Combien de fois peut-on renouveler un bail meublé ?

Lors de la mise en location d'un appartement ou d'une maison, les propriétaires ont deux principaux choix à leur disposition : la location meublé ou non meublée. Une décision qui a de nombreuses conséquences, et qui influence notamment la durée minimale du bail. En effet, un contrat de location nue doit durer au moins 3 ans, voire 6 ans lorsque le bailleur est un professionnel, alors qu'un bail meublé a, en principe, une durée minimale réduite à un an. 

Néanmoins, il existe des cas particuliers où le bail meublé peut avoir une durée différente. C'est le cas pour :

• Le bail étudiant meublé, dont la durée est de 9 mois fixes ;
• Le bail mobilité, dont la durée doit être comprise entre 1 et 10 mois ;
• La colocation, dont la durée dépend du type de bail (un an pour un contrat classique, 9 mois entre étudiants, entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité). 

Cette distinction est particulièrement importante, puisque le bail meublé étudiant et le bail mobilité sont à durée déterminée. Lorsque leur date d'échéance est atteinte, ces contrats sont automatiquement résiliés, et la question de leur renouvellement ne se pose donc pas. Pour pouvoir conserver le même locataire en place, le bailleur doit donc signer un nouveau contrat de location meublée. 

En revanche, la durée d'un bail meublé classique est d'au moins un an, est automatiquement renouvelé lorsque sa date d'échéance est passée, à moins que le locataire ou le propriétaire ne demande une modification du contrat ou ne pose un préavis pour y mettre un terme. 

Il peut arriver qu'un propriétaire bailleur souhaite que son locataire quitte son logement. Mais pour mettre fin à un bail meublé, il est nécessaire de respecter un certain formalisme, et de remplir plusieurs conditions.

Le non renouvellement d'un bail meublé

Certains contrats de location meublée ne sont pas concernés par le renouvellement du bail, à l'instar du bail meublé étudiant ou du bail mobilité. Il n'y a donc aucune formalité particulière pour mettre dehors un locataire qui arrive en fin de contrat. 

En revanche, les baux meublés classiques font l'objet d'une reconduction tacite lorsqu'ils arrivent à échéance. Pour faire partir un locataire, il est alors impératif de respecter un certain délai de préavis en bail meublé pour le propriétaire. Le non renouvellement doit être annoncé au moins 3 mois avant son échéance. 

Comment donner congé au locataire ?

La lettre de congé doit également faire apparaître certaines informations, notamment le motif de non renouvellement, sous peine de nullité, et être :

• Envoyée en recommandé ;
• Délivrée par un commissaire de justice
• Ou remise en main propre contre signature. 

En revanche, ce formalisme, assez contraignant, ne concerne pas le locataire qui veut partir de son logement. Pour lui, les formalités sont très allégées. Il n'a notamment pas besoin d'attendre le renouvellement du bail meublé. et peut simplement déposer son préavis de bail meublé.

Certains locataires sont dits "protégés", et les règles applicables au non renouvellement d'un bail meublé sont alors différentes.

L'expulsion locative du locataire d'un logement meublé

Votre locataire ne paie plus ses loyers ? Il dégrade votre logement et/ou les parties communes du bâtiment ? Il crée des troubles dans le voisinage ? Dans les cas les plus extrêmes, il est possible de passer par une procédure d'expulsion locative. Dès lors, nul besoin d'attendre la date d'échéance du bail meublé pour lui donner congé. En revanche, il est impératif de passer par un juge.

Suite au départ volontaire d'un locataire, à son expulsion ou au non renouvellement du bail, le bailleur peut tout à fait signer un nouveau contrat de location. Cette situation peut également permettre d'augmenter le loyer lors de la relocation, entre l'ancien et le nouveau locataire. 

Lorsque la maison ou l'appartement concerné n'est pas situé dans une zone tendue, cette augmentation de loyer est possible librement, à deux exceptions près :

• Les passoires thermiques classées F ou G au DPE ;
• Les biens soumis à des loyers plafonnés, par exemple en loi Pinel. 

En revanche, dans les communes situées dans une zone tendue, seule une revalorisation du prix de loyer est possible. Celle-ci tient compte de l'évolution de l'Indice de référence des loyers, et n'est possible qu'à la condition qu'aucune autre augmentation de loyer n'ait été réalisée au cours des 12 derniers mois.

L'augmentation des loyers en zone détendue

Par opposition avec les zones tendues, les zones détendues sont les villes où la pression sur le marché locative est faible ou raisonnable. Si les propriétaires d'appartements et de maisons localisés dans ces lieux-ci sont moins contraints que ceux dont le bien est situé dans une zone tendue, ils doivent toutefois respecter certaines règles pour pouvoir fixer un nouveau loyer lors du renouvellement du bail de location. 

Ainsi, une augmentation de loyer n'est possible que dans le cas où le loyer est manifestement sous-évalué en comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage. Le bailleur ne doit pas seulement constater cet écart, mais également en apporter la preuve en fournissant :

• 6 références lorsque la commune où est située l'habitation fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants ;
• 3 références dans les autres cas. 

Pour augmenter le loyer d'un bail meublé, le propriétaire doit s'y prendre à l'avance, puisque la proposition de révision doit être envoyée au moins 6 mois avant l'échéance au locataire. Ce dernier peut d'ailleurs tout à fait la refuser, auquel cas la Commission départementale de conciliation, ou CDC, peut être saisie. Cette voie de recours amiable est d'ailleurs obligatoire avant de pouvoir aller en justice devant le juge judiciaire.

La fixation d'un nouveau loyer dans une zone tendue

Les communes comptant plus de 50 000 habitants, et dont le marché locatif est tendu, sont appelées "zones tendues". Les logements qui y sont situés sont alors soumis à des règles spécifiques d'encadrement des loyers. 

Si le loyer est manifestement sous-évalué, toujours en comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage et pour des biens comparables, le bailleur peut procéder à une augmentation de loyer pouvant aller jusqu'à 50 % de la différence entre le loyer actuel et les loyers de référence. 

Le loyer d'un bail meublé peut aussi être augmenté lors de la réalisation de travaux de mise aux normes ou d'amélioration dont le montant représente au moins un an de loyer. Le montant de cette hausse peut être, au choix du propriétaire, celui issu du calcul précédent, ou aller jusqu'à 15 % du coût réel des travaux entrepris. 

Certaines villes ont des règles différentes depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur. Il s'agit, par exemple, de Paris, Bordeaux, Lille, Montpellier ou encore Lyon et Villeurbanne.

Comment activer la clause de révision de loyer ?

Lors de la signature initiale d'un bail meublé, certaines informations obligatoires doivent figurer. Il est également possible d'y ajouter, de façon facultative, d'autres éléments. C'est le cas de la clause de révision du loyer. Celle-ci présente un grand intérêt pour le propriétaire, puisqu'elle lui permet d'augmenter tous les ans le prix du loyer sans avoir à solliciter l'accord du locataire en place. 

Pour qu'elle produise ses effets en toute légalité, la clause contractuelle de révision du loyer doit toutefois respecter certaines règles. Il faut en effet que l'augmentation de loyer qui découle de l'activation de cette clause ne soit pas supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. 

Le calcul de cette évolution est issu de la différence entre :

• IRL du trimestre mentionné dans le contrat de location, ou, en l'absence de cette information, l'indice en vigueur lors de sa signature ;
• IRL en vigueur lors de la révision du loyer.