Éditez une lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux gratuitement

• La résiliation du bail pour "motifs légitimes et sérieux" est une possibilité offerte par la loi aux propriétaires ;
• La loi ne précise pas les motifs qui peuvent être évoqués, mais la jurisprudence permet de clarifier cette question ;
• Ces motifs ne nécessitent pas obligatoirement une faute de la part du locataire et peuvent concerner par exemple l'obligation de libérer les lieux pour des travaux ; 
• Un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublée doit être respecté par le bailleur lors d'une procédure de résiliation.

Pour les propriétaires, la résiliation du bail pour « motifs légitimes et sérieux » est une des possibilités offertes par la loi avec le congé pour vente ou la reprise du logement en vue d’y habiter.

Si la loi autorise d’utiliser des « motifs légitimes et sérieux » pour mettre fin au bail, elle n’entre dans le détail sur les motifs qui peuvent être évoqués. Heureusement, la justice a statué dans énormément de cas sur la recevabilité de ces motifs et nous pouvons donc nous baser sur la jurisprudence pour y voir plus clair.

Ces motifs n’induisent pas obligatoirement une faute de la part du locataire. Ils peuvent concerner l’obligation de libérer les lieux pour des travaux par exemple.

Liste des motifs légitimes et sérieux

Deux types de motifs ont été définis par les jurisprudence successives :

• Les motifs pour lesquels le locataire porte la responsabilité.
• Les motifs imputables au bailleur.

Voici quelques exemples

• Non-respect des obligations du locataire : par exemple, des retards répétés dans le paiement du loyer, le non-paiement du loyer, l'usage non paisible du logement (troubles de voisinage), le défaut d'assurance, le non-respect de la destination prévue des lieux (par exemple, sous-location sans autorisation).
• Motifs liés à la propriété : par exemple, la nécessité de réaliser des travaux importants qui nécessitent la libération du logement, la démolition de l’immeuble pour reconstruction.
• Autres cas spécifiques : par exemple, l'expropriation du bien pour cause d'utilité publique.

Si un locataire n’a pas respecté ses obligations, le bailleur peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux. Passage en revue des exemples les plus fréquents validés par la jurisprudence.

Un impayé de loyer

Si le locataire ne paye pas son loyer, ni à la date convenue dans le bail, ni plus tard, le propriétaire peut caractériser l’impayé et utiliser ce motif pour rompre le bail à son échéance.

Des retards de paiement du loyer

Si des retards répétés sont attestés, le propriétaire peut rompre le bail pour retards de paiement. La jurisprudence considère cependant qu’un loyer payé le 10 du mois est payé dans les temps.

Des troubles de voisinage

Parmi les obligations du locataire figure l’obligation d’un usage paisible du logement loué. Ces troubles du voisinage pour être reconnus doivent être durables, répétitifs ou permanents. Des nuisances olfactives, sonores ou le non-respect du règlement de copropriété constituent des troubles de voisinage.

Le non-respect de la destination des locaux

Certaines copropriétés interdisent l’installation d’activités professionnelles ou commerciales en leur sein (c’est ce qu’on appelle la « clause d’habitation bourgeoise »).

Si un locataire vous a fait part de son intention d’utiliser le logement pour un faire un usage mixte (logement et activité libérale) mais que cette activité se révèle être finalement purement commerciale et que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, vous pouvez rompre le bail pour non-respect de la destination des locaux.

Un défaut d’assurance

Une assurance contre les risques locatifs est à minima obligatoire pour le locataire. Il doit fournir l’attestation de sa souscription au bailleur à l’entrée dans les lieux puis chaque année à première demande.

Si le locataire, après une mise en demeure, n’est toujours pas capable de prouver qu’il est assuré, le propriétaire pourra donner congé pour motifs légitimes et sérieux à l’échéance du bail.

Les autres motifs légitimes et sérieux

D’autres motifs peuvent être recevables comme :

• La sous-location des locaux sans le consentement écrit du propriétaire.
• La transformation des locaux, par exemple le remplacement d’une baignoire par une douche dans la salle de bain sans l’autorisation du propriétaire.
• Le refus de donner accès au logement en vue de travaux.

En location, quel est le délai de préavis du propriétaire pour un congé pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux ?

Le délai de préavis du propriétaire pour un congé pour vente, reprise ou motifs légitimes et sérieux dépend du type de location. Pour une location vide, le délai est de 6 mois. Pour une location meublée, ce délai est réduit à 3 mois.

Ce préavis doit être respecté pour que la résiliation du bail soit valable. Dans tous les cas, le délai court à partir de la réception du courrier par le locataire. Il est donc essentiel de bien gérer les modalités de notification du congé pour éviter tout litige.

Il se peut que le locataire n’ait rien à se reprocher mais que le bailleur puisse tout de même utiliser un motif légitime et sérieux pour donner congé.

Passons en revue les cas les plus fréquents jugés recevables par la jurisprudence.

La résiliation pour travaux

S’il s’agit de travaux de rénovation ou de réhabilitation qui nécessitent le départ du locataire par leur ampleur ou amplitude temporelle, le congé est considéré légitime. Ces travaux ne doivent pas être nécessairement indispensables, le bailleur peut tout à fait faire des travaux pour bénéficier de réductions fiscales et embellir le logement en vue de mieux le valoriser par la suite.

L’expropriation du bien

En cas d’expropriation du bien pour cause d’utilité publique, ni le bailleur ni le locataire ne sont responsables de la situation. Le bailleur ne peut que donner congé à l’échéance du bail pour motifs légitimes et sérieux.

Les autres motifs les plus courants

En cas de démolition prévue de l’immeuble (que ce soit pour reconstruire un immeuble d’habitation ou autre) le propriétaire ne peut que donner congé pour motifs légitimes et sérieux.

Si le garant ne renouvelle pas son cautionnement à l’échéance du bail, le bailleur peut également donner congé au locataire pour ce motif.