court et ce deux mois minimum avant la fin du bail ;
3. Signer un nouveau bail avec mention de la raison justifiant ce délai inférieur à la limite légale ;
4. Réviser le montant du loyer basé sur l'IRL si une clause est prévue dans le bail.

Si l'évènement ne se produit pas, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.