Conformément à l'article 15 I alin éa 1er de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire bailleur n'est autorisé à donner congé à son locataire que dans 3 situations : la reprise pour habiter, la vente du bien ou pour un motif légitime et sérieux.
Congé pour reprise
Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous envisagez de reprendre le bien loué pour y habiter.
Vous pouvez aussi résilier le bail en cours, et reprendre le logement pour y loger :
- Votre conjoint, partenaire de PACS (contrat enregistré), ou concubin notoire (depuis au moins 1 an à la date du congé) ;
- L'un de vos ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.
Tout autre parent proche est exclu du congé pour reprise.
La lettre de congé doit indiquer :
- Le motif de la reprise ;
- Son caractère réel et sérieux ;
- L'identification du bénéficiaire ;
- Et votre lien de parenté avec ce dernier.
Le congé d'un logement loué vide doit être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation de la location, tel que défini par un arrêté du 13 décembre 2017.
Congé pour vente du bien
Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous souhaitez vendre le bien libre de toute occupation. Il faut attendre le terme du bail ou son renouvellement.
Si le bien est loué vide
Le locataire dispose d'un droit de préemption. En d'autres termes, il est prioritaire pour acheter le logement.
La lettre de congé vaut proposition de vente.
L'offre n'est valable que les 2 premiers mois du préavis.
Si le locataire se porte acquéreur au prix indiqué dans la lettre de congé, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser l'acquisition. S'il demande un prêt immobilier, le délai est de quatre mois.
Si le bien est loué meublé
Le locataire n'a aucun droit de préemption.
Vous n'êtes pas obligé de mentionner le prix de vente dans la notification de résiliation.
Motif légitime et sérieux
Vous pouvez résilier le bail pour un motif légitime et sérieux. Il peut s'agir :
- D'une faute du locataire (retards de paiements du loyer, nuisances de voisinage, défaut d'assurance locative, etc.) ;
- De gros travaux prévus dans le logement (démolition de l'immeuble en vue de sa reconstruction, travaux de mise en conformité pour rendre le bien décent, etc.).
La règlementation ne liste pas les motifs légitimes et sérieux permettant de donner congé. En cas de conflit, la décision est soumise à l'interprétation du juge.
Le congé doit être adressé à l'échéance annuelle du bail.