Rédigez & téléchargez votre lettre au locataire pour troubles du voisinage

Lorsqu’un locataire perturbe la tranquillité de l’immeuble, le bailleur ne peut pas rester passif. Bruits, dégradations ou comportements irrespectueux peuvent engager sa responsabilité vis-à-vis des voisins. 

Avant d’envisager la résiliation du bail, la première étape consiste à envoyer une lettre au locataire pour trouble du voisinage. Ce courrier formel permet de rappeler les obligations légales du locataire et de prouver la bonne foi du propriétaire.

Obligations légales du bailleur

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire d’agir lorsqu’il est informé de troubles du voisinage commis par son locataire.
Même s’il n’est pas à l’origine des nuisances, le bailleur doit tout mettre en œuvre pour les faire cesser.

Cette obligation complète celle de l’article 1719 du Code civil, selon lequel le propriétaire doit assurer la jouissance paisible du logement.
Ignorer la situation peut donc exposer le bailleur à une action du syndic ou des voisins.

Quand un trouble du voisinage devient-il anormal ?

L’article R1334-31 du Code de la santé publique définit le trouble de voisinage comme durable, répétitif ou intense.
Les principales formes rencontrées en location :

• nuisances sonores (musique, cris, travaux à des horaires inadaptés) ;
• odeurs ou fumées persistantes ;
• dégradations ou encombrements des parties communes ;
• non-respect du règlement de copropriété.

Le tapage nocturne (entre 22 h et 7 h) peut être sanctionné dès le premier constat si le locataire a conscience du trouble qu’il cause.
Un tapage diurne peut aussi être qualifié d’anormal s’il est répété ou excessif.

Vérifier les faits et documenter les nuisances

Avant tout courrier, il est essentiel de vérifier la réalité des faits.
Ainsi, il faut conserver :

• les plaintes écrites des voisins ;
• les constats d’huissier ;
• les mains courantes ou procès-verbaux de police ;
• les échanges d’emails ou SMS liés aux nuisances ;
• toute preuve matérielle (photo, vidéo, certificat médical).

Ces documents prouveront que vous avez agi avec sérieux si une procédure est engagée.

Entamer un contact informel avec le locataire 

Un entretien direct ou un appel au calme peut suffire à rétablir la situation.
Expliquez au locataire les plaintes reçues et les conséquences possibles.
Si aucune amélioration n’est constatée, passez à l’étape suivante : le courrier de rappel.

Choisir entre lettre simple et mise en demeure 

• Pour des nuisances occasionnelles, une lettre simple est suffisante ;
• Pour des troubles répétés ou graves, privilégiez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception (LRAR).

La mise en demeure a une valeur juridique supérieure et permet d’invoquer ensuite un motif légitime et sérieux en cas de résiliation.

Quels éléments doivent figurer dans la lettre ?

Votre courrier doit être précis et comporter :

• les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• la référence du bail et l’adresse du logement ;
• la description concrète des nuisances ;
• les articles de loi applicables (6-1 et 7 b de la loi de 1989) ;
• la demande claire de faire cesser les troubles dans un délai déterminé ;
• la mention d’une mise en demeure si la situation persiste.

Quel format et mode d’envoi privilégier ?

• Première étape : lettre simple pour conserver un ton amiable ;
• Si nécessaire : mise en demeure en LRAR pour acter officiellement la situation ;
• Conservez une copie et les accusés de réception pour constituer un dossier de preuve.

Modèle de lettre au locataire pour trouble du voisinage

Inutile de rédiger vous-même votre courrier : BailFacile génère automatiquement votre lettre au locataire pour trouble du voisinage, conforme à la loi et personnalisée selon la situation (type de nuisances, coordonnées, références du bail).

Quand envoyer une mise en demeure ?

Si la première lettre reste sans effet, adressez une mise en demeure au locataire.
Ce courrier formel rappelle les textes de loi, les plaintes reçues et les risques de résiliation du bail en cas de non-respect.

Comment constituer un dossier solide de preuves ?

Rassemblez tous les éléments permettant de prouver la persistance des nuisances :

• constats d’huissier ;
• témoignages écrits ;
• courriers du syndic ou de la mairie ;
• rapports de police ou de gendarmerie ;
• photos, vidéos, certificats médicaux.

Plus le dossier est complet, plus la procédure aura de poids devant le juge.

Comment résilier le bail ou expulser le locataire fautif ?

Si malgré tout les troubles continuent, vous pouvez demander :

• la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux ;
• ou l’expulsion du locataire devant le tribunal judiciaire.

En principe, la durée moyenne de procédure est d'environ 6 mois avec clause résolutoire et de 9 mois à 3 ans sans clause, selon les cas.