Quels sont les risques en cas de colocataire non inscrit sur le bail de location ?

Dans une colocation, le contrat a une importance capitale. Ce document vous permet d'établir les droits et responsabilités de chaque partie impliquée (locataire et propriétaire) et à ce stade, le bailleur peut opter pour deux types de baux différents : 

• Le bail individuel : chaque colocataire signe un contrat séparé, les locataires ne sont ainsi pas tenus responsables des actions des autres. Chacun doit régler son propre loyer, ses charges, son dépôt de garantie et sa caution de manière indépendante ;
• Le bail unique : tous les colocataires sont réunis dans un seul et même contrat où figurent leurs noms. Si une clause de solidarité est ajoutée au bail, l’ensemble des locataires deviennent alors collectivement responsables en cas de défaut de paiement de loyer. 

La différence entre un locataire et un occupant 

Mais qu’en est-il si un des colocataires n’est pas du tout inscrit sur le bail unique ou bien ne dispose pas de son propre contrat individuel ? Lorsqu'un locataire n'a pas signé de bail ou n'est pas officiellement inscrit sur le contrat de location, mais qu’il verse en revanche un loyer à un autre colocataire, on ne parle plus de colocation, mais de sous-location. 

Résultat ? La personne n'est plus considérée comme un "locataire", mais comme un "occupant" qui est hébergé par les autres colocataires. En conséquence, cet occupant n'aura aucun droit sur le logement, même s'il contribue financièrement en payant une partie du loyer ou des frais.

Dans certains cas un bail verbal peut permettre de donner naissance à une cohabitation où aucun des colocataires n'a de contrat écrit mais les inconvénients et les risques d'une colocation sans bail sont nombreux.

L’exception du mariage et du PACS 

Une exception existe cependant à ce principe de sous-location, cela concerne les couples mariés ou les partenaires liés par un PACS (Pacte Civil de Solidarité).

Selon l’article 1751 du Code civil, si un couple est marié ou pacsé, alors le partenaire qui n’était auparavant pas inscrit sur le contrat de location est automatiquement lié par un droit au bail et ce peu importe que le bail ait été conclu avant ou après le mariage ou le PACS. 

Les deux partenaires sont alors considérés comme co-titulaires du bail, ce qui leur accorde les mêmes droits et devoirs au sein de la colocation. De ce fait, le propriétaire bailleur n'a pas le droit de donner congé à l'un des colocataires mariés ou pacsés : il doit faire part de son intention de résiliation du bail aux deux parties concernées.

Comment faire pour ajouter une personne sur un bail ?

En tant que propriétaire bailleur, si vous constatez que des colocataires occupent votre bien sans qu'aucun bail écrit n'ait été signé, vous avez toujours la possibilité de régulariser la situation. Vous pouvez établir un contrat de colocation à tout moment, même après avoir eu un accord verbal avec les colocataires.

Pour ajouter un nouveau colocataire à un bail de colocation, la marche à suivre est relativement simple. Lors de cette régularisation, vous devrez faire un choix entre deux options : 

• Si le bail de la colocation est unique pour tous les colocataires : il suffit de rédiger un avenant qui mentionne clairement l'identité du nouveau colocataire. Une fois cet avenant rédigé, il doit être signé par tous les colocataires existants ainsi que par le propriétaire bailleur.
• Si chaque colocataire dispose de son propre bail individuel : un nouveau contrat de bail spécifique doit être rédigé pour le nouveau colocataire. 

Dans un cas comme dans l’autre, le nouveau colocataire doit signer un bail dans lequel il s'engage à respecter les termes du contrat de colocation. 

Pour un propriétaire, mettre à disposition une ou plusieurs pièces de sa maison offre de nombreux avantages, au-delà de l'aspect financier, alors comment faire si je suis propriétaire et que je veux faire une colocation ?

L'un des principaux avantages d'être un colocataire non inscrit sur le bail consiste à ne pas être soumis aux "inconvénients" associés à la colocation, à savoir : 

• Pas de préavis à respecter ; 
• Pas d’état des lieux de sortie à réaliser ;
• Pas de solidarité envers les autres locataires. 

Pour autant, il faut bien comprendre que ces responsabilités reposent sur quelqu’un : les autres colocataires. Par conséquent, en se soustrayant aux obligations de ces derniers, le colocataire non inscrit au bail perd également la possibilité de jouir de tous les avantages qui en découlent. 

Il ne sera par exemple pas éligible aux aides financières (bourses,...) ni aux allocations de la CAF (APL...). Il ne peut pas non plus utiliser les quittances de loyer pour attester de sa solvabilité, ce qui est pourtant très utile lorsqu'on recherche un nouveau logement. 

En définitive, bien que la colocation sans bail écrit soit techniquement possible, il est préférable de minimiser les risques en inscrivant le colocataire sur un contrat de location. Le bail protège à la fois le propriétaire bailleur tout en définissant clairement les droits, devoirs et responsabilités de chacun.