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Lorsqu’un logement loué change de propriétaire, la situation du locataire reste inchangée : le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions. Cependant, la loi impose certaines obligations d’information afin d’assurer la continuité du contrat et la bonne gestion de la relation locative. La notification du changement de propriétaire est donc une étape essentielle pour éviter les litiges et les malentendus.

Le locataire doit être informé de tout changement de propriétaire, car il a besoin de connaître l’identité et les coordonnées de son nouveau bailleur. L’information n’est pas une simple formalité : elle conditionne le bon déroulement de la relation locative, notamment pour le paiement du loyer et la gestion des réparations.

Cette obligation d'information prend la forme d'une notification à faire parvenir au locataire.

C'est le nouveau propriétaire qui a l’obligation d’informer le locataire de sa qualité de bailleur. La charge de cette notification ne repose pas sur l’ancien propriétaire, sauf si le contrat prévoit une clause spécifique.

Trois situations peuvent survenir :

• En cas de vente : lors de la cession du bien, le nouveau propriétaire devient bailleur dès la signature de l’acte authentique. Il est alors tenu d’aviser le locataire du transfert de propriété ;
• En cas de donation : le bien transmis gratuitement change également de propriétaire. La donation emporte les mêmes obligations que la vente, le nouveau propriétaire devant notifier le locataire ;
• Après le règlement d'une succession : en cas de décès du propriétaire, ses héritiers deviennent bailleurs et doivent informer le locataire.

La notification doit être faite dans les plus brefs délais après la signature de l’acte authentique (vente, donation) ou après l’ouverture de la succession. La loi n’impose aucun délai précis. Mais dans la pratique, l'information doit parvenir au locataire dès que le transfert de propriété est effectif.

En règle générale, le nouveau propriétaire doit :

1. Rédiger la notification avec toutes les mentions obligatoires ;
2. Envoyer le courrier par lettre recommandée avec accusé de réception ;
3. Joindre un RIB actualisé pour permettre au locataire de transférer ses paiements vers le nouveau bailleur sans interruption ;
4. Informer l’agence de gestion si la structure ne prend pas en charge la notification.

Le nouveau bailleur peut aussi envoyer la notification : 

• Par acte d'huissier ;
• Remise en main propre contre émargement.

La notification doit indiquer : 

• L’identité complète du nouveau propriétaire (nom, prénom, adresse, ou dénomination et siège social s’il s’agit d’une société) ;
• Ses coordonnées bancaires ou le nouveau compte à utiliser pour le règlement du loyer ;
• La date de prise d’effet du changement de bailleur ;
• Le cas échéant, les coordonnées de l’agence mandatée pour gérer le bien.

Ces mentions garantissent au locataire de disposer de toutes les informations nécessaires pour continuer à exécuter son bail correctement.

Si le locataire n’est pas informé du changement de propriétaire, plusieurs difficultés peuvent surgir :

• Retard de paiement du loyer : le locataire peut continuer à payer son ancien bailleur, ce qui compliquera la perception des loyers par le nouveau propriétaire. La responsabilité de cette confusion repose sur ce dernier, qui devait notifier le changement ;
• Problèmes de communication avec le locataire : sans connaître le bon interlocuteur, le locataire peut rencontrer des difficultés pour signaler des réparations ou demander un document officiel (quittance, attestation) ;
• Risque de litiges : en cas de contentieux, le juge pourra considérer que l’absence de notification a causé un préjudice au locataire, ce qui jouera en défaveur du nouveau propriétaire.