Courrier de levée d'option LMNP

Le régime micro-BIC est un régime "aveugle" : il ne regarde pas ce que vous dépensez vraiment. Le régime réel, lui, est chirurgical.

Pourquoi franchir le pas ? (Micro-BIC vs Réel)

Le micro-BIC, c’est la simplicité : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Mais dès que vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux) dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel devient imbattable.

Le bonus caché : Au réel, vous pouvez pratiquer l'amortissement du bien et des meubles. Cela permet de déduire fictivement une partie de la valeur du logement chaque année, ce qui réduit souvent votre bénéfice imposable à zéro.

Tableau comparatif : quel régime choisir ?

La puissance de l'amortissement (Le point clé)

C'est l'atout majeur du régime réel. Contrairement aux revenus fonciers classiques (location vide), le LMNP au réel vous permet de déduire l'usure de votre bien.

• Amortissement des murs : Vous divisez le prix du bien (hors terrain) en plusieurs "composants" (toiture, électricité, gros œuvre). Chaque année, vous déduisez une partie de cette valeur.
• Amortissement des meubles : Si vous achetez un canapé à 1 500 €, vous pouvez déduire 300 € par an pendant 5 ans.
• Exemple concret : Pour un appartement de 200 000 € générant 10 000 € de loyers :
• Au micro-BIC : Vous payez des impôts sur 5 000 € (après abattement de 50%).
• Au réel : Avec 4 000 € de charges (intérêts, taxes, syndic) + 6 000 € d'amortissement, votre bénéfice taxable est de 0 €.

Le comparatif détaillé des charges déductibles

En 2026, le seuil de basculement automatique vers le réel reste fixé à 77 700 € de recettes annuelles (pour les meublés classiques). Toutefois, même si vous gagnez seulement 5 000 € par an, vous avez le droit de choisir le régime réel si vos charges dépassent 50 % de vos revenus.

Les critères d'éligibilité :

1. Être propriétaire du bien en nom propre (ou en indivision).
2. Le bien doit être garni d'un mobilier suffisant pour la vie quotidienne.
3. Avoir un numéro SIRET (indispensable pour l'envoi du courrier).

Ce courrier est l'acte juridique qui informe le fisc que vous renoncez au forfait pour payer sur vos bénéfices réels.

Où et quand envoyer le courrier ?

• Le destinataire : Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de l'immeuble. Si vous avez plusieurs appartements dans des villes différentes, c'est le SIE du premier bien déclaré qui centralise.
• La date limite (Crucial) : En 2026, vous avez jusqu'à la date de dépôt de votre déclaration de revenus (souvent fin mai ou début juin) pour lever l'option pour l'année en cours.
• Le mode d'envoi : La LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) est obligatoire pour prouver que vous avez agi dans les temps.

Les informations indispensables dans le courrier

• Identité : Nom, prénom, adresse fiscale personnelle.
• Identifiant entreprise : Votre numéro SIRET à 14 chiffres.
• Objet : "Option pour le régime réel simplifié en matière de BIC".
• Précision : Indiquez bien que l'option porte sur l'année fiscale 2026 et les suivantes.

Passer au réel n'est pas un simple changement de case, c'est un changement de statut administratif.

La tenue d'une comptabilité

Vous devez désormais tenir un "journal" des recettes et des dépenses.

• Liasse fiscale : Chaque année, vous devrez télédéclarer les formulaires 2031 et 2033 (bilan, compte de résultat).
• Expert-Comptable : Il est fortement recommandé d'en prendre un. Il valide vos amortissements, ce qui vous protège en cas de contrôle fiscal.

Frais et avantages fiscaux (OGA)

Le coût d'un comptable (environ 500-800 €) peut effrayer, mais l'État a prévu un mécanisme pour encourager la transparence :

• Réduction d'impôt : Si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), vous bénéficiez d'une réduction d'impôt égale à 2/3 de vos frais de comptabilité.
• Exemple : Si le comptable coûte 600 €, l'État vous rend 400 € sous forme de réduction d'impôt. Le coût réel n'est que de 200 €.

Une fois le courrier envoyé, vous devez préparer votre dossier pour votre comptable ou votre logiciel :

1. Acte de vente notarié : Pour connaître le prix d'achat exact et ventiler le prix (Terrain / Murs).
2. Factures de notaire : Ces frais sont déductibles en totalité la première année.
3. Tableau d'amortissement de la banque : Pour déduire les intérêts et l'assurance emprunteur.
4. Factures de meubles et travaux : Même celles de moins de 600 € sont déductibles directement en charges.
5. Contrats d'assurance et de syndic : Pour justifier les charges annuelles.

• Le risque du "hors délais" : Si vous envoyez votre courrier le 1er juillet 2026, le fisc vous imposera au Micro-BIC pour toute l'année 2026. Vous ne pourrez passer au réel qu'en 2027.
• Le calcul du terrain : On ne peut pas amortir le terrain (car il ne s'use pas). En général, on considère que le terrain représente 15 à 20% du prix total. Une erreur ici est un motif fréquent de redressement.
• La sortie du régime : L'option est valable un an et se reconduit tacitement. Si vous vendez le bien, il n'y a pas de "reprise d'amortissement" (contrairement aux sociétés type SCI à l'IS), ce qui est un avantage énorme du LMNP.