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Une lettre de congé pour vente adaptée à tous les profils de bailleurs et locataires.

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SOMMAIRE

  • Comment informer son locataire de la vente du bien et de la résiliation du bail ?
  • Congé pour vente en bail vide
  • Congé pour vente en location meublée
  • Faire partir un locataire avant la fin du bail
  • FAQ

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Comment informer son locataire de la vente du bien et de la résiliation du bail ?

Vous souhaitez vendre votre logement mais il est occupé ? Vous allez devoir rédiger un congé pour vente . Ce document répond à un formalisme strict et ses modalités diffèrent selon que le logement soit loué vide ou meublé.

Le congé ne pourra se faire qu’à l’échéance du contrat de location et doit respecter un préavis d’au moins 6 mois en location vide ou de 3 mois en bail de location meublée.

BailFacile vous propose un modèle de lettre de congé pour vente à personnaliser et adapté à tous les types de locations encadrés par la loi Alur. A la fin de la rédaction, vous téléchargerez un document au format PDF prêt à être imprimé que vous pourrez remettre en main propre ou envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment rédiger un congé pour vente en bail vide ?

3ème cas - Les modalités de congé pour vente - Location vide - Format PDF - BailFacile

En bail de location vide, le congé pour vente vaut aussi offre de vente à l’endroit du locataire, qui a la priorité à l’achat. Celui-ci a alors 2 mois pour vous faire part de sa décision. S’il vous fait savoir qu’il envisage de souscrire un prêt pour financer l’achat, ce délai est porté à 4 mois.

Ce document respecte un formalisme strict, tant dans sa forme que dans les textes de loi qu’elle doit inclure. Nous vous aidons à lui donner toute sa force juridique et à le rédiger en toute sérénité.

Quels sont les délais de préavis d’un congé pour vente pour un propriétaire en location vide ?

Le minimum légal est de 6 mois. Cependant ce délai court à compter de la réception de la lettre par le locataire. Prenez donc une marge de sécurité.

Notre conseil

Pour plus de sécurité, nous vous conseillons de le notifier au moins 7 mois avant l’échéance du bail.

La priorité à l’achat du locataire

Si l’acheteur fait partie de la famille jusqu’au 3ème degré, il aura une priorité à l’achat. Cependant il devra pour cela habiter le logement dès le départ du locataire et ce pour au moins 2 ans.

Contenu de la lettre de congé pour vente en location vide

Vous faites référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l’adresse du logement. Vous précisez la date du congé ainsi que le montant de l’offre de vente. Enfin vous rappelez au locataire ses droits en citant l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le saviez-vous ?

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être obligatoirement jointe à la lettre de congé depuis le 1er janvier 2018. Nous l’ajoutons automatiquement pour vous.

Fixation du prix de vente au locataire

Est-il possible pour le propriétaire de le vendre au prix qu’il souhaite ?

Oui mais en respectant les conditions de marché. Vous ne pouvez pas proposer un prix déraisonnable, ce qui pourrait être interprété comme une volonté de décourager le locataire à l’achat et s’apparenter à une utilisation frauduleuse du congé pour vente.

Sanction en cas d’utilisation frauduleuse du congé pour vente

Le bailleur s’expose à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € (30 000 € s’il s’agit d’une personne morale).

Est-il possible de baisser le prix de vente après avoir l’avoir notifié du congé ?

Non. Le locataire a alors un nouveau droit de préemption. Dans le cas où un acte notarié aurait déjà été signé il peut être annulé en justice à sa demande.

En dehors du prix de vente, le locataire peut-il contester le congé pour vente ?

Oui, s’il arrive à prouver que vous n’êtes pas réellement vendeur. Par exemple s’il ne trouve pas trace de l’offre de vente. Dans tous les cas, c’est à lui de prouver qu’il y a eu tromperie sur les intentions du bailleur.

Le saviez-vous ?

Pour pouvoir prouver la tromperie, le locataire devra systématiquement aller en justice.

Quelles sont les modalités du congé pour vente en location meublée ?

3ème cas - Les modalités de congé pour vente - Location meublée - Format PDF - BailFacile

En contrat de location meublée, la notification du congé est bien plus simple, le congé pour vente ne vaut pas offre d’achat. Le formalisme est donc simplifié même si le préavis de congé doit être respecté.

Quels sont les délais légaux d’un congé pour vente en meublé ?

Le minimum légal est de 3 mois. Cependant ce délai court à compter de la réception de la lettre ou de la remise en main propre du document par le locataire. Prenez donc une marge de sécurité.

Notre conseil

Nous vous conseillons de le notifier au moins 4 mois avant l’échéance du bail.

Y’a-t-il des différences entre un propriétaire particulier et une société ?

Non, au contraire de la location vide, les modalités du congé sont les mêmes.

Que contient précisément la lettre de congé pour vente en location meublée ?

Vous faites référence au bail en rappelant sa date de signature ainsi que l’adresse du logement. Vous précisez la date du congé et enfin citez l’article de loi du 6 juillet 1989 encadrant le congé pour vente en location meublée.

Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

3ème cas - Les modalités de congé pour vente - Dans tous les cas - Format PDF - BailFacile

Puis-je donner congé à mon locataire avant la fin du bail ?

Non, le congé ne pourra se faire qu’à l’échéance du contrat ce quelle que soit votre situation personnelle :

  • Perte d’emploi ;
  • Difficultés financières ;
  • Séparation ;
  • Maladie.

Cependant, rien ne vous empêche de notifier le congé avant les 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) réglementaires de préavis, le congé sera effectif à l’échéance.

Le locataire peut-il partir avant la date du congé ?

Oui, la notification du congé pour vente n’impacte pas par ailleurs les autres dispositions légales du contrat de location. Le locataire peut partir du logement à tout moment, en respectant un délai de préavis de 3 mois en location vide et d’un mois en location meublée.

Comment le propriétaire peut-il donner congé au locataire ?

Le congé peut être notifié de trois manières :

  • Via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
  • Une remise en main propre contre émargement ou récépissé.
  • Par voie d’huissier.

À quoi s’expose le propriétaire en cas de congé frauduleux ?

Un locataire qui douterait de la véracité du congé pour vente ou qui jugerait que le prix d’achat proposé en location vide est surévalué pourrait attaquer le bailleur devant le tribunal d’instance.

Santions encourues

Le juge qui constaterait un congé frauduleux peut condamner le bailleur à une amende pénale (jusqu’à 6000 € si le bailleur est un particulier, 30 000 € si le bailleur est une société) et l’obliger à s’acquitter de dommages et intérêts.

Que se passe-t-il en cas de problème lors de la réception du congé pour vente ?

Si le locataire est absent lors du passage du facteur

Le facteur laissera un avis de passage sans mentionner le nom de l’expéditeur. Le locataire a alors 15 jours pour aller chercher le recommandé à La Poste.

Si le locataire refuse de réceptionner la lettre ou ne va pas la chercher à La Poste

Le congé n’est pas valide si le locataire ne réceptionne pas la lettre, que ce soit intentionnel ou non. Vous devrez faire appel à un huissier – à vos frais – dont le simple avis de passage suffit à dater la notification du congé.

J’ai acheté un logement occupé, puis-je donner congé au locataire quand je le souhaite ?

Si vous avez le logement alors qu’un locataire s’y trouvait, vous devrez attendre au moins un renouvellement de bail avant de pouvoir le mettre en vente. Soit en location meublée au moins un an supplémentaire et 3 ans en location vide.

Exemple

Vous achetez le 27 juin 2019 un bien déjà occupé. Ce bien est loué vide, et le bail a été signé le 3 septembre 2017.

Si le locataire ne vous donne pas congé et que vous avez pour objectif de revendre le bien, vous ne pourrez donner congé qu’à l’échéance du renouvellement du bail, soit le 3 septembre 2023 (6 ans).

Si vous avez pour objectif de faire des travaux pour valoriser le bien, il est conseillé dans cette situation de donner congé au locataire pour motifs légitimes et sérieux ; les travaux d’embellissement et de valorisation du bien étant une condition légitime pour donner congé.

Dans cette situation, le congé peut être donné à l’issue du bail initial, soit dans cette exemple le 3 septembre 2019.

Le cas des locataires protégés

Si votre locataire est protégé, vous devez obligatoirement lui faire une offre de relogement dans un bien similaire au logement mis en vente. Si vous ne le faites pas, vous ne pourrez pas vous opposer au renouvellement du contrat.

Les locataires protégés sont :

  • Les locataires de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par le ministère du logement ;
  • Les locataires de moins de 65 ans qui ont la charge (au sein du même foyer fiscal) d’une personne de plus de 65 ans et dont la somme cumulée des ressources est inférieure aux plafonds en vigueur.
Bon à savoir

L’âge du locataire est calculé à la date d’échéance du bail. Si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou qu’il a des revenus inférieurs aux seuils applicables aux locataires protégé, la protection du locataire ne s’applique pas.

FAQ

Comment donner congé à son locataire pour vendre ?

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moyen d'une lettre de congé pour vente qui mentionne : le motif du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, etc.), la description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement), l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire.

Quand donner congé à son locataire pour vendre ?

La demande de congé pour vente doit être envoyée au locataire au minimum 6 mois avant l'expiration du bail en location vide et 3 mois avant l'expiration du bail en location meublée. Dans le cas contraire, le contrat de location sera reconduit automatiquement. Si plusieurs locataires occupent le logement, le congé doit être notifié séparément à chaque locataire signataire du contrat de location.

Est-ce que le propriétaire a le droit de me mettre dehors ?

En règle générale, le propriétaire doit fournir un préavis légal et, dans certains cas, obtenir une ordonnance judiciaire pour procéder à l'expulsion.

Comment répondre à un congé pour vendre ?

Pour répondre à un congé pour vente, vérifiez d'abord la validité du congé selon les lois locales, puis répondez par écrit pour accepter, négocier ou contester. Il est judicieux de consulter un avocat pour des conseils adaptés à votre situation.

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  • Congé pour vente en location meublée
  • Faire partir un locataire avant la fin du bail
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