Comment et pourquoi mettre en place un bail de colocation solidaire ?

Il est possible de conclure un bail de colocation solidaire lorsque le bailleur et les colocataires se sont entendus sur tous les termes du contrat. Ce type de contrat est similaire au bail de colocation classique, il comporte seulement une clause supplémentaire nommée "clause de solidarité" qui lie les locataires entre eux contrairement à l'établissement de baux de colocation individuels.

Toutes les personnes de la colocation doivent apposer leur signature sur le bail. Un colocataire dont le nom et la signature ne figurent pas sur le contrat n’a aucun droit sur le logement.

Ce document doit être conservé durant toute la durée de la colocation. En cas de litiges, les règles de résolution figurent sur cet acte.

Ce contrat lie toutes les parties pour une durée de 3 ans pour un logement vide et pour une durée entre 9 et 12 mois pour une colocation meublée.

La solidarité implique que tous les locataires figurant sur ce seul et même bail sont tenus de régler solidairement et indivisiblement le montant du loyer et des diverses charges.

La solidarité du contrat engage aussi bien les colocataires que leurs cautions. Cette clause permet au bailleur de simplifier les démarches en cas de loyers impayés. En effet, lors d’un défaut de paiement, le propriétaire peut se retourner contre tout colocataire ou toute caution pour récupérer son dû.

Dans le cas où la colocation se forme entre des personnes qui ne se connaissent pas, il est difficile de demander aux colocataires d’être solidaires. Par conséquent, ils peuvent refuser la clause de solidarité proposée par le propriétaire.

Inclure un dépôt de garantie

Au moment de la signature du contrat, le bailleur peut demander aux colocataires de verser un dépôt de garantie équivalent à maximum un mois de loyer pour un bail de colocation vide, ou à 2 mois maximum pour un bail de colocation meublée.

Il est commun à tous les colocataires dans un bail de colocation unique. La restitution n’intervient que lorsque le dernier locataire quitte les lieux.

Le dépôt de garantie permet de pallier les éventuelles dégradations du logement après le départ des colocataires, ou les éventuels loyers impayés. 

La mise en place d'une caution

Les garants des colocataires doivent signer l’acte de cautionnement annexé au bail. Une copie du contrat signé entre les colocataires et le propriétaire sera remis à toutes les cautions concernées.

Si une seule caution s’engage pour l’ensemble de la colocation, elle devra nommer un colocataire dont le départ mettra un terme à son engagement. Par ailleurs, il est aussi possible de mettre en place une caution solidaire au sein d'une colocation.

Les règles de vie de la colocation solidaire

En plus d'être solidaires du paiement des loyers et charges, les occupants sont également unis pour l’entretien du logement. En cas de conflits, les colocataires devront eux-mêmes déterminer les responsabilités de chacun.

Pour éviter des litiges éventuels, il est préférable de mettre en place un règlement ou une charte de colocation définissant les règles à respecter au sein du logement. Chaque colocataire doit signer la charte et en garder une copie. Le pacte de colocation sera également affiché dans le logement pour plus d'efficacité. Tout nouvel arrivant est tenu d’accepter les règles qui figurent dans le règlement intérieur dès son arrivée dans la colocation.

L'arrivée d’un nouveau colocataire

Dans un bail de colocation solidaire, aucune des parties ne peut imposer un nouvel arrivant sans l’accord total des autres locataires.

Un avenant au bail sera ainsi préparé et signé par toutes les personnes concernées. Celles-ci doivent en garder une copie jusqu’au terme du contrat lorsque le dernier colocataire aura quitté les lieux

Le départ d’un colocataire

Le départ d’une personne dans une colocation impacte tous les colocataires. En règle générale, dans ce type de contrat, ce sont les occupants restants qui réalisent les démarches nécessaires afin de trouver un remplaçant.

Le colocataire sortant ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie et restera solidaire des autres colocataires. En cas de loyers impayés par l’ensemble de la colocation, le propriétaire a le droit de se retourner contre le colocataire sortant même s’il ne fait plus partie de la colocation et ce pendant 6 mois, sauf s'il a été remplacé.

Sur décision des colocataires

Un locataire peut décider à n'importe quel moment de quitter un logement, sans motif spécifique. Dans le cadre du bail de colocation solidaire, le départ de tous les colocataires met fin au contrat. Les locataires doivent alors adresser une lettre type de résiliation au propriétaire. Elle peut être collective car les locataires sont solidaires, ainsi un seul congé comprenant leurs noms et signatures suffit.

Les colocataires doivent tout de même respecter un délai de préavis d’1 mois pour une colocation meublée et de 3 mois pour un logement vide. 

Sur décision du propriétaire

Les conditions de résiliation du bailleur sont telles qu'il ne peut pas donner congé à ses colocataires avant la date d’échéance du bail, sauf à invoquer l’un des motifs suivants :

• Vente du logement ;
• Reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille ;
• Motif légitime et sérieux (retard répété de paiement du loyer, etc.).

Le bailleur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à l’intention des colocataires dans un délai de 3 mois avant la fin du bail.