Taxe d'Habitation Colocation | Qui paye et selon quelles règles ?

Le Code général des impôts 

La première chose à retenir en matière de taxe d’habitation, c’est que le droit fiscal reste entièrement muet au sujet de la colocation. Le Code général des impôts ne fait aucunement mention à la taxe d’habitation dans le cadre d’une colocation. 

Le bulletin officiel des finances publiques 

Et le bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) alors ? Idem ! Cette compilation d’interprétations de l’administration fiscale basée sur les textes de loi est également exempte de toute référence sur le sujet de la taxe d’habitation en colocation. 

Où trouver des réponses ? 

Pour obtenir certains éléments de réponse, il faut dès lors se tourner du côté de la jurisprudence, des réponses ministérielles, ou informations diffusées aux particuliers. En cherchant bien, on comprend alors que tous les occupants d’une colocation ne reçoivent pas un avis de taxe d’habitation. Ce document est adressé à seulement l’un des locataires : l’occupant principal du logement. Mais, il est aussi possible de faire une « demande de taxation conjointe » auprès de l’administration fiscale si vous désirez que deux noms puissent figurer sur l’avis.  

Dans le cadre d’une colocation, le bail d’habitation peut être conclu de deux façons différentes : 

1. Sous la forme d’un contrat unique ou bail de colocation solidaire : un seul contrat est conclu entre le bailleur et les locataires. Le bail est dans ce cas établi à plusieurs noms.  
2. Sous la forme de plusieurs baux de colocation individuels : le bailleur signe un contrat de bail indépendant avec chaque locataire. Chaque contrat est dans ce cas établi à un seul nom. 

Mais même s’il existe plusieurs personnes sur le bail comme c’est le cas dans une colocation, il faut savoir que la taxe d’habitation reste, elle, en principe établi à un seul nom : celle de l’occupant en titre du logement.

Pourtant nous venons de le voir, il peut y avoir plusieurs occupants dans le cadre d’une colocation. Alors comment cela se passe ? Un avis de taxe d’habitation est-il envoyé au nom de chaque colocataire ? Et bien non. Le service des impôts ne se charge pas d’établir la répartition entre chaque occupant du logement. En pratique, il émet un seul avis d’imposition par habitation et s’adresse à un des locataires (ou deux en cas de demande d’imposition conjointe) : l’occupant principal. Cela entraîne une conséquence, la taxe d’habitation doit être payée par une seule personne et non par l’ensemble de la colocation. 

Attention, cela n’empêche pas les autres locataires du logement de co-financer ensemble le paiement de la taxe d’habitation à hauteur de leur quote-part. 

Le saviez-vous peut-être déjà, mais l’administration fiscale se base sur plusieurs éléments pour calculer le montant de votre imposition. Entre notamment dans le calcul de la taxe d’habitation : 

• La valeur locative brute du bien immobilier ; 
• Les abattements (enfants à charge…) ; 
• La base d’imposition nette qui vous est applicable ; 
• Les éventuels dégrèvements ; 
• Le taux de l’imposition : il est fixé librement par chaque collectivité. 

Les locataires ont des revenus équivalents 

Vous l’avez compris, seulement un (ou deux maximum en cas de taxation conjointe) des locataires est tenu au paiement de la taxe d’habitation. Dans les colocations de 3, 4, 5 occupants ou plus, il est donc important de fixer au préalable des modalités de répartition de cet impôt. Lorsque chacun des colocataires dispose de revenus équivalents, la solution la plus équitable consiste à diviser la d’habitation à parts égales entre chaque occupant du logement. 

Les locataires disposent de revenus différents 

Cependant, les colocataires ne disposent pas toujours de revenus similaires. Si par exemple l’un d’entre eux est dans une situation financièrement précaire, il est possible de calculer le montant dont il est redevable au prorata de ses économies.

Un colocataire intègre la colocation en cours d’année 

Si un colocataire intègre le logement en cours d’année, vous avez aussi la possibilité de lui réclamer le règlement de sa part au prorata de sa date d’arrivée dans la colocation. 

Pour faire simple, la question du partage du paiement de la taxe d’habitation n’est à ce jour pas tranchée par le droit fiscal. En l’état, cette répartition relève uniquement d’arrangements conclus à titre privé entre les colocataires. 

Mais le règlement de la taxe d’habitation reste impératif. Il doit intervenir avant la date de clôture des paiements de la taxe d’habitation, et ce peu importe si la répartition au paiement est équitable ou non entre les colocataires.  

Le locataire refusant de payer figure sur l’avis de la taxe d’habitation 

Si l’occupant principal du logement refuse de payer, les colocataires peuvent se substituer au règlement d’une seule manière : effectuer le règlement par chèque. Ils seront néanmoins contraints par une limite : la somme à payer doit être équivalente ou inférieure à 300 €. 

En revanche, il sera impossible de procéder au virement en ligne. Pourquoi ? Le règlement ne peut se faire qu’à partir des coordonnées bancaires du redevable identifié par l’administration fiscale. Il est donc d’une part impossible de s’y substituer et d’autre part ce dernier encourt une majoration de 10 % en cas de non-paiement. 

