Résiliation d'un bail de location par le propriétaire : étapes à suivre et obligations à respecter

Conformément à l'article 15 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire bailleur n'est autorisé à donner congé à son locataire que dans 3 situations : la reprise pour habiter, la vente du bien ou pour un motif légitime et sérieux.

Congé pour reprise

Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous envisagez de reprendre le bien loué pour y habiter.

Vous pouvez aussi résilier le bail en cours, et reprendre le logement pour y loger :

• Votre conjoint, partenaire de PACS (contrat enregistré), ou concubin notoire (depuis au moins 1 an à la date du congé) ;
• L'un de vos ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.

Tout autre parent proche est exclu du congé pour reprise.

La lettre de congé doit indiquer :

• Le motif de la reprise ;
• Son caractère réel et sérieux ;
• L'identification du bénéficiaire ;
• Et votre lien de parenté avec ce dernier.

Le congé d'un logement loué vide doit être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation de la location, tel que défini par un arrêté du 13 décembre 2017.

Congé pour vente du bien

Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous souhaitez vendre le bien libre de toute occupation. Il faut attendre le terme du bail ou son renouvellement.

Si le bien est loué vide 

Le locataire dispose d'un droit de préemption. En d'autres termes, il est prioritaire pour acheter le logement.
La lettre de congé vaut proposition de vente. 
L'offre n'est valable que les 2 premiers mois du préavis.

Si le locataire se porte acquéreur au prix indiqué dans la lettre de congé, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser l'acquisition. S'il demande un prêt immobilier, le délai est de quatre mois.

Si le bien est loué meublé 

Le locataire n'a aucun droit de préemption.

Vous n'êtes pas obligé de mentionner le prix de vente dans la notification de résiliation.

Motif légitime et sérieux

Vous pouvez résilier le bail pour un motif légitime et sérieux. Il peut s'agir :

• D'une faute du locataire (retards de paiements du loyer, nuisances de voisinage, défaut d'assurance locative, etc.) ;
• De gros travaux prévus dans le logement (démolition de l'immeuble en vue de sa reconstruction, travaux de mise en conformité pour rendre le bien décent, etc.).

La règlementation ne liste pas les motifs légitimes et sérieux permettant de donner congé. En cas de conflit, la décision est soumise à l'interprétation du juge.

Le congé doit être adressé à l'échéance annuelle du bail.

La notification

Le propriétaire bailleur adresse au locataire (et à chacun des signataires du bail) un avis de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en mains propres contre récépissé ou émargement ou acte de commissaire de justice (huissier).

Le courrier doit mentionner le motif du congé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).

Vous devez joindre à la lettre recommandée la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Lorsque les locataires se sont mariés ou pacsés après la signature du bail par un seul d'entre eux, le propriétaire doit adresser un congé à chacun d'eux s'il a été informé de leur union.

La date du congé

Découvrez la procédure de préavis en location côté propriétaire. Le propriétaire doit tout d'abord adresser la lettre de congé au locataire :

• Pour les locations vides : au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail ;
• Pour les locations meublées : au moins 3 mois avant le terme du bail.

Le délai de préavis commence à courir à la date de réception de la notification par le locataire.

Dès réception du congé, le locataire peut quitter le bien loué à tout moment. Il n'est alors redevable du loyer qu'au prorata du temps passé dans le logement.

Voici un exemple de lettre de congé à adresser à votre locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Il conviendra de l'adapter à votre situation et au motif du congé.

Le congé pour vendre doit mentionner notamment :

• La description précise du logement (y compris les annexes telles que la cave, le parking, etc.) ;
• Le prix de la vente en chiffres et en lettres ;
• La mention « le congé vaut vente » ;
• Le contenu des 5 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi n° 89-462.

Après l'acquisition d'un bien occupé (avec un locataire déjà installé dans le logement qu'il loue vide), vous pouvez résilier le bail dans les conditions suivantes, en fonction du motif de la résiliation :

Résiliation pour vente après une acquisition louée

Dans le cas d'un congé pour vendre le bien, on distingue deux hypothèses :

• Le bail prend fin moins de 3 ans après la date d'acquisition : vous devez attendre le terme du 1er renouvellement du contrat de location en cours.
• Le bail prend fin plus de 3 ans après l'achat du bien : vous devez attendre le terme du bail en cours.

Résiliation pour reprise après l'achat d'un logement loué

S'il s'agit d'un congé pour reprise du logement, il existe deux cas :

• La date d'échéance du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé délivré ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date d'acquisition (date de l'acte authentique).
• Le terme du bail intervient plus de 2 ans après l'achat du bien : vous devez attendre la fin du contrat de location pour donner congé.

Bon à savoir : L'acquéreur d'un logement meublé déjà loué peut donner congé au locataire à tout moment après son acquisition à condition d'invoquer l'un des 3 motifs recevables et de respecter le délai de préavis de 3 mois.

La résiliation du bail d'un logement constituant la résidence secondaire du locataire

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale de votre locataire (résidence secondaire, pied-à-terre, logement de fonction…), ce sont les termes du contrat de location qui fixent les règles de résiliation.

Certains contrats peuvent prévoir un délai de préavis différent de celui d'une résidence principale, la possibilité de donner congé à tout moment ou à l'échéance du bail…

Le congé à un locataire protégé 

Certains locataires sont protégés par la loi en matière de résiliation de bail. Il s'agit des locataires qui répondent aux critères suivants :

• Âgé de plus de 65 ans à la date de fin de bail ET des revenus inférieurs aux seuils fixés par la loi : 
• Ou âgé de moins de 65 ans au terme du bail avec une personne à charge âgée de plus de 65 ans et des revenus en dessous des seuils légaux.

Si votre locataire se trouve dans l'une des situations ci-dessus, vous ne pouvez pas lui donner congé.

Toutefois, il existe 3 cas qui vous permettent de récupérer le logement :

• Vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans à la date de fin du contrat de location.
• Vous avez des ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés par la réglementation.
• Vous proposez à votre locataire une solution de relogement dans un périmètre proche (cinq kilomètres autour du logement actuel) et dans un logement correspondant à ses besoins.

Mais alors que faire si le locataire ne part pas après lui avoir donné congé ?

La résiliation avant le terme du contrat de location

Le bail prévoit généralement une clause résolutoire. Celle-ci permet au propriétaire bailleur de résilier de plein droit le contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations (défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut de versement du dépôt de garantie…). 

La clause résolutoire ne permet pas une résiliation immédiate. En effet, le locataire dispose d'un délai pour se mettre à jour de ses obligations.

Par ailleurs, la résiliation n'est pas automatique. Le propriétaire doit mettre en œuvre la clause résolutoire : commandement de payer et assignation devant le tribunal d'instance afin qu'il prononce la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.