Instaurez un droit de visite du propriétaire pour vérifier l'état du logement

Quel bailleur n’a jamais pensé un jour à visiter le logement qu’il loue ?

Que cette visite soit motivée par des doutes du propriétaire concernant d’éventuelles dégradations commise par un locataire indélicat, faire visiter le bien en vue d’une relocation ou d’une vente ou bien d’une simple visite annuelle de routine, soyez averti : cette pratique est très  encadrée.

Même si la manœuvre peut sembler tentante, sachez que se rendre au domicile de son locataire à l’improviste est strictement interdit et puni par la loi. Sans accord préalable du locataire, l’intrusion d’un bailleur dans un logement occupé s’apparente à une violation de domicile, dont les conséquences définies dans l’article 226-4 du Code pénal sont lourdes : le bailleur est passible d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 15 000 €.

L’importance de la clause de droit de visite

Un bailleur ne peut pas pénétrer de plein droit dans son logement occupé, quelle que soit la nature du contrat de bail. Après un an d’occupation par exemple, il peut sembler légitime qu’il souhaite voir l’état de son logement, qu’il n’a pas inspecté depuis vraisemblablement l’état des lieux d’entrée. 

Même si le bailleur est propriétaire de son bien, il n’en dispose plus de manière libre. Le locataire dispose du droit de jouissance du bien à part entière, et à droit au respect de sa vie privée.  Pour pouvoir entrer dans le logement, il faudra donc inclure dans le bail de location une clause de droit de visite qui formalise que le bailleur peut demander à visiter le logement une fois par an. 

Bien que cette clause soit présente, votre locataire n’a pas l’obligation d’accepter votre entrée dans les lieux, verrouillant la situation.

Le document que nous vous proposons formalise la demande de visite de manière claire et structurée auprès de votre locataire et comprend les mentions suivantes : 

• Les coordonnées des parties ; 
• Le contrat de bail concerné ;
• Une mention rappelant votre souhait de visiter le bien, comme prévu dans le contrat de location, afin de vérifier le bon état général du bien ; 
• Une proposition de date et d’horaire pour le rendez-vous ; 
• Enfin, votre signature. 

En cas d’accord du locataire 

Notre document permet de lui proposer une date et un horaire fixe tout en restant flexible si un autre créneau lui convient mieux. Cela met ainsi toutes les chances de votre côté qu’il accepte cette proposition. 

Si le locataire est d’accord, il va falloir organiser la visite du logement. 

Nous y voilà. Vous visitez le bien en compagnie du locataire, qui a en principe fait l’effort de rendre son logement présentable, en ayant fait le ménage et du rangement. 

Si vous ne constatez pas de dégradations 

C’est la situation idéale. Vous repartez de cet entretien confiant, rassuré. Vous savez que le locataire prend soin de votre bien et vous pourrez envisager une nouvelle visite l’an prochain. 

Si vous constatez des dégradations 

Lors de la visite vous apercevez quelques dégradations qui vous chiffonnent : de la peinture écaillée, un carreau de carrelage cassé, un interrupteur qui ne fonctionne plus, une baie vitrée rayée, une infiltration d’eau courant le long d’un mur…

Vous allez dans un premier temps lui rappeler la liste des réparations qui lui incombent, en lui rappelant son devoir de maintenir le logement dans un état correct, semblable à son état lors de son arrivée. 

Pour cela vous allez lui adresser une lettre de demande de réparation des dégradations commises, un document qui rappelle au locataire son obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement, cette disposition étant prévue dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il pourra également se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui énumère les réparations locatives à sa charge.

Il sera possible, en tant qu’avertissement, de lui rappeler qu’il est possible que son dépôt de garantie ne soit pas restitué lors de la fin du contrat de bail. Vous allez en effet, lors de l’état des lieux de sortie, constater ensemble l’état du logement et définir les responsabilités de chacun. Cela sera également le moment de définir si celle-ci relève d’une vétusté ou non.

Et si le locataire s’oppose à la visite du propriétaire?

Vous avez mis toute votre bonne volonté pour pouvoir visiter le logement : vous avez inscrit une clause dans le contrat de bail prévoyant cette visite et avez formalisé votre demande. Malgré cela, le locataire continue à refuser votre demande.

