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À propos du congé pour motifs légitimes et sérieux
Pour les propriétaires, la résiliation du bail pour « motifs légitimes et sérieux » est une des possibilités offertes par la loi avec le congé pour vente ou la reprise du logement en vue d’y habiter.
Si la loi autorise d’utiliser des « motifs légitimes et sérieux » pour mettre fin au bail, elle n’entre dans le détail sur les motifs qui peuvent être évoqués. Heureusement, la justice a statué dans énormément de cas sur la recevabilité de ces motifs et nous pouvons donc nous baser sur la jurisprudence pour y voir plus clair.
Ces motifs n’induisent pas obligatoirement une faute de la part du locataire. Ils peuvent concerner l’obligation de libérer les lieux pour des travaux par exemple.
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Liste des motifs légitimes et sérieux
Deux types de motifs ont été définis par les jurisprudence successives :
- Les motifs pour lesquels le locataire porte la responsabilité.
- Les motifs imputables au bailleur.
Les motifs légitimes et sérieux pour lesquels le locataire est responsable
Si un locataire n’a pas respecté ses obligations, le bailleur peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux. Passage en revue des exemples les plus fréquents validés par la jurisprudence.
Un impayé de loyer
Si le locataire ne paye pas son loyer, ni à la date convenue dans le bail, ni plus tard, le propriétaire peut caractériser l’impayé et utiliser ce motif pour rompre le bail à son échéance.
Des retards de paiement du loyer
Si des retards répétés sont attestés, le propriétaire peut rompre le bail pour retards de paiement. La jurisprudence considère cependant qu’un loyer payé le 10 du mois est payé dans les temps.
Si la date fixée dans le bail est le 3 et que le locataire vous a plusieurs fois payé le 8 du mois, sans impayé, cela ne constitue pas une raison suffisante pour lui donner congé.
Des troubles de voisinage
Parmi les obligations du locataire figure l’obligation d’un usage paisible du logement loué. Ces troubles du voisinage pour être reconnus doivent être durables, répétitifs ou permanents. Des nuisances olfactives, sonores ou le non-respect du règlement de copropriété constituent des troubles de voisinage.
Pour utiliser cette raison lors de la résiliation du bail, vous devrez avoir au cours de la location matérialisé leur existence avec l’envoi d’une lettre de mise en demeure en recommandé.
Le non-respect de la destination des locaux
Certaines copropriétés interdisent l’installation d’activités professionnelles ou commerciales en leur sein (c’est ce qu’on appelle la « clause d’habitation bourgeoise »).
Si un locataire vous a fait part de son intention d’utiliser le logement pour un faire un usage mixte (logement et activité libérale) mais que cette activité se révèle être finalement purement commerciale et que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, vous pouvez rompre le bail pour non-respect de la destination des locaux.
Un défaut d’assurance
Une assurance contre les risques locatifs est à minima obligatoire pour le locataire. Il doit fournir l’attestation de sa souscription au bailleur à l’entrée dans les lieux puis chaque année à première demande.
Si le locataire, après une mise en demeure, n’est toujours pas capable de prouver qu’il est assuré, le propriétaire pourra donner congé pour motifs légitimes et sérieux à l’échéance du bail.
Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut accélérer la procédure de résiliation du bail en lançant une procédure judiciaire.
Les autres motifs légitimes et sérieux
D’autres motifs peuvent être recevables comme :
- La sous-location des locaux sans le consentement écrit du propriétaire.
- La transformation des locaux, par exemple le remplacement d’une baignoire par une douche dans la salle de bain sans l’autorisation du propriétaire.
- Le refus de donner accès au logement en vue de travaux.
Les motifs légitimes et sérieux imputables au bailleur
Il se peut que le locataire n’ait rien à se reprocher mais que le bailleur puisse tout de même utiliser un motif légitime et sérieux pour donner congé.
Passons en revue les cas les plus fréquents jugés recevables par la jurisprudence.
La résiliation pour travaux
S’il s’agit de travaux de rénovation ou de réhabilitation qui nécessitent le départ du locataire par leur ampleur ou amplitude temporelle, le congé est considéré légitime. Ces travaux ne doivent pas être nécessairement indispensables, le bailleur peut tout à fait faire des travaux pour bénéficier de réductions fiscales et embellir le logement en vue de mieux le valoriser par la suite.
L’expropriation du bien
En cas d’expropriation du bien pour cause d’utilité publique, ni le bailleur ni le locataire ne sont responsables de la situation. Le bailleur ne peut que donner congé à l’échéance du bail pour motifs légitimes et sérieux.
Les autres motifs les plus courants
En cas de démolition prévue de l’immeuble (que ce soit pour reconstruire un immeuble d’habitation ou autre) le propriétaire ne peut que donner congé pour motifs légitimes et sérieux.
Si le garant ne renouvelle pas son cautionnement à l’échéance du bail, le bailleur peut également donner congé au locataire pour ce motif.
Questions diverses
Y’a-t-il des documents à fournir au locataire pour justifier le motif et peut-il le contester ?
Le propriétaire doit être capable de justifier du congé. Si ce congé est imputable au locataire, les courriers de mise en demeure pour troubles du voisinage, ou pour impayés peuvent servir de preuve. De même que les relevés de compte en cas de retards de paiement répétés.
En cas de travaux nécessitant le départ du locataire, des devis d’artisans ou d’architectes peuvent justifier de la réalisation prochaine de ces travaux. Vous l’avez compris, toute information pouvant prouver la réalité du congé est à communiquer au locataire lorsque vous le lui notifiez.
Le locataire peut éventuellement contester le congé et saisir le tribunal d’instance. Le juge possède sur le sujet un pouvoir d’appréciation au cas par cas et souverain.
Il peut annuler le congé s’il considère qu’il n’est pas légitime ou qu’il ne correspond pas à la réalité de la situation. Si le congé est considéré comme frauduleux, il est annulé et le locataire peut demander des dommages et intérêts.
Cette situation est bien entendu extrême et un des motifs décrits dans cet article sera de fait accepté par le juge si vous êtes de bonne foi et avez les pièces adéquates pour justifier du congé. Votre locataire n’aura alors aucun intérêt à saisir le tribunal d’instance pour le contester.
Un congé pour motifs légitimes et sérieux peut-il résilier le bail en cours de location ?
Non, dans tous les cas le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, en respectant un délai de préavis minimum de 6 mois en location vide et de 3 mois en location meublée. Ce congé doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception.