Les différentes solutions de renouvellement d'un bail non meublé

Le bail non meublé est un bail de 3 ans reconductible tacitement. Si aucune partie ne souhaite mettre fin à la location à l'expiration du contrat, ce dernier est automatiquement renouvelé.

Les modalités de la location restent inchangées. Le contrat reprend également la durée initiale du bail non meublé. 

Dans ce cas de figure, le bailleur et le locataire n'ont à entreprendre aucune action. Aucune notification n'est requise.

Conditions d'un renouvellement avec augmentation du loyer

Lors du renouvellement de bail, le bailleur peut augmenter le montant du loyer s'il peut prouver que celui-ci est manifestement sous-évalué.

Pour cela, il doit fournir au minimum 3 références de logements comparables ayant un loyer plus élevé (ou 6 si le logement est situé dans une agglomération de plus d'un million d'habitants).

Et au moins 2/3 de ces références doivent concerner des locataires qui occupent leur logement depuis au moins 3 ans.

Les conditions de renouvellement d'un bail non meublé avec augmentation de loyer sont les mêmes que dans le cadre d'une location meublée. Depuis le 24 août 2022, seuls les propriétaires de logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une étiquette énergie située entre A et E peuvent réévaluer les loyers.

Modalités de renouvellement avec augmentation de loyer

Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une proposition d'augmentation de loyer. Celle-ci prend la forme d'une lettre exposant la situation et précisant le montant exact du nouveau loyer. 

La proposition peut être : 

• Envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Remise en main propre contre signature du locataire. 

Les délais

Le bailleur doit faire parvenir sa proposition 6 mois avant l'expiration du bail initial. Le locataire dispose ensuite de 4 mois pour faire savoir sa réponse. 

3 situations peuvent alors se présenter :

• Le locataire accepte l'augmentation de loyer : le bailleur rédige un nouveau contrat de location avec le montant réévalué.
• Il refuse la proposition : le propriétaire ne peut pas rompre le contrat pour ce motif.
• Il ne répond pas : il faut comprendre un refus.

En cas de désaccord, le propriétaire peut saisir la commission de conciliation puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal.

Les montants autorisés et leur cadre d'application

L'augmentation ne peut excéder :

• 50 % de la différence entre les loyers constatés dans le voisinage et le dernier loyer de votre locataire ;
• 15 % du coût réel des travaux d'amélioration réalisés le cas échéant. Le coût de ces travaux doit représenter au minimum le montant des loyers de la dernière année.

L'accord conclu peut être celui d'une augmentation de loyer progressive :

• Si la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial : le versement a lieu en une fois ;
• Si elle est supérieure à 10 % : le versement s'effectue sur 3 ans (1/3 par an).

Le loyer initial était de 600 € et s'élève à 700 € après le renouvellement avec augmentation.

Comme l'augmentation est supérieure à 10 %, la hausse s'étale par tiers sur toute la durée du bail renouvelé :

• La première année : le locataire devra s'acquitter chaque mois d'un montant de 600 € + 1/3 de l'augmentation soit 600 + 33,34 € = 633,34 € ;
• La deuxième année : le montant du loyer mensuel sera de 600 € + 2/3 de l'augmentation soit 600 + 66,68 € = 666,68 € ;
• La troisième année : le loyer mensuel s'élève au montant final de l'augmentation, soit 700 €.

Il est possible renouveler le bail pour une durée inférieure à la durée légale de 3 ans si un évènement particulier vous oblige à récupérer le logement, à savoir :

• Pour des motifs professionnels (départ à la retraite, mutation, etc.) ;
• Pour des raisons familiales (loger un enfant pendant ses études par exemple).

Voici la procédure à suivre :

1. Avertir par écrit votre locataire de l'évènement probable justifiant un renouvellement plus court et ce six mois minimum avant la fin du bail ;
2. Adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception confirmant la réalisation de l'évènement justifiant un renouvellement plus court et ce deux mois minimum avant la fin du bail ;
3. Signer un nouveau bail avec mention de la raison justifiant ce délai inférieur à la limite légale ;
4. Réviser le montant du loyer basé sur l'IRL si une clause est prévue dans le bail.

Si l'évènement ne se produit pas, le bail est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.