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Contrat de colocation : comment mettre fin au bail ?

SOMMAIRE

  • La rupture du contrat de location par le locataire 
  • La résiliation du bail en colocation par le propriétaire 

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Conflits entre colocataires, changement de situation, mutation … Nombreuses sont les situations pouvant mettre fin à un contrat de colocation. Mais attention, pour que la résiliation soit valable encore faut-il suivre une procédure adaptée. 

La rupture du contrat de location par le locataire 

En matière de résiliation de bail, il existe un principe : un colocataire est libre de donner son congé au propriétaire à tout moment, sans avoir à fournir de motif légitime. Si en théorie ce dernier peut quitter la colocation à sa guise, en pratique, certaines conditions sont à respecter. Pour que la résiliation soit légalement recevable, le locataire est soumis aux deux impératifs suivants  : 

  • Respecter un délai de préavis ;
  • Honorer un certain formalisme (conditions en termes de contenu et d'envoi du congé). 

Vous l'aurez compris, le processus de départ du colocataire n’est pas instantané et se déroule en plusieurs étapes.

Le préavis du colocataire : les règles à suivre

Pour mettre fin à un bail en colocation, le colocataire doit tout d’abord se référer : 

  1. Au type de contrat qu’il a signé (location meublée ou vide) ; 
  2. À la zone géographique sur laquelle le bien se trouve (zone tendue ou non).

Voici maintenant l’essentiel à retenir en matière de délais de préavis. Tout d'abord, si le contrat porte sur une colocation meublée, le colocataire doit respecter une période de préavis de 1 mois. Ce délai est étendu à 3 mois lorsque le bail concerne un logement vide. Enfin, si le bien se situe sur une zone tendue (peu importe que la location soit meublée ou vide), alors le préavis est fixé à 1 mois. 

En tant que propriétaire, il est important d’anticiper les conflits entre deux locataires au sein d'une même location. Plusieurs mesures peuvent être mises en place pour favoriser une cohabitation harmonieuse.

Il est important de noter que, conformément à la loi Alur de mars 2014, un logement est considéré comme meublé s'il contient des meubles et équipements suffisants permettant au locataire d’habiter décemment les lieux. 

Les exceptions  

Dans de rares cas, le préavis normalement établi à 3 mois peut également être abaissé à 1 mois : 

  • Le locataire obtient son premier emploi, est muté ou a perdu son emploi ;
  • L'état de santé du locataire l’oblige à déménager ;
  • Le locataire se voit attribuer un logement bénéficiant de l'aide personnalisée au logement (logement HLM, logement-foyer pour jeunes travailleurs, etc.). 

Dans de telles situations, le locataire peut donc se prévaloir d'un préavis réduit à 1 mois et mettre ainsi fin au bail de colocation de façon anticipée. 

Les modalités d'envoi du préavis au bailleur

Une fois le délai de préavis pour résilier le bail fixé, le colocataire a le choix entre :

  • Adresser son congé en courrier recommandé avec Accusé de Réception (LRAR) ; 
  • Transmettre le congé par acte d'huissier ; 
  • Remettre le congé en main propre contre récépissé ou émargement. 

Le délai de préavis de départ du locataire commence à s'écouler à compter du jour où le propriétaire-bailleur reçoit la lettre de congé.

Le départ d'un colocataire : Quid du dépôt de garantie ? 

Lorsqu'un colocataire décide de partir, la situation est alors différente selon s’il s’agit d’un bail unique ou individuel. Il peut choisir de quitter le logement seul ou bien tous les colocataires peuvent se résoudre à partir en même temps.

Si le bail est unique, la colocation se poursuit après le départ du colocataire et ce dernier ne peut pas demander la restitution du dépôt de garantie.

En revanche, s'il s'agit d'un bail de colocation individuel, le colocataire peut demander la restitution de sa caution et le bailleur a également la possibilité d’imposer un nouveau locataire dans la colocation pour remplacer ce dernier. 

Ces règles s'appliquent uniquement aux colocataires inscrits sur le bail de colocation

La résiliation du bail en colocation par le propriétaire 

En ce qui concerne maintenant la résiliation du bail par le propriétaire, l’opération est plus délicate. Ce dernier doit en effet se conformer à des exigences plus spécifiques. 

Les motifs de résiliation du propriétaire 

Tout d’abord, pour que la résiliation du bail de colocation soit faite par le propriétaire, ce dernier doit faire correspondre le congé à l’un des motifs prévus par la loi. Il existe aujourd’hui trois motifs de résiliation que le bailleur peut utiliser pour mettre fin à un bail de colocation, à savoir :

  • Le congé pour vente du logement ; 
  • Le congé pour reprise du logement : il s’agit du cas où le propriétaire souhaite reprendre son logement pour y vivre lui-même ou loger des membres de sa famille tels que son conjoint/partenaire lié par un PACS, son concubin, ses ascendants ou descendants, ou leur conjoint/partenaire/concubin notoire ;
  • Le congé pour motif légitime et sérieux : on pense notamment aux retards répétés de paiement de loyer. 

Le motif invoqué par le propriétaire doit être clairement mentionné dans la lettre de congé.

Les modalités de résiliation par le propriétaire (bail unique ou individuel)

En plus du motif choisi, le bailleur ne sera pas soumis aux mêmes modalités de résiliation selon la nature du contrat de colocation :

  • Si chaque colocataire dispose d'un bail individuel, le bailleur doit envoyer son congé à tous les locataires individuellement ; 
  • Si les colocataires ont un bail commun avec une clause de solidarité, le bailleur peut envoyer le congé à un seul des colocataires pour tous les locataires de la colocation;
  • Si le bail est commun sans clause de solidarité, le propriétaire est tenu d'envoyer un congé à chacun des colocataires, c'est-à-dire à tous les colocataires de manière individuelle.

Enfin, tout comme c’est le cas pour le locataire, le congé donné par le bailleur peut être délivré de trois manières différentes à savoir :

  • Par lettre recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ; 
  • Par acte d'huissier ; 
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En définitive, si le locataire possède une certaine liberté concernant la résiliation de son bail, le propriétaire est quant lui davantage restreint dans ses possibilités pour mettre fin au contrat de location.  

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