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À propos de la lettre au locataire pour troubles du voisinage
Le voisinage ou la copropriété vous ont fait part que le locataire provoquait des nuisances régulières. Après plusieurs prises de contact informelles, la situation n’évolue pas.
Il se peut que l’étape d’après – une lettre simple au locataire de rappel à ses obligations – ne suffise pas non plus à régler la situation. Si vous n’avez pas la responsabilité directe de ces troubles de voisinage, vous avez néanmoins l’obligation selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 de faire tout ce qui est en votre pouvoir pour les faire cesser.
La mise en demeure vous permet donc non seulement de mettre la pression sur votre locataire mais est également la preuve juridique que vous prenez toutes les dispositions nécessaires auprès du locataire pour faire cesser les troubles.
La résiliation du bail ou son non-renouvellement pour motifs légitimes et sérieux n’en sera que facilité.
Trouble anormal de voisinage : que dit la loi ?
La loi classe les troubles de voisinage en trois catégories :
- Ceux relevant de nuisances sonores ou olfactives.
- Ceux relevant de l’encombrement ou de dégradations des parties communes.
- Ceux relevant du non-respect du règlement de la copropriété.
L’article R 1334-31 du Code de la santé publique nous apprend que pour qu’un trouble soit considéré comme anormal, il doit être continu, soit :
- Durable ;
- Et/ou répétitif ;
- Et/ou intense.
Dans le cadre de bruits, un seul de ces trois critères suffit pour les qualifier de nuisance sonore.
Les nuisances sonores sont à l’origine de la majorité des litiges entre voisins.
Il conviendra de distinguer deux sortes de tapage :
- Le tapage diurne, ayant lieu la journée entre 7 heures et 22 heures ;
- Du tapage nocturne, ayant lieu de 22 heures à 7 heures.
Quelle que soit l’heure à laquelle elles sont commises, la loi est très claire concernant ces nuisances sonores : elles sont sanctionnées.
Le cas du tapage nocturne
Le tapage nocturne se définit comme des nuisances sonores ayant lieu entre 22 heures et 7 heures. Comme pour le tapage diurne, pour que ce trouble soit considéré comme anormal il doit être doté d’un des trois critères évoqués plus haut : il doit être durable et/ou répétitif et/ou intense.
Pour que ce trouble du voisinage constitue une infraction, il faut que la personne fautive soit consciente du trouble qu’elle engendre. Ainsi, il n’est pas possible de condamner une personne produisant des nuisances sonores sans s’en rendre compte.
Votre voisin chante tous les jours de 21 heures à 22 heures, il est possible qu’il n’ait pas conscience du trouble généré. Il ne pourra donc pas être sanctionné.
En tant que propriétaire, que faire dès l’instant où je suis averti que mon locataire trouble le voisinage ?
L’article 1719 du Code Civil nous rappelle que le propriétaire d’un logement est entièrement responsable de la tranquillité de ses locataires; il a donc comme devoir d’assurer à son locataire un logement décent et paisible.
Il est possible que de nombreuses personnes viennent vous faire part du trouble occasionné par votre locataire : il peut s’agir des voisins, de leurs bailleurs respectifs ou encore du syndicat de copropriété de l’immeuble.
Il va être nécessaire de vous assurer que le locataire respecte scrupuleusement le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, le syndicat de copropriété pourrait engager votre responsabilité.
La première étape
Dès l’instant où vous avez l’information selon laquelle votre locataire trouble autrui, vous devez entamer une procédure à l’amiable en prenant contact avec lui afin de mieux cerner l’ampleur et les causes du problème.
Dans le cas où celui-ci s’avère fautif, vous lui enverrez une lettre simple qui permettra de dater le début des troubles en cas de poursuite judiciaire.
Quand utiliser la lettre de mise en demeure pour trouble du voisinage ?
Lorsque qu’une tentative de résolution à l’amiable n’a pu régler la situation, une lettre permet de formaliser la situation. Lorsque cette première lettre n’est pas suffisante, le propriétaire peut alors envoyer une lettre de mise en demeure.
Que contient la lettre de mise en demeure pour trouble du voisinage ?
Vous faites référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l’adresse du logement. Vous décrivez ensuite dans le détail les troubles de voisinage. Dans la lettre de mise en demeure, vous citez l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués.
Dois-je informer la police dès lors que mon locataire trouble son voisinage ?
Un entretien avec le locataire est souvent la première solution à envisager, d’autant plus en l’absence de preuves.
Le recours à la police et plus généralement aux forces de l’ordre n’est jamais la solution à adopter directement dans le cadre de nuisances. Cela peut même se révéler particulièrement inefficace, et risque de rompre le dialogue avec votre locataire.