Le locataire refusant de payer ne figure pas sur l’avis de la taxe d’habitation 

En revanche, le fisc ne peut pas se retourner contre des colocataires qui ne figurent pas sur l’avis d’imposition. Par conséquent, si le locataire qui refuse de payer ne figure pas sur la taxe d’habitation, vous n’aurez alors pas 1000 solutions, il va falloir réussir à trouver un accord à l’amiable. Et si toutes vos tentatives restent infructueuses, vous avez toujours la possibilité de faire appel à un conciliateur de justice. La procédure est gratuite et n’entraîne ni poursuite judiciaire ni intervention d’un avocat. 

Et si malgré l’intervention du conciliateur de justice la situation reste précaire, vous pouvez aussi contacter un médiateur civil. À ce stade la démarche est payante et se fait à la demande du juge du tribunal d’instance. 

La réforme 

Passons maintenant à la question de l’exonération de la taxe d’habitation. Avec la réforme, la suppression de la taxe d’habitation impacte aujourd’hui près de 80 % de la population. En 2023, cet impôt sera dégrevé à 100 % permettant ainsi à tous les foyers français d’en être définitivement exonérés. 

La réforme nationale emporte différents paliers d’exonération à savoir : 

• Soit une suppression intégrale de la taxe d’habitation selon vos conditions de ressources réalisée automatiquement ; 
• Soit une réduction 65 % sur la taxe d’habitation ; 
• Soit une exonération totale à demander cette fois sur réclamation. 

Alors vous imaginez bien que dans les 80 % de Français touchés par cette exonération, une grande majorité des colocataires peuvent dès à présent en bénéficier. 

Les cas d’exonération automatiques de la taxe d’habitation

Dans le cadre d’une colocation senior, la taxe d’habitation peut également être fortement diminuée, voire être carrément supprimée ! Certaines situations ont en effet pour conséquence d'exempter automatiquement le contribuable au paiement de la taxe d’habitation. C’est notamment le cas pour :

• Les personnes qui perçoivent l’ASI (allocation supplémentaire invalidité) ;
• Les contribuables qui perçoivent l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) ; 
• Les personnes disposant de l’AAH (allocation aux adultes handicapés) sous réserve de ne pas dépasser certains seuils de revenus ; 
• Les locataires de plus de 75 ans lorsqu’ils ne dépassent pas un certain seuil de revenus.

Bien entendu, il ne s’agit pas de conditions cumulatives. 

Vous n’avez pas payé de taxe d’habitation cette année ? Pas d’inquiétude c’est sans doute normal. Nous l’avons vu, depuis 2018 un dégrèvement d’office sur les résidences principales a en effet été mis en place. 

Comment en bénéficier ? 

L’exonération totale ou dégressive de la taxe d’habitation nécessite de remplir deux conditions préalables : 

1. Ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; 
2. Votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds.  

Les seuils ouvrant droit à l’exonération totale ou dégressive de la taxe d’habitation cette année sont les suivants : 

Dans le cadre d’une colocation, la réduction ou l’exonération totale de la taxe d’habitation n’est octroyée qu’après avoir contrôlé que le revenu fiscal de référence de chacun des colocataires n’excède pas les plafonds prévus par la loi. 

Que vous soyez en colocation ou bien simple locataire, la question essentielle à se poser reste la même : quel revenu fiscal de référence utiliser pour savoir si vous allez être assujetti ou non à la taxe d’habitation cette année ? L’article 1414 du Code général des impôts précise à ce sujet que le montant retenu correspond aux revenus de l’année précédant celle au titre de laquelle l’avis d’imposition est établi. 

Pour la taxe d’habitation de 2022 par exemple, c’est donc le RFR de 2021 qui doit être retenu. Cette déclaration est déterminante dans la mesure où c’est elle qui va définir si vous pouvez faire l’objet de l’exonération de la taxe d’habitation ou non. 

Passons maintenant à la pratique : comment régler la taxe d’habitation ? En colocation la communication peut être compliquée et la règle de qui paie quoi un peu floue. Toutefois nous l’avons vu, le paiement de la taxe d’habitation doit être réalisé par le redevable mentionné sur l’avis de taxe d’habitation à savoir : l’occupant principal du logement ou les deux locataires en cas de taxation conjointe. Pour le paiement de l’impôt, vous avez ensuite le choix entre : 

• régler en une fois : dans ce cas vous devez vous acquitter du règlement avant la date limite de paiement inscrite sur l’avis ; 
• régler tous les mois : si vous optez pour paiement mensuel, vous serez prélevé tous les 15 du mois directement sur votre compte bancaire, et ce de janvier à octobre. 

Si les contours de la colocation sont peu évoqués par la loi en matière de taxe d’habitation, il n’en demeure pas moins que l’impôt reste exigible à tous les contribuables, colocataires inclus. 

Voici donc les points essentiels à retenir sur le sujet : 

1. la taxe d’habitation ne peut être établie qu’au nom d’un seul colocataire ; 
2. si vous désirez que la taxe d’habitation porte sur deux noms différents, vous devez formuler une demande de taxation conjointe ; 
3. la taxe d’habitation est payée par le colocataire (ou les deux en cas de taxation conjointe), désigné sur l’avis d’imposition ; 
4. la répartition de la charge de l’impôt est avant tout une affaire privée qui doit faire l’objet d’un commun accord entre les colocataires.