Pour faire valoir votre droit de visite, vous devrez saisir le Tribunal d’Instance d’une demande d’injonction de faire, en remplissant le cerfa n°11723*11 disponible sur le site du service public. L’avantage de cette procédure est que le recours à un avocat n’est pas obligatoire. 

Dans la majorité des cas le tribunal vous donnera raison. Comptez en moyenne entre 1 et 2 mois pour obtenir la décision.

L'article 4 de la loi de 1989 définit que les visites peuvent avoir lieu du lundi au samedi (exclusion faite des dimanches et jours fériés), sans préciser d’horaires. La seule règle concerne la durée des visites : elles sont limitées à 2 heures par jour.

Si c’est le locataire qui donne congé 

Le bailleur se met alors souvent en quête d’un nouvel occupant pour son logement. Il va donc pouvoir réaliser des visites de son logement afin de le relouer.

Pour formaliser sa demande auprès du locataire, il va pouvoir utiliser notre modèle de lettre d’organisation des visites en vue de la relocation du logement. Document entièrement personnalisable, il va permettre de rappeler un certain nombre d’éléments du contrat et de proposer d’organiser des visites sur des créneaux spécifiques.

L’intérêt pour le propriétaire d’organiser des visites pendant le préavis 

Organiser des visites pendant le préavis présente de nombreux avantages : 

• La relocation est plus rapide, vous augmentez les chances de trouver un remplaçant avant le départ du locataire actuel ;
• La vacance locative est réduite, le changement de locataire n’impacte pas le rendement de votre bien ; 

Pour rappel, le préavis lorsque le locataire donne congé est de : 

• 3 mois en vide (avec la possibilité d’un congé réduit sous certaines conditions) ;
• 1 mois en location meublée.

Il nous reste donc une dernière situation : celle où le propriétaire souhaite vendre le logement. 

Si aucun congé n’est donné au locataire

L’acquéreur va pouvoir acheter le logement, en reprenant le bail en cours. Le propriétaire pourra donc faire visiter le logement en respectant les modalités générales des visites évoquées précédemment.

Si le propriétaire vend le logement occupé

La démarche est simple, il lui suffira :

• D’en informer le locataire ;
• De proposer des créneaux de visites ;

Une fois la vente réalisée, transmettre une notification de changement de propriétaire, renseignant le nom et les coordonnées de l’acquéreur.

S’il souhaite vendre le bien libre de tout occupant

Il va falloir délivrer avant la date d’échéance du bail un préavis de : 

• 6 mois dans le cadre d’un bail de location vide ;
• 3 mois dans le cadre d’un bail de location meublée.

Le propriétaire va donc pouvoir réaliser des visites pendant le préavis en cours. Nous mettons à votre disposition une lettre d’organisation de visites en vue de vendre le logement, document entièrement personnalisable qui va permettre de proposer des créneaux de visite au locataire. 

Vous l’informez également de la résiliation du contrat en lui adressant un congé pour vente. De nouveau, nous mettons à votre disposition ce document respectant un formalisme précis et différent selon que le bail soit vide ou meublé.

Il est assez courant que le propriétaire conserve un jeu de clés de son logement, afin de pouvoir par exemple intervenir en cas d’incident en l’absence du locataire, l’exemple le plus courant étant la fuite d’eau. 

Dans ces conditions, le propriétaire peut conserver les clés du logement mais ne peut pas y pénétrer sans l’autorisation explicite du locataire.

Le bailleur dispose d’un droit d’accès à son logement lorsque la réalisation de certains travaux s’impose. Il devra au préalable :

• Informer son locataire au travers d’une notification des travaux, par lettre recommandée avec accusé réception ; 
• Définir la date des travaux, qui pourrait être en week-end et jour férié si le locataire donne son accord.

Cela concerne : 

• Des travaux dits “nécessaires” : par exemple une chaudière en panne ou un robinet cassé ;
• Des travaux d’amélioration de performance énergétique : cela concerne principalement le chauffage, ou l’isolation ;
• Des travaux réalisés au sein de la copropriété qui nécessiteraient que le locataire donne accès à son logement pour être menés à bien.