6 raisons poussant le locataire à la contestation d'un congé pour motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux constitue l'une des options légales pour permettre aux propriétaires de résilier un bail à son échéance.

Cette notion est définie à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les relations locatives. Toutefois, le texte de loi n'a pas fourni une définition claire de ce qu'est un motif légitime et sérieux. Les principales situations courantes rencontrées proviennent des exemples validés par les juges dans les cas de contestations. 

Comment donner congé à un locataire pour motif légitime et sérieux ?

Le propriétaire peut envoyer au locataire une lettre de congé. Cette dernière doit mentionner la résiliation du bail en précisant le motif exact. Ainsi, le congé pour motif sérieux et légitime doit être remis au locataire :

• Par courrier en recommandé avec accusé de réception ;
• En main propre, contre signature ;
• Par un huissier.

Quel préavis doit respecter le bailleur pour donner congé à un locataire pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux doit être transmis au locataire 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable. Généralement, le propriétaire doit donner congé à la date d'échéance du bail. 

Au fil du temps, la jurisprudence a pu mettre en évidence deux grands types de motifs légitimes et sérieux permettant de donner congé : les motifs imputables et les motifs non imputables au locataire.

Les motifs imputables au locataire

Dans le cadre d’une location immobilière, le locataire doit respecter ses engagements et ses obligations. Ainsi, Il existe plusieurs situations dans lesquelles le propriétaire peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux. Voici les exemples les plus courants.

• Un défaut de paiement ou retard à répétition du loyer : Le paiement du loyer est l’une des obligations principales du locataire dans le cadre d’une location. Si le locataire ne paie pas un ou plusieurs loyers ou s'il paie en retard de façon répétée, le propriétaire peut rompre le contrat pour un motif légitime et sérieux ;
• Usage non-paisible et des troubles du voisinage : Les troubles du voisinage (tapage nocturne et diurne) peuvent amener le propriétaire à résilier le bail. Ce dernier doit apporter les preuves nécessaires par des témoignages ou en démontrant qu’ils sont répétitifs, intensifs et qu'ils durent dans le temps ;
• Un défaut d’assurance : Dans le cadre d’un bail de location, la souscription d’une assurance habitation est obligatoire pour le locataire. Si le locataire n'assure pas le logement, le propriétaire peut décider de résilier le bail ou de choisir une assurance à sa place et se faire rembourser ;
• Le non-respect de la destination prévue des lieux : Le locataire ne peut pas changer la destination du bien loué sans l’accord du propriétaire. Si le contrat de location précise par exemple qu'il s'agit d'une résidence principale, le locataire doit y habiter 8 mois par an minimum ;
• La  sous-location sans l'accord du propriétaire : La sous-location est possible uniquement avec l’accord par écrit du propriétaire. En cas de non respect de cette obligation, le propriétaire peut mettre un terme au contrat de location ;
• L’opposition à la réalisation de travaux urgents : Le locataire a l’obligation de laisser réaliser les travaux urgents nécessaires à l’entretien du logement. Par exemple, le locataire doit laisser l’accès au logement à un plombier qui intervient en cas de dégâts des eaux. Il en est de même pour des travaux d’améliorations comme des travaux d’isolation ou bien contrôle de la chaudière à gaz.

Les motifs ne mettant pas en cause le locataire

Le bailleur peut invoquer d’autres motifs légitimes et sérieux pour résilier le bail, qui ne mettent pas en cause le locataire. Les motifs cités sont généralement mentionnés par la jurisprudence étant donné qu’il n’y a pas de liste précise rédigée par la loi :

• Congé pour travaux importants : Certains travaux ne peuvent pas être réalisés en présence d’un locataire. Ainsi, la rénovation ou la réhabilitation d’un bien loué peuvent amener le bailleur à donner congé à son locataire. Ce dernier doit néanmoins fournir des preuves de son intention de réaliser ces travaux (document précisant la nature des travaux, plans d’architecte, permis de construire, déclaration de travaux, etc.) ;
• La cause d’utilité publique du bien : Un congé peut être donné en cas d’une expropriation publique. Il s’agit d’une procédure de la mairie ou de l'État pour récupérer un bien. Dans ce cas, le congé est alors imposé au locataire par le bailleur qui est lui aussi obligé de quitter son logement en contrepartie d’une indemnité ;
• Le non-renouvellement du cautionnement : Le bailleur peut inclure dans le bail de location une clause de renouvellement de caution en cas de résiliation de cette dernière. Ainsi, lorsqu’elle arrive à terme, le locataire doit la renouveler. S' il ne trouve pas une autre caution, le propriétaire peut mettre fin au bail.

Les locataires ont le droit de contester un congé pour motif légitime et sérieux s'ils estiment que les raisons avancées par le propriétaire ne sont pas valables ou si la procédure n'a pas été suivie correctement.

