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SOMMAIRE

  • Résumé
  • Qu'est-ce qu'un motif sérieux ?
  • Motifs de résiliation
  • Modèle de lettre de résiliation d'un bail de location par le propriétaire 
  • Le bailleur est responsable
  • FAQ

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Résumé

  • La résiliation du bail pour "motifs légitimes et sérieux" est une possibilité offerte par la loi aux propriétaires ;
  • La loi ne précise pas les motifs qui peuvent être évoqués, mais la jurisprudence permet de clarifier cette question ;
  • Ces motifs ne nécessitent pas obligatoirement une faute de la part du locataire et peuvent concerner par exemple l'obligation de libérer les lieux pour des travaux ; 
  • Un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublée doit être respecté par le bailleur lors d'une procédure de résiliation.

Qu'est-ce qu'un motif sérieux ?

Pour les propriétaires, la résiliation du bail pour « motifs légitimes et sérieux » est une des possibilités offertes par la loi avec le congé pour vente ou la reprise du logement en vue d’y habiter.

Si la loi autorise d’utiliser des « motifs légitimes et sérieux » pour mettre fin au bail, elle n’entre dans le détail sur les motifs qui peuvent être évoqués. Heureusement, la justice a statué dans énormément de cas sur la recevabilité de ces motifs et nous pouvons donc nous baser sur la jurisprudence pour y voir plus clair.

Ces motifs n’induisent pas obligatoirement une faute de la part du locataire. Ils peuvent concerner l’obligation de libérer les lieux pour des travaux par exemple.

Liste des motifs légitimes et sérieux

Deux types de motifs ont été définis par les jurisprudence successives :

  • Les motifs pour lesquels le locataire porte la responsabilité.
  • Les motifs imputables au bailleur.

Voici quelques exemples

  • Non-respect des obligations du locataire : par exemple, des retards répétés dans le paiement du loyer, le non-paiement du loyer, l'usage non paisible du logement (troubles de voisinage), le défaut d'assurance, le non-respect de la destination prévue des lieux (par exemple, sous-location sans autorisation).
  • Motifs liés à la propriété : par exemple, la nécessité de réaliser des travaux importants qui nécessitent la libération du logement, la démolition de l’immeuble pour reconstruction.
  • Autres cas spécifiques : par exemple, l'expropriation du bien pour cause d'utilité publique.

Quels sont les motifs pour résilier un bail par le propriétaire ?

Si un locataire n’a pas respecté ses obligations, le bailleur peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux. Passage en revue des exemples les plus fréquents validés par la jurisprudence.

Un impayé de loyer

Si le locataire ne paye pas son loyer, ni à la date convenue dans le bail, ni plus tard, le propriétaire peut caractériser l’impayé et utiliser ce motif pour rompre le bail à son échéance.

Des retards de paiement du loyer

Si des retards répétés sont attestés, le propriétaire peut rompre le bail pour retards de paiement. La jurisprudence considère cependant qu’un loyer payé le 10 du mois est payé dans les temps.

Par exemple

Si la date fixée dans le bail est le 3 et que le locataire vous a plusieurs fois payé le 8 du mois, sans impayé, cela ne constitue pas une raison suffisante pour lui donner congé.

Des troubles de voisinage

Parmi les obligations du locataire figure l’obligation d’un usage paisible du logement loué. Ces troubles du voisinage pour être reconnus doivent être durables, répétitifs ou permanents. Des nuisances olfactives, sonores ou le non-respect du règlement de copropriété constituent des troubles de voisinage.

Bon à savoir

Pour utiliser cette raison lors de la résiliation du bail, vous devrez avoir au cours de la location matérialisé leur existence avec l’envoi d’une lettre de mise en demeure en recommandé.

Le non-respect de la destination des locaux

Certaines copropriétés interdisent l’installation d’activités professionnelles ou commerciales en leur sein (c’est ce qu’on appelle la « clause d’habitation bourgeoise »).

Si un locataire vous a fait part de son intention d’utiliser le logement pour un faire un usage mixte (logement et activité libérale) mais que cette activité se révèle être finalement purement commerciale et que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, vous pouvez rompre le bail pour non-respect de la destination des locaux.

Un défaut d’assurance

Une assurance contre les risques locatifs est à minima obligatoire pour le locataire. Il doit fournir l’attestation de sa souscription au bailleur à l’entrée dans les lieux puis chaque année à première demande.

Si le locataire, après une mise en demeure, n’est toujours pas capable de prouver qu’il est assuré, le propriétaire pourra donner congé pour motifs légitimes et sérieux à l’échéance du bail.

