Quel bail meublé choisir pour louer une résidence secondaire au locataire ?

Un bail meublé de résidence secondaire permet de louer un logement qui servira de résidence secondaire au locataire. 

Pourtant, le locataire ne peut pas bénéficier des baux régis par la loi du 6 juillet 1989 (bail meublé classique, bail meublé classique, bail étudiant) pour établir sa résidence secondaire. Ces contrats de location ne concernent que les résidences principales. 

Pour louer un logement qui servira de résidence secondaire au locataire, le bailleur a le choix entre : 

• Un bail meublé de droit commun de longue durée ;
• Un bail saisonnier (meublé de tourisme). 

Notons qu'un bail de location de résidence secondaire doit explicitement mentionner "résidence secondaire" dans son entête. Il est aussi conseillé d'y inscrire l'adresse de la résidence principale. Ainsi, cela confirmera que le logement loué constitue bien une résidence temporaire et accessoire au domicile habituel du locataire.

Comme évoqué plus haut, un bail meublé de droit commun échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les deux parties définissent librement les termes du contrat. Pour ne rien laisser au hasard, le bailleur doit cependant connaitre certains points :

Durée du contrat

Les deux parties fixent librement la durée du bail. Ici, le propriétaire n'est pas tenu de signer un bail meublé de 1 an. Il peut prévoir 5 ou même 10 ans de location ou encore conclure un contrat pour une durée indéterminée. 

Contenu du contrat

Il doit notamment mentionner les éléments suivants :

• Type de location (vide ou meublée) ;
• Description du logement, des meubles et de ses équipements ;
• Durée (librement fixée entre les parties) ;
• Modalités de résiliation ;
• Montant du loyer et des charges (librement fixés même si le logement se trouve en zone tendue où les loyers sont normalement encadrés) ;
• Date d'effet du bail.

Résiliation et préavis

Les deux parties définissent librement les modalités de résiliation du bail. Dans la majorité des cas, elles reprennent la procédure prévue par un bail meublé classique (envoi de lettre de congé). Les délais de préavis sont également librement définis par le locataire et le bailleur.

Dans un bail meublé classique, le propriétaire ne peut pas résilier le contrat avant son échéance. Dans le cadre d'un bail de ce type, le bailleur profite habituellement de dispositions moins restrictives. Néanmoins, tout dépend de l'accord conclu par les deux parties.

Assurance

• Concernant le propriétaire : il est conseillé de souscrire à une assurance multirisque habitation.
• Concernant le locataire : une assurance responsabilité civile est obligatoire. Elle doit couvrir au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux, explosion.

Conformément à la loi ALUR, la location saisonnière est « le fait de louer un local destiné à l’habitation de manière répétée pour une courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Elle concerne une location de période courte, c'est-à-dire :

• Une nuit ;
• Une semaine ;
• Au mois.

Elle est aussi appelée :

• Location meublée de tourisme (appellation officielle) ;
• Location de vacances ;
• Location touristique ;
• Hébergement de tourisme.

Conditions du contrat de location meublée saisonnière

Les clauses du contrat ne sont pas réglementées. Elles sont par conséquent librement fixées entre les parties.
Ce bail est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil.

Conditions liées au locataire

• Le logement ne doit pas constituer sa résidence principale. Il ne peut y élire domicile.
• Il doit y loger durant une période courte n'excédant pas 90 jours maximum cumulés.
• Le logement est affecté à son usage exclusif le temps de la location saisonnière. Le propriétaire ne peut donc rester dans les lieux.

Conditions liées au logement

Il doit être équipé de tous les éléments essentiels permettant au locataire d'y manger, dormir et vivre de manière confortable et décente (liste fournie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :

• Literie ;
• Meubles meublants définis par la réglementation ;
• Plaque de cuisson ;
• Réfrigérateur et congélateur ;
• Ustensiles de cuisine.

Contenu du contrat de location meublée de tourisme

Le bail doit contenir certaines informations indispensables, notamment :

• Le type de bail (bail de résidence secondaire) ;
• L'identification du bailleur et du locataire ;
• La description du logement ;
• L'inventaire du mobilier et des équipements mis à la disposition du locataire ;
• La date d'effet du bail et sa durée (3 mois maximum) ;
• Les conditions de congé ;
• Le montant du loyer et des charges (loyer fixé librement même en zone tendue) ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le cas échéant, la clause de solidarité, clause résolutoire…

La mise en location saisonnière d'un logement nécessite plusieurs démarches préalables :

Déclaration à la mairie

Le type de déclaration à prévoir dépend du lieu de situation du bien loué :

- Dans certaines très grandes villes (Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours) :

• Le bailleur demande une autorisation de changement d'usage. En cas d'acceptation, il modifie la destination de son local en hébergement hôtelier.
• Il déclare le bien à la mairie en complétant le formulaire en ligne (Cerfa n° 14004) disponible sur le site Service-public.fr
• La mairie lui délivre un numéro de déclaration. Celui-ci doit figurer sur les annonces d'offres de location du logement.

- Dans les autres grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) :

• Le propriétaire déclare le logement meublé de tourisme en complétant le formulaire en ligne disponible sur le site Service-public.fr.
• Il demande ensuite l'autorisation à la mairie de changer l'usage du bien en logement meublé de tourisme.

- Dans toutes les autres villes :

Le propriétaire fait une déclaration de logement meublé de tourisme en ligne.

• S'il s'agit de locations de courtes durées ;
• Et s'il réside dans le logement plus de 8 mois par an.

Attention toutefois, car certaines communes (Paris, Bordeaux, Nice) imposent aux propriétaires une déclaration à la mairie.

Déclaration auprès des impôts

La location saisonnière doit être déclarée aux impôts dans les 15 jours suivant le début de l'activité. Un numéro de SIRET sera attribué au bailleur.

Si le locataire loue une résidence secondaire, 

• Il doit s'acquitter de la taxe d'habitation ;
• Il doit éventuellement payer un taxe de séjour ;
• Il profite pas des crédits d'impôt et autre en cas de travaux de rénovation énergétique ;
• Il ne profite pas des aides au logement de la CAF (APL, ALS, ALF).