Quelles sont les raisons amenant le locataire à contester un congé pour motif légitime et sérieux ?

Voici quelques-unes des raisons courantes pour lesquelles un locataire pourrait contester un tel congé :

• Raisons non valables : Le locataire peut estimer que les raisons invoquées par le propriétaire ne sont pas valables. Par exemple, si le propriétaire prétend avoir besoin du logement pour des raisons familiales, mais que cela ne semble pas être le cas, le locataire peut contester le motif.
• Procédure incorrecte : Le propriétaire doit suivre une procédure légale spécifique pour donner un congé pour motif légitime et sérieux. Si la procédure n'a pas été correctement suivie, le locataire peut contester le congé.
• Absence de motif : Si le propriétaire ne fournit pas de motif clair pour le congé, le locataire peut contester en demandant des explications plus détaillées.
• Discrimination : Si le locataire estime que le congé est donné pour des raisons discriminatoires, telles que la race, la religion, le sexe ou la nationalité, il peut contester sur la base de discrimination.
• Non-respect des délais : Si le propriétaire ne respecte pas les délais de préavis requis par la loi, le locataire peut contester le congé.
• Défaut de preuve : Le locataire peut contester le congé si le propriétaire ne fournit pas de preuves suffisantes pour étayer ses allégations.

Comment contester le congé donné par le bailleur ?

Pour contester le congé, le locataire doit respecter plusieurs étapes :

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit expliquer avec précision la situation ;
2. En cas de désaccord, le locataire peut faire appel gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) ;
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de la commune du logement ;
4. Le locataire doit apporter les preuves nécessaires pour prouver que le congé n’est pas valable. L’assistance d’un avocat n'est pas obligatoire lors de l'audience. 

Contestation pour motif légitime et sérieux : c’est la jurisprudence qui valide

Le texte de loi relatif aux motifs légitime et sérieux ne propose pas une liste de motifs précis. Ainsi, en cas de contestation par le locataire, seul le juge peut ou non valider la contestation de congé. 

Pour mieux comprendre, voici l’exemple d’une jurisprudence proposé par l’Anil (agence nationale de l’information du logement) 

Le motif légitime et sérieux invoqué dans le congé par le bailleur indiquait un défaut d'assurance du locataire et des retards répétés dans le paiement des loyers. 

Le locataire a contesté la validité du congé en invoquant qu'au jour de sa notification, les manquements mentionnés n'étaient plus valables car il avait souscrit une assurance habitation et avait réglé l’ensemble des loyers. 

La Cour de cassation a tranché en faveur du bailleur car elle estime que le locataire n’a pas respecté deux de ses obligations : défaut d’assurance et paiement du loyer. Cela constitue bien un motif légitime et sérieux de congé, même si le locataire a fait le nécessaire pour réparer ses torts. 

Quel est le délai pour contester un congé pour motif légitime et sérieux ? 

Le locataire peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en indiquant qu'il s'oppose à la résiliation du bail. Le délai pour contester un congé pour motif légitime et sérieux est de moins de 6 mois avant l’échéance du bail. 

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire en cas de non respect du délai de préavis ?

Lorsqu'un propriétaire ne respecte pas le délai de préavis légal lors de la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux, les conséquences légales qui en résultent sont importantes.

Tout d'abord, il est crucial de comprendre que si le congé donné par le bailleur ne respecte pas le délai de préavis légal, il ne produira pas ses effets. En d'autres termes, le locataire ne sera pas contraint de quitter le logement à la date indiquée dans le congé, et le bail continuera automatiquement.

Pour le propriétaire, cela signifie qu'il devra attendre la prochaine échéance pour renouveler sa demande de résiliation. À ce stade, il doit réagir à l'avance en respectant le délai de préavis spécifique, qui est généralement de six mois.

Quelles sanctions attendent un propriétaire donnant un congé sans motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux est une mesure importante pour protéger les locataires contre les abus potentiels des propriétaires. Par conséquent, l'utilisation incorrecte de ce droit par un propriétaire est sévèrement sanctionnée par la loi.

En particulier, un propriétaire qui donne un congé pour motif légitime et sérieux comportant des motifs erronés ou frauduleux peut être soumis à des sanctions importantes. En vertu de la législation en vigueur, le propriétaire peut être condamné à une amende pénale, qui peut atteindre jusqu'à 6 000 € pour une personne physique et jusqu'à 30 000 € pour une personne morale, comme une société immobilière.

De plus, le propriétaire peut être tenu de verser des dommages et intérêts en faveur du locataire en compensation des préjudices subis en raison du congé injustifié. Cela peut inclure les coûts de déménagement, les frais supplémentaires, le stress émotionnel et d'autres dépenses liées à la situation.