Rédigez & téléchargez votre lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux

• Un motif « légitime et sérieux » permet au propriétaire de résilier un bail, souvent pour impayés, dégradations, nuisances ou usage interdit du logement.
• La lettre de congé doit être envoyée dans les délais légaux et respecter une forme précise.
• Un congé mal justifié ou envoyé hors délai est automatiquement nul, et le bail est reconduit aux mêmes conditions.

La loi encadre strictement la résiliation d’un bail par le propriétaire. Si la vente du logement ou la reprise pour y habiter sont les motifs les plus connus, il existe également la possibilité de donner congé pour un motif « légitime et sérieux ». Pour ce faire, le bailleur doit adresser une lettre de notification au locataire.

Pour les propriétaires, la résiliation du bail pour « motifs légitimes et sérieux » est une des possibilités offertes par la loi avec le congé pour vente ou la reprise du logement en vue d’y habiter.

La loi permet d'invoquer un motif légitime et sérieux pour mettre fin au bail. Toutefois, elle ne donne que peu de précisions sur ces motifs. Heureusement, la jurisprudence a levé de nombreuses incertitudes sur ce sujet. Néanmoins, ces motifs concernent principalement des fautes commises par le locataire ou des évènements de force majeure.

Modalités de résiliation du bail pour motif légitime et sérieux

La résiliation pour motif légitime et sérieux intervient à l'échéance du bail. Le congé prend la forme d'une lettre à faire parvenir au bailleur en respectant un délai de préavis précis. 

Pour être valable, le congé doit être notifié au locataire par l’un des moyens prévus par la loi à savoir :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Acte d’huissier (procédure plus coûteuse mais plus sécurisée) ;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Délai de préavis pour la notification de congé pour motif légitime et sérieux

Le délai de préavis pour un congé pour motif légitime et sérieux est de :

• 6 mois pour une location vide ;
• 3 mois pour une location meublée.

Ce délai commence à courir à la réception de la lettre de congé. 

Mentions obligatoires de la notification de congé pour motif légitime et sérieux

Pour éviter toute contestation, la lettre de congé doit contenir plusieurs informations précises et vérifiables :

• L’identité du bailleur et du locataire : noms, prénoms et adresses complètes ;
• La référence au bail concerné : date de signature, adresse du logement ;
• La mention claire du motif légitime et sérieux : détailler les faits reprochés (ex. impayés répétés, nuisances constatées, défaut d’assurance), en indiquant les éléments de preuve disponibles ;
• La date d’échéance du bail : préciser à quel moment le congé prendra effet ;
• Le respect du délai de préavis : mentionner la durée du préavis selon le type de location ;
• La signature du bailleur ou de son représentant.

Un congé qui ne précise pas clairement le motif ou qui omet l’une de ces mentions est invalide. 

La loi n'impose pas au bailleur de joindre des justificatifs à la lettre de résiliation. Toutefois, il est vivement conseillé de conserver des preuves pour les troubles rapportés. Ces pièces seront essentielles en cas de contestation. 

Toutefois, rien n'empêche le bailleur de joindre certains documents à la  notification de congé pour renforcer la démarche, mais ce n'est pas une exigence légale.

Le bailleur doit être irréprochable dans le cadre d'un congé pour motif légitime et sérieux. Le locataire risque en effet de contester la résiliation du bail. Si la contestation est fondée : 

• Le congé est annulé et le bail est renouvelé pour la même durée ;
• Le bailleur peut être amené à indemniser le locataire  et à payer les frais de justice.

Pour prévenir toute contestation, le bailleur doit :

Détailler les motifs du congé

Un congé pour motif légitime et sérieux doit être clairement motivé. Il ne suffit pas d’invoquer un “manquement du locataire” : la lettre doit préciser les faits reprochés, leur caractère répété ou grave, et démontrer en quoi ils compromettent la poursuite normale du bail.
Un motif vague est presque toujours sanctionné par la nullité de la notification.

Constituer un dossier de preuves solide

Les faits invoqués doivent pouvoir être prouvés en cas de contestation. Pour cela, il est essentiel de rassembler :

• Des pièces écrites (relances, mises en demeure, courriers échangés) ;
• Des constats d’huissier pour les dégradations, troubles de voisinage ou sous-location non autorisée ;
• Des témoignages écrits des voisins ou du syndic ;
• Tout document attestant du caractère répété et persistant du manquement.

Un dossier sans preuve sérieuse expose le bailleur à un rejet de sa demande.

Respecter les délais et les formes de la notification

Le congé doit impérativement être notifié :

• Dans le respect du délai légal de préavis ;
• Par un mode de transmission reconnu.

Un délai non respecté ou une lettre envoyée par un simple courrier postal entraîne automatiquement la nullité du congé.

Vérifier la cohérence avec le bail et la réglementation locale

Certains manquements du locataire relèvent de la simple exécution du bail (exemple : réparations courantes). Dans ces cas, mieux vaut d’abord adresser une mise en demeure ou recourir à une procédure de résiliation judiciaire plutôt que d’invoquer immédiatement un congé.
Dans les zones tendues, où la pression locative est forte, les locataires sont plus enclins à contester un congé : il faut donc redoubler de prudence et être irréprochable sur la forme et le fond.

Anticiper un éventuel contentieux

Avant d’envoyer la notification, il est prudent de se demander :

• “Mes preuves seraient-elles suffisantes devant un juge ?”
• “Ai-je respecté scrupuleusement toutes les étapes prévues par la loi ?”
• “Le locataire pourrait-il arguer d’un vice de procédure ?”

En cas de doute, le recours à un professionnel (huissier, avocat spécialisé en droit immobilier, administrateur de biens) permet de sécuriser la démarche et d’éviter un échec coûteux.