Lorsqu’un bailleur décide de vendre un bien immobilier en cours de bail, il dispose de deux options. 

En fin de bail, le propriétaire peut tout d’abord décider de vendre le bien libre de toute occupation. Il sera alors nécessaire de donner au locataire un congé pour vente. Il notifiera le locataire au moins 6 mois en contrat de location non meublé ou bien 3 mois en contrat de location meublée. 

Le bailleur peut aussi décider de vendre le logement occupé. Il ne sera pas nécessaire de donner congé au locataire, il devra toutefois trouver un repreneur acceptant d’acquérir un bien déjà loué. Le locataire restera dans les lieux et les conditions de son bail initialement signé resteront inchangées. 

Dans le cas de la vente d’un bien occupé, le bailleur devra transmettre au locataire une notification, l’informant des nouvelles modalités de règlement de loyer en lui communiquant les coordonnées de l’acheteur.

La notification du changement de propriétaire peut revêtir différentes formes, toutefois son contenu est encadré par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Ce document devra donc indiquer des informations concernant le nouveau propriétaire du bien : 

• Son nom ou sa dénomination ; 
• Son domicile ou son siège social.

Il est également judicieux d’inclure dans ce courrier le bail de location concerné, la date d’établissement de celui-ci ainsi que vos coordonnées et celles du locataire. 

BailFacile vous propose un modèle de notification de changement de propriétaire gratuit incluant l’ensemble des informations évoquées, à personnaliser puis à télécharger au format PDF. Il ne vous restera plus qu’à le transmettre au locataire. 

Afin de notifier le locataire du changement de propriétaire, vous pouvez le faire en mains propres ou bien en lettre simple.

Lors de la vente d’un bien immobilier occupé par un locataire, l’ancien propriétaire va devoir remettre à l’acquéreur le dossier locatif dans son intégralité. Cela aura de l’impact sur plusieurs documents.

Le dépôt de garantie va être transmis au nouveau propriétaire en même temps que le contrat de location. Le locataire va donc s’adresser directement au nouveau propriétaire afin que son dépôt de garantie soit restitué. 

Si une caution solidaire garantissant les loyers impayés est en place, l’acte de cautionnement sera transmis automatique à l’acquéreur, il s’agit d’une annexe du contrat de location.

Tout comme l’acte de cautionnement (s’il était en place), l’état des lieux d’entrée sera automatiquement transmis au nouvel acquéreur du bien car il s’agit d’une annexe du contrat de location. 

Au départ du locataire, le nouveau propriétaire devra faire l’état des lieux de sortie, et comparera cet état des lieux avec l’état des lieux d’entrée du locataire pour savoir s’il y a des retenues à faire sur le dépôt de garantie du locataire.