Risques et conséquences de louer en bail meublé alors que le bien est non meublé

Un bail est considéré comme meublé lorsqu’il répond à l’ensemble des critères fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il doit notamment contenir :

• Une literie ;
• Des dispositifs d'occultation sur les fenêtres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ;
• De la vaisselle ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des lumières ;
• Des équipements d'entretien ménagers.

Cette liste permet de déterminer si le bien peut être qualifié de location meublée. Ainsi, le simple fait de disposer un canapé et une table dans l’habitation ne signifie pas que le logement entre dans la catégorie de la location meublée.

En revanche, si le bien remplit tous les critères, pour le justifier il faudra joindre au contrat de location un inventaire complet du mobilier présent dans le logement, signé et complété par les deux parties.

Un bail meublé est requalifié en bail non meublé lorsque le bailleur échoue à fournir tous les équipements listés ci-dessus.

La requalification peut faire suite à deux situations : 

• Requalification à l'amiable : le bailleur et le locataire s’accordent pour modifier le bail et l’adapter aux règles du bail vide (durée de 3 ans minimum, dépôt de garantie réduit à un mois, etc.) ;
• Requalification judiciaire : Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la requalification. Il devra prouver que le logement ne respecte pas les critères de location meublée. Le juge peut alors requalifier le contrat et appliquer les règles du bail vide, notamment en matière de durée et de loyer.

La requalification d’un bail meublé en location vide comporte plusieurs conséquences, à savoir :

Changement de la durée du bail

Avec la requalification, les parties concernées passent d'un bail meublé de 1 an à un bail vide de 3 ans. Ce rallongement empêchera le propriétaire de donner congé au locataire à la date d'anniversaire du bail. Le propriétaire doit patienter 2 années de plus puisqu'il ne peut résilier le contrat de location qu'à son expiration.

Baisse du loyer 

Si un bail meublé est requalifié en bail non meublé, le loyer peut être revu à la baisse pour respecter les plafonds applicables aux locations nues. Rappelons que le loyer d'une location meublée est plus élevé que celui d'un logement non meublé. Parallèlement, le loyer en zone tendue est strictement encadré.

Des changements fiscaux

Sur le plan fiscal, si le propriétaire a choisi l’option simplifiée il verra l’abattement forfaitaire de ses charges passer de 50 % (bail meublé) à 30 % (location vide). De même, l’enregistrement de ses revenus est à modifier. Si les recettes issues de la location vide équivalent à des revenus fonciers, ceux tirés du bail meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable est donc totalement différent.

Éviter la requalification de bail meublé en non meublé est tout à fait possible pour un propriétaire bailleur. Pour cela il suffit de :

1. Vérifier que le mobilier présent dans le logement correspond bien au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;
2. Choisir le contrat de location adapté ;
3. Etablir un inventaire précis et détaillé de l’ensemble du mobilier et des équipements existants ou compléter directement l’inventaire du mobilier prérempli et le joindre au contrat de bail ;
4. Se tenir informé des évolutions règlementaires ou utiliser des modèles préremplis et régulièrement actualisés.

Ces éléments sont indispensables pour distinguer un logement vide d’un bail meublé et éviter le moindre doute quant à une éventuelle requalification. Il s’agit de preuves attestant du mobilier et des équipements nécessaires dans le logement. Aujourd’hui l’absence de l’inventaire ou son caractère incomplet remettent fréquemment en cause la qualification de bail meublé.