Risques et conséquences de louer en bail meublé alors que le bien est non meublé

Un bail est considéré comme meublé lorsqu’il répond à l’ensemble des critères fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il doit notamment contenir :

• Une literie ;
• Des dispositifs d'occultation sur les fenêtres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ;
• De la vaisselle ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des lumières ;
• Des équipements d'entretien ménagers.

Cette liste permet de déterminer si oui ou non votre bien peut être qualifié de location meublée. Ainsi, le simple fait de disposer un canapé et une table dans l’habitation ne signifie pas que votre logement entre dans la catégorie de location meublée.

En revanche, si votre bien remplit tous les critères, pour le justifier il faudra joindre au contrat de location un inventaire complet du mobilier présent dans le logement, signé et complété par les deux parties.

Lorsqu’un propriétaire bailleur met en location un logement meublé mais qu’il s’avère en réalité être une location vide (aux yeux des critères légaux mentionnés plus tôt), le locataire peut demander à faire requalifier le contrat de location. 

Une condition lui suffit pour saisir le tribunal judiciaire : que la liste d’équipement minimum imposée par le décret ne soit pas respectée. Dans une telle situation, les juges requalifient alors la location meublée en vide.

La requalification d’un bail meublé en location vide comporte plusieurs conséquences, à savoir : 

• La modification du contrat de bail : de location meublée à vide ;
• La durée du bail : 1 an pour une location meublée contre 3 ans pour une location vide ;

La durée du préavis varie, pour le locataire comme pour le propriétaire.

• Le préavis du locataire : 1 mois en location meublée contre 3 mois en location vide (hors zone tendue) ;
• Le préavis du propriétaire : 3 mois pour une location meublée, 6 mois dans le cadre d’un bail d’habitation vide.

Sur le plan fiscal, si le propriétaire a choisi l’option simplifiée il verra l’abattement forfaitaire de ses charges passer de 50 % (bail meublé) à 30 % (location vide). De même, l’enregistrement de ses revenus est à modifier. Si les recettes issues de la location vide équivalent à des revenus fonciers, ceux tirés du bail meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal applicable est donc totalement différent.

Éviter la requalification de bail meublé en non meublé est tout à fait possible pour un propriétaire bailleur. Pour cela il suffit de : 

1. Vérifier que le mobilier présent dans le logement correspond bien au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;
2. Choisir le contrat de location adapté ;
3. Etablir un inventaire précis et détaillé de l’ensemble du mobilier et des équipements existants ou compléter directement l’inventaire du mobilier prérempli et le joindre au contrat de bail ;
4. Se tenir informé des évolutions règlementaires ou utiliser des modèles préremplis et régulièrement actualisés.

Ces éléments sont indispensables pour distinguer un logement vide d’un bail meublé et éviter le moindre doute quant à une éventuelle requalification. Il s’agit de preuves attestant du mobilier et des équipements nécessaires dans le logement. Aujourd’hui l’absence de l’inventaire ou son caractère incomplet remettent fréquemment en cause la qualification de bail meublé.

Dans certains cas, vous souhaiterez contracter un bail non meublé. Pour vous aider, vous pouvez consulter notre article dédié à la rédaction d'un contrat de location non meublé simplifié.