Et si le prix de vente est modifié ?
En cas de modification du prix de vente initialement fixé, le propriétaire doit, à nouveau, en informer le locataire.
Publié le 24 novembre 2022Mis à jour le 30 août 2023
Publié le 24 novembre 2022Mis à jour le 30 août 2023
En tant que propriétaire d’un logement meublé ou non meublé, résilier un bail de location ne s'improvise pas. Le préavis de location doit respecter des règles précises, notamment sur les situations dans lesquelles le propriétaire peut reprendre son bien et les conditions pour donner congé à son locataire.
Délai de préavis, motifs valables, droit de visite, contenu de lettre de résiliation… voici tous les critères à respecter par le propriétaire pour rompre le bail de son locataire et récupérer le bien en location sans risque de litige. C’est parti !
Quand on est locataire, résilier un contrat de location vide ou mettre un terme à un bail meublé est relativement simple. A l’inverse, lorsque le propriétaire bailleur veut récupérer son bien immobilier, il doit obligatoirement motiver sa demande de congé au locataire.
Seuls 3 motifs de résiliation sont recevables, tels que définis par la
:C’est la raison la plus fréquente pour laquelle un bailleur souhaite donner congé à son locataire : la vente du logement.
En effet, de nombreux propriétaires préfèrent que les occupants (de l’appartement, du studio ou de la maison qu’il loue) quittent les lieux avant la vente, notamment pour réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration afin de valoriser le bien.
Dans le cadre d'une location vide, la notification de congé au locataire pour vendre le logement est assimilée à une offre de vente. Le locataire dispose ainsi d’un droit de préemption pour acheter le bien avant sa mise en vente ouverte sur le marché immobilier.
Dans la lettre de congé, le propriétaire devra donc explicitement informer son locataire du prix et des modalités de vente, rappeler les caractéristiques précises du bien et indiquer les cinq premiers alinéas de l’
sous peine de nullité. De plus, le propriétaire doit joindre à la lettre de préavis la notice d’information en cas de reprise ou de vente du logement.Après réception de l’offre, le locataire a 2 mois pour répondre au propriétaire :
Mais que faire si le locataire ne part pas après lui avoir donné congé ?
Aucun droit de préemption n’est accordé au locataire d’un bien meublé en cas de congé donné par le propriétaire pour cause de vente. Ce dernier est seulement tenu de préciser son intention de vendre dans la lettre de préavis, mais sans préciser le prix de vente.
Le locataire devra quitter le logement à la date d’échéance du bail au plus tard.
Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite reprendre son bien dans l’objectif d’y habiter lui-même ou d’héberger un proche. La liste se limite au bailleur ou à son conjoint (marié, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au minimum un an à la date du congé) et à ses ascendants ou à ses descendants directs (ou à ceux de son conjoint).
La loi Alur de 2014 dispose que dans le cas d’un congé donné au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.
Il s’agit notamment de montrer que le bénéficiaire de la reprise a la volonté d‘habiter le logement à titre de résidence principale et non de revendre ou relouer le bien rapidement ou d’en faire une résidence secondaire. Selon la jurisprudence, une durée d’occupation de 4 à 5 mois après le départ du locataire semble suffire pour justifier du caractère de résidence principale.
Dernière possibilité pour donner congé au locataire (mais pas la plus simple) : résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations.
La législation ne définit pas précisément ce qu’est un « motif légitime et sérieux », mais les situations les plus couramment invoquées concernent le retard récurrent de paiement du loyer, les troubles de voisinage, ou encore la transformation ou la sous-location du logement sans autorisation.
Comme dans les cas précédents, le motif exact de résiliation du bail devra figurer dans la lettre de préavis envoyée au locataire.
Contrairement au locataire qui peut résilier le contrat de location à tout moment, le bailleur doit prendre en compte la date d’échéance du bail, éventuellement reconduit tacitement. Pour rappel, un bail est généralement conclu pour 3 ans en location vide et 1 an en location meublée.
Le propriétaire devra donc anticiper pour fixer le délai de préavis de résiliation et prévenir le locataire :
C’est la date de notification effective au locataire qui acte le début du préavis de location :
Il est donc conseillé de prendre une marge de sécurité (1 mois environ) dans le calcul du délai de préavis pour couvrir le cas où le locataire ne va pas retirer son recommandé. Dans cette situation, si le congé a été établi sur la durée de 6 mois minimum, le décalage pourrait annuler la validité du préavis… et obliger le propriétaire à attendre 3 ans de plus en location vide par exemple.
De plus, si le locataire est récalcitrant, il faudra trouver le moyen de lui remettre la lettre de préavis en main propre ou demander l’intervention d’un huissier… des actions qui peuvent prendre du temps.
Le congé doit obligatoirement être notifié au locataire par écrit, et peut être adressé en lettre recommandée avec accusé de réception (ou en ligne par recommandé électronique), remis en main propre contre signature ou communiqué par un huissier (appelé « commissaire de justice » depuis le 1er juillet 2022).
La lettre de préavis doit impérativement comporter :
Le principe veut que le propriétaire informe tous les signataires du bail. Ainsi, dans une colocation à bail unique, chaque locataire doit recevoir une lettre de préavis du bailleur.
Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, dont un seul des partenaires a signé le bail, et pour lequel le propriétaire a été informé du mariage ou du Pacs, il faudra adresser la lettre de préavis à chaque conjoint.
Autre situation, si un couple pacsé a souhaité que les 2 partenaires figurent au bail, mais qu’un seul a signé (la signature de l’un engage l’autre, pas de problèmes de ce côté-là), alors le propriétaire est tenu d’envoyer une lettre de congé nominative aux deux partenaires de Pacs.
Pour éviter les abus, certaines catégories de population sont protégées par la loi qui impose des règles plus contraignantes aux propriétaires. On parle ici :
Attention, ces conditions sont cumulatives pour le locataire.
Les plafonds de ressources sont fixés chaque année par décret, selon le nombre de personnes du foyer et définis par zone.
En principe, il n’est donc pas possible de rompre le bail d’habitation de ces personnes. Toutefois, cette protection des locataires ne s’applique pas si :
Ces conditions sont alternatives pour le bailleur, le respect d’un seul critère permet de résilier le bail de location.
Dans une situation normale, le bailleur doit obligatoirement attendre la fin du contrat de location s’il veut récupérer le logement. De plus, il doit justifier sa demande de congé d’un des 3 motifs de résiliation valables : vente du bien, reprise du logement pour y vivre (ou l’un de ses proches) ou pour motif légitime et sérieux (non-paiement du loyer, troubles de voisinage, sous-location non-autorisée, etc.) et respecter les délais de préavis.
A contrario, rompre un bail avant son échéance implique l’ouverture d'une procédure d'expulsion par le propriétaire. Ainsi, seul un juge pourra prononcer la résiliation du bail doit être justifié par un motif recevable et sérieux.
Le préavis de location débute à la date effective de notification du congé, c’est-à-dire le jour où le locataire (ou inversement le propriétaire) réceptionