Quel type de bail meublé choisir pour louer sa résidence secondaire ?

La résidence secondaire désigne le logement qui n'est pas destiné à la résidence principale du locataire. Il s'agit donc d'un logement occasionnel loué pour des durées courtes ou longues comme des contrats de location meublée de courte durée.

Il est possible d'avoir plusieurs résidences secondaires alors qu'on ne peut avoir qu'une seule résidence principale.

Le bail de résidence secondaire est aussi connu sous d'autres appellations comme bail code civil ou bail de droit commun.

La résidence secondaire mise en location peut concerner :

• Une maison de vacances ;
• Un logement vacant ;
• Un investissement locatif ;
• Un logement occupé par le propriétaire durant une durée annuelle inférieure à 8 mois.

Il existe deux types de locations meublées de résidence secondaire : la location meublée longue durée et la location saisonnière.

Clauses du bail

Si le bien constitue la résidence secondaire du locataire, les termes du contrat sont librement définis entre les parties.

Durée du contrat

• La durée du bail meublé de résidence secondaire est libre. 
  Le délai de 1 an imposé pour un bail meublé de résidence principale (ou de 9 mois lorsqu'il s'agit d'un bail meublé étudiant) ne s'applique pas. 
• Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. 
• Le bail meublé peut être renouveler.

Attention, le locataire ne doit pas occuper le bien plus de 8 mois par an. Dans le cas contraire, le logement pourrait être considéré comme sa résidence principale. Le bail serait alors requalifié en contrat de location meublée classique.

Type de location

Le logement peut être loué vide ou meublé.

Contenu du contrat

Il doit notamment mentionner les éléments suivants :

• Type de location (vide ou meublée) ;
• Description du logement, des meubles et de ses équipements ;
• Durée (librement fixée entre les parties) ;
• Modalités de résiliation ;
• Montant du dépôt de garantie en bail meublé ;
• Montant du loyer et des charges (librement fixés même si le logement se trouve en zone tendue où les loyers sont normalement encadrés) ; 
• Date d'effet du bail.

Congé et préavis

• Congé donné par le locataire par un préavis pour bail meublé : il peut donner congé à tout moment.
  Il doit toutefois respecter le délai de préavis prévu dans le bail. Le locataire n'a pas à motiver sa décision, sauf stipulation contraire. 
• Congé donné par le bailleur par un préavis du propriétaire en bail meublé : les conditions sont librement définies dans le contrat. Le délai de préavis peut être raccourci. Il est d'usage de prévoir un congé à l'échéance du bail.
  Le bailleur n'a pas à motiver le congé, sauf clause contraire. 

Assurance

• Concernant le propriétaire : il est conseillé de souscrire à une assurance multirisque habitation.
• Concernant le locataire : une assurance responsabilité civile est obligatoire. Elle doit couvrir au minimum les risques d'incendie, dégâts des eaux, explosion.

Définition 

Conformément à la loi ALUR, la location saisonnière est « le fait de louer un local destiné à l’habitation de manière répétée pour une courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Elle concerne une location de période courte, c'est-à-dire :

• Une nuit ;
• Une semaine ;
• Au mois.

Elle est aussi appelée :

• Location meublée de tourisme (appellation officielle) ;
• Location de vacances ;
• Location touristique ;
• Hébergement de tourisme.

Conditions du contrat de location meublée saisonnière

Les clauses du contrat ne sont pas réglementées. Elles sont par conséquent librement fixées entre les parties. 
Ce bail est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil.

Conditions liées au locataire

• Le logement ne doit pas constituer sa résidence principale. Il ne peut y élire domicile.
• Il doit y loger durant une période courte n'excédant pas 90 jours maximum cumulés.
• Le logement est affecté à son usage exclusif le temps de la location saisonnière. Le propriétaire ne peut donc rester dans les lieux.

Conditions liées au logement

Il doit être équipé de tous les éléments essentiels permettant au locataire d'y manger, dormir et vivre de manière confortable et décente (liste fournie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :

• Literie ;
• Meubles meublants définis par la réglementation ;
• Plaque de cuisson ;
• Réfrigérateur et congélateur ;
• Ustensiles de cuisine. 

Contenu du contrat de location meublée de tourisme

Le bail doit contenir certaines informations indispensables, notamment :

• Le type de bail (bail de résidence secondaire) ;
• L'identification du bailleur et du locataire ;
• La description du logement ;
• L'inventaire du mobilier et des équipements mis à la disposition du locataire ;
• La date d'effet du bail et sa durée (3 mois maximum) ;
• Les conditions de congé ; 
• Le montant du loyer et des charges (loyer fixé librement même en zone tendue) ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le cas échéant, la clause de solidarité, clause résolutoire…

La mise en location saisonnière d'un logement nécessite plusieurs démarches préalables :

Déclaration à la mairie

Le type de déclaration à prévoir dépend du lieu de situation du bien loué :

- Dans certaines très grandes villes (Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours) :

• Le bailleur demande une autorisation de changement d'usage. En cas d'acceptation, il modifie la destination de son local en hébergement hôtelier.
• Il déclare le bien à la mairie en complétant le formulaire en ligne (Cerfa n° 14004) disponible sur le site Service-public.fr 
• La mairie lui délivre un numéro de déclaration. Celui-ci doit figurer sur les annonces d'offres de location du logement. 

- Dans les autres grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants et communes situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) :

• Le propriétaire déclare le logement meublé de tourisme en complétant le formulaire en ligne disponible sur le site Service-public.fr.
• Il demande ensuite l'autorisation à la mairie de changer l'usage du bien en logement meublé de tourisme.

- Dans toutes les autres villes :

Le propriétaire fait une déclaration de logement meublé de tourisme en ligne.

Bon à savoir : le propriétaire d'une résidence principale peut louer son logement sans demander l'autorisation à la mairie :

• S'il s'agit de locations de courtes durées ;
• Et s'il réside dans le logement plus de 8 mois par an.

Attention toutefois, car certaines communes (Paris, Bordeaux, Nice) imposent aux propriétaires une déclaration à la mairie. 

Déclaration auprès des impôts

La location saisonnière doit être déclarée aux impôts dans les 15 jours du début de l'activité.

Un numéro de SIRET est attribué au bailleur.