Combien de fois peut-on renouveler un bail meublé ?

Ce "renouvellement automatique" ramène à la notion de " reconduction tacite " en droit. Un bail reconductible tacitement est automatiquement renouvelé à son échéance. 

Un bail meublé classique peut profiter de ce mécanisme. En règle générale, la durée de la location meublée est fixée à 1 an. Le contrat est reconduit à son expiration sauf si sauf si l’une des parties donne congé dans les délais légaux. Il peut donc être renouvelé autant de fois possible sans que le bailleur n'ait à réaliser aucune démarche particulière.

Les autres types de bail meublé ne sont pas renouvelables selon ces conditions à savoir :

• Le bail mobilité : ce bail de 1 à 10 mois non renouvelable s'adresse aux personnes en situation de mobilité. Une fois les 10 mois de location expirés, le locataire doit signer un bail meublé classique s'il ne souhaite pas quitter les lieux ;
• Le bail étudiant : ce bail de 9 mois destiné aux étudiants ne peut pas être reconduit tacitement. Toutefois, il est possible de signer un nouveau contrat de location de 9 mois par la suite.

Il peut arriver qu'un propriétaire bailleur souhaite que son locataire quitte son logement. Mais pour mettre fin à un bail meublé, il est nécessaire de respecter un certain formalisme, et de remplir plusieurs conditions.

Les modalités de non-renouvellement du bail

Le bailleur doit signifier le non-renouvellement du bail en envoyant une lettre de congé par : 

• Lettre recommandée avec accusée de réception ;
• L'entremise d'un commissaire de juste ;
• Une remise en main propre contre signature. 

La lettre doit donner les informations essentielles sur les parties concernées et le logement loué ainsi que le motif de la décision. 

Le propriétaire doit avant tout veiller à respecter un délai de préavis de 1 mois. Autrement dit, le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard 30 jours avant la fin du bail.

Certains locataires sont dits "protégés", et les règles applicables au non renouvellement d'un bail meublé sont alors différentes.

Les motifs justifiant le non renouvellement du bail 

La législation reconnait 3 motifs justifiant le non-renouvellement d'un bail à savoir : 

• La vente du bien ;
• La reprise du bien pour y loger ;
• Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage...).

L'expulsion locative du locataire d'un logement meublé

Même en l'absence de clause résolutoire, le propriétaire peut rompre le bail en présence de faute grave du locataire (refus de payer le loyer, dégradation volontaire...). Dans les cas les plus extrêmes, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail meublé. Dans cette situation, nul besoin d'attendre la date d'échéance du bail meublé pour donner congé au locataire. En revanche, il est impératif de passer par un juge.

Le bailleur peut augmenter le loyer à la suite d'un renouvellement du bail. Toutefois, il doit prendre connaissance de certains points afin se conformer à la loi :

L'augmentation du loyer en zone non tendue 

Si le bien se situe en zone tendue, le bailleur ne peut augmenter le loyer que si celui-ci est sous-évalué comparé aux prix pratiqués dans le voisinage.  Le bailleur ne doit pas seulement constater cet écart, mais également en apporter la preuve en fournissant :

• 6 références lorsque la commune où est située l'habitation fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants ;
• 3 références dans les autres cas.

Pour augmenter le loyer d'un bail meublé, le propriétaire doit s'y prendre à l'avance. La proposition de révision doit être envoyée au moins 6 mois avant l'expiration du bail initial et donc avant le renouvellement.

Le locataire peut  tout à fait refuser la révision de loyer, auquel cas la Commission départementale de conciliation, ou CDC, peut être saisie. Cette voie de recours amiable est d'ailleurs obligatoire avant de porter l'affaire devant les tribunaux judiciaires.

L'augmentation du loyer en une zone tendue

En zone tendue, l'augmentation de loyer est également possible s'il a été sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut procéder à une augmentation de loyer pouvant aller jusqu'à 50 % de la différence entre le loyer actuel et les loyers de référence.

Le loyer d'un bail meublé peut aussi être augmenté lors de la réalisation de travaux de mise aux normes ou d'amélioration dont le montant représente au moins un an de loyer. Le montant de cette hausse peut être, au choix du propriétaire, celui issu du calcul précédent, ou aller jusqu'à 15 % du coût réel des travaux entrepris.

L'augmentation du loyer suite à sa révision annuelle

Lors de la signature initiale d'un bail meublé, certaines informations obligatoires doivent y figurer. Il est également possible d'y ajouter, de façon facultative, d'autres éléments. C'est le cas de la clause de révision du loyer. Celle-ci présente un grand intérêt pour le propriétaire, puisqu'elle lui permet d'augmenter tous les ans le prix du loyer sans avoir à solliciter l'accord du locataire en place.

Pour qu'elle produise ses effets en toute légalité, la clause contractuelle de révision du loyer doit toutefois respecter certaines règles. Il faut en effet que l'augmentation de loyer qui découle de l'activation de cette clause ne soit pas supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee.

Le calcul de cette évolution est issu de la différence entre :

• IRL du trimestre mentionné dans le contrat de location, ou, en l'absence de cette information, l'indice en vigueur lors de sa signature ;
• IRL en vigueur lors de la révision du loyer.

Suite au départ volontaire d'un locataire, à son expulsion ou au non renouvellement du bail, le bailleur peut tout à fait signer un nouveau contrat de location. Cette situation permet d'augmenter le loyer lors de la relocation, entre l'ancien et le nouveau locataire.

Lorsque la maison ou l'appartement concerné n'est pas situé dans une zone tendue, cette augmentation de loyer est possible librement, à deux exceptions près :

• Les passoires thermiques classées F ou G au DPE ;
• Les biens soumis à des loyers plafonnés, par exemple en loi Pinel.

En revanche, dans les communes situées dans une zone tendue, seule une revalorisation du prix de loyer est possible. Celle-ci tient compte de l'évolution de l'Indice de référence des loyers, et n'est possible qu'à la condition qu'aucune autre augmentation de loyer n'ait été réalisée au cours des 12 derniers mois.