Un tapage constaté en journée ou durant la nuit par des forces de l’ordre peut entraîner une amende forfaitaire pour le locataire d’un montant de 68 € si le règlement est effectué dans les 45 jours suivant le constat de l’infraction, et 180 € au-delà.
Comment matérialiser les preuves de la nuisance ?
Ces éléments suivants pourront être pris en compte dans le cadre d’une procédure judiciaire ou justifieront du non-renouvellement du bail pour motifs légitimes et sérieux :
- Témoignage de voisins.
- Constat d’huissier.
- Main courante.
- Certificat médical.
- Photo et mesure du volume sonore.
- Facture et devis des travaux réalisés/en projet de réalisation montrant la bonne foi du bailleur.
Plus vous accumulez de preuves, plus les troubles du voisinage seront incontestables.
Les nuisances du locataire persistent, que faire ?
Il est bon de rappeler que dans le cadre de la vie en copropriété, le silence absolu n’existe évidemment pas. Toutefois, si votre locataire est responsable de troubles du voisinage, des mesures s’imposent.
Une fois la démarche à l’amiable effectuée, il est possible que les nuisances persistent. Dans ce cas, le propriétaire pourra chercher à entamer la résiliation du bail. Sa bonne réalisation dépendra de la présence, ou non, d’une clause résolutoire dans le bail de location initialement établi.
Dans le cas où le bail comporte une clause résolutoire
Le propriétaire pourra alors saisir le tribunal, afin de faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire.
Dans le cas ou le contrat ne contient pas de clause résolutoire
Le propriétaire peut avoir recours à la justice en assignant le locataire par acte d’huissier devant le tribunal (d’Instance ou de Grande Instance en fonction du montant du litige), dans le but de résilier le bail et ainsi expulser le locataire.
Avec clause résolutoire : la procédure dure environ 6 mois, mais peut être ralentie par la décision du juge de grande instance, ou la trêve hivernale.
Sans clause résolutoire : La procédure prend au minimum 9 mois et peut s’étendre jusqu’à trois ans.
En cas d’inaction du propriétaire
Il sera possible pour les personnes se plaignant de ces nuisances de saisir le tribunal et ainsi d’engager sa responsabilité.
Il est possible pour le propriétaire au moins 6 mois avant cette date d’adresser au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur l’existence de ces nuisances, sans tenir compte de l’existence de cette clause.
Recommandez-vous d'envoyer directement une lettre de mise en demeure en cas de troubles ?
Vous pourriez le faire mais nous ne le recommandons pas. Vous devez d’abord avoir démontré de votre volonté d’une résolution à l’amiable du conflit. Envoyer une première lettre permet de dater l’antériorité des troubles et le poids de votre argumentation en sera d’autant plus fort en cas de suites judiciaires. De plus, cela démontrera de votre bonne foi quant à la résolution des troubles via une solution à l’amiable.
C’est pourquoi nous vous recommandons d’envoyer d’abord une lettre simple et d’envoyer un courrier de mise en demeure un mois après si les troubles ne cessent pas.
Puis-je être contraint par les voisins à faire insonoriser mon logement ?
Non, les voisins ne peuvent pas vous contraindre à engager des travaux d’insonorisation. De plus c’est la responsabilité de l’auteur des troubles qui est engagée. A ce titre seul un propriétaire occupant ou un locataire peut être poursuivi.
Si vous avez engagé des travaux dont le résultat nuit fortement au confort acoustique de l’immeuble. Dans les faits il sera difficile pour le voisinage de prouver que le trouble résulte de ces travaux sauf s’il y a une malfaçon évidente (mauvaise pose d’un carrelage à la place d’une moquette par exemple).
Propriétaire d’un immeuble, mon hall est occupé en permanence, que faire ?
Si des personnes occupent votre hall d’immeuble et entravent ou nuisent à la libre circulation de vos locataires, en nuisant donc à la tranquillité des lieux, vous êtes en droit de contacter les forces de l’ordre compétentes en la matière :
- La police ;
- La gendarmerie nationale ;
- La police municipale.
Il sera également possible de leur accorder une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de cet immeuble. Les forces de l’ordre interviendront pour rétablir la jouissance paisible des lieux (art. L. 126-1 et 126-2 du Code de la construction).
Que risquent ces personnes ?
L’attroupement est un délit puni d’une amende de 3750 € et de 3 mois d’emprisonnement. Lorsque l’infraction est accompagnée de menaces, de quelques natures qu’elles soient, cette sanction peut être portée à 7500 € d’amende et de 6 mois d’emprisonnement.