Changement de propriétaire en cours de bail. - BailFacile

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Pour tout type de location Loi ELAN/ALUR

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A propos de la notification de changement de propriétaire

Lorsqu’un bailleur décide de vendre un bien immobilier en cours de bail, il dispose de deux options. 

En fin de bail, le propriétaire peut tout d’abord décider de vendre le bien libre de toute occupation. Il sera alors nécessaire de donner au locataire un congé pour vente. Il notifiera le locataire au moins 6 mois en contrat de location vide ou bien 3 mois en contrat de location meublé

Le bailleur peut aussi décider de vendre le logement occupé. Il ne sera pas nécessaire de donner congé au locataire, il devra toutefois trouver un repreneur acceptant d’acquérir un bien déjà loué. Le locataire restera dans les lieux et les conditions de son bail initialement signé resteront inchangées. 

Dans le cas de la vente d’un bien occupé, le bailleur devra transmettre au locataire une notification, l’informant des nouvelles modalités de règlement de loyer en lui communiquant les coordonnées de l’acheteur.

Formalisme de la notification du changement de propriétaire

La notification du changement de propriétaire peut revêtir différentes formes, toutefois son contenu est encadré par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ce document devra donc indiquer des informations concernant le nouveau propriétaire du bien : 

  • Son nom ou sa dénomination ; 
  • Son domicile ou son siège social.
Afin de faciliter leurs futures correspondances

Nous vous recommandons d’inclure l’adresse e-mail du nouveau propriétaire ainsi que son numéro de téléphone afin de fluidifier les futurs relations entre votre locataire et l’acquéreur.

Il est également judicieux d’inclure dans ce courrier le bail de location concerné, la date d’établissement de celui-ci ainsi que vos coordonnées et celles du locataire. 

BailFacile vous propose un modèle de notification de changement de propriétaire gratuit incluant l’ensemble des informations évoquées, à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à le transmettre au locataire. 

Comment adresser la notification au locataire ?

Afin de notifier le locataire du changement de propriétaire, vous pouvez le faire en mains propres ou bien en lettre simple.

Nous vous recommandons toutefois de le faire en recommandé avec avis de réception afin de vous assurer que le locataire ait bien pris connaissance des nouvelles coordonnées de son bailleur, évitant tout litige.

Les conséquences du changement de propriétaire

Lors de la vente d’un bien immobilier occupé par un locataire, l’ancien propriétaire va devoir remettre à l’acquéreur le dossier locatif dans son intégralité. Cela aura de l’impact sur plusieurs documents.

Les conséquences du changement de propriétaire concernant le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie va être transmis au nouveau propriétaire en même temps que le contrat de location. Le locataire va donc s’adresser directement au nouveau propriétaire afin que son dépôt de garantie soit restitué. 

Sachez que la Cour de Cassation a statué dans un arrêt de 2016 qu’un dépôt de garantie non-remis lors de la vente du bien immobilier ne désengage pas le nouveau propriétaire de restituer ce dépôt (même s’il ne l’a jamais reçu) en fin de contrat de bail.

Les conséquences du changement de propriétaire concernant la caution

Si une caution solidaire garantissant les loyers impayés est en place, l’acte de cautionnement sera transmis automatique à l’acquéreur, il s’agit d’une annexe du contrat de location.

Les conséquences du changement de propriétaire concernant l’état des lieux

Tout comme l’acte de cautionnement (s’il était en place), l’état des lieux d’entrée sera automatiquement transmis au nouvel acquéreur du bien car il s’agit d’une annexe du contrat de location. 

Au départ du locataire, le nouveau propriétaire devra faire l’état des lieux de sortie, et comparera cet état des lieux avec l’état des lieux d’entrée du locataire pour savoir s’il y a des retenues à faire sur le dépôt de garantie du locataire.