Bon à savoir

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut accélérer la procédure de résiliation du bail en lançant une procédure judiciaire.

Les autres motifs légitimes et sérieux

D’autres motifs peuvent être recevables comme :

  • La sous-location des locaux sans le consentement écrit du propriétaire.
  • La transformation des locaux, par exemple le remplacement d’une baignoire par une douche dans la salle de bain sans l’autorisation du propriétaire.
  • Le refus de donner accès au logement en vue de travaux.

En location, quel est le délai de préavis du propriétaire pour un congé pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux ?

Le délai de préavis du propriétaire pour un congé pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux dépend du type de location. Pour une location vide, le délai est de 6 mois. Pour une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois.

Ce préavis doit être respecté pour que la résiliation du bail soit valable. Dans tous les cas, le délai court à partir de la réception du courrier par le locataire. Il est donc essentiel de bien gérer les modalités de notification du congé pour éviter tout litige.

Que se passe t-il en cas de non respect de ce délai ?

Si le propriétaire ne respecte pas le délai de 6 mois pour donner congé, le locataire pourra recourir à la contestation du congé pour motif légitime et sérieux. Il en est de même dans le cas où les motifs du bailleur sont jugés invalides.

Modèle de lettre de résiliation d'un bail de location par le propriétaire 

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Les motifs légitimes et sérieux imputables au bailleur

Il se peut que le locataire n’ait rien à se reprocher mais que le bailleur puisse tout de même utiliser un motif légitime et sérieux pour donner congé.

Passons en revue les cas les plus fréquents jugés recevables par la jurisprudence.

La résiliation pour travaux

S’il s’agit de travaux de rénovation ou de réhabilitation qui nécessitent le départ du locataire par leur ampleur ou amplitude temporelle, le congé est considéré légitime. Ces travaux ne doivent pas être nécessairement indispensables, le bailleur peut tout à fait faire des travaux pour bénéficier de réductions fiscales et embellir le logement en vue de mieux le valoriser par la suite.

L’expropriation du bien

En cas d’expropriation du bien pour cause d’utilité publique, ni le bailleur ni le locataire ne sont responsables de la situation. Le bailleur ne peut que donner congé à l’échéance du bail pour motifs légitimes et sérieux.

Les autres motifs les plus courants

En cas de démolition prévue de l’immeuble (que ce soit pour reconstruire un immeuble d’habitation ou autre) le propriétaire ne peut que donner congé pour motifs légitimes et sérieux.

Si le garant ne renouvelle pas son cautionnement à l’échéance du bail, le bailleur peut également donner congé au locataire pour ce motif.

FAQ

Comment donner congé à son locataire pour motifs légitimes et sérieux ?

Le bailleur doit faire parvenir au locataire une lettre de congé indiquant le motif légitime et sérieux qui entraîne le non-renouvellement du bail.

Quels sont les motifs légitimes et sérieux de non-renouvellement du bail ?

Les motifs légitimes et sérieux imputables au locataire sont : des retards dans le paiement du loyer, un défaut de paiement du loyer, un usage non paisible du bien ou des troubles du voisinage, un défaut d’assurance, le non-respect de la destination prévue des lieux, la sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Quand donner congé à son locataire pour motifs légitimes et sérieux ?

La demande de congé pour motifs légitimes et sérieux doit être envoyée au locataire au minimum 6 mois avant l'expiration du bail en location vide et 3 mois avant l'expiration du bail en location meublée. Le congé pour motifs légitimes et sérieux ne peut être donné qu'à l'échéance du bail (sauf en cas de procédure d'expulsion). Si plusieurs locataires occupent le logement, le congé doit être notifié séparément à chaque locataire signataire du contrat de location.

Comment faire partir un locataire protégé avant la fin du bail ?

Vous devez adresser au locataire protégé un congé pour vendre, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux. Puis, vous devez proposer au locataire un logement de remplacement situé dans le même secteur géographique, correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. 

Mon propriétaire veut récupérer son bien, comment contester et quels sont mes droits ?

En tant que locataire, si votre propriétaire veut récupérer son bien, vous avez des droits spécifiques pour vous protéger. Premièrement, le propriétaire doit respecter un délai de préavis, qui est de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. Deuxièmement, le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, comme le non-paiement du loyer, des retards répétés dans le paiement, des troubles du voisinage ou un défaut d'assurance. Troisièmement, le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier ou remise en main propre.

Si vous estimez que le congé n'est pas justifié, vous pouvez saisir le juge d'instance pour contester la décision du propriétaire.

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  • Le bailleur est responsable
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Pour aller plus loin

6 raisons poussant le locataire à la contestation d'un congé pour motif légitime et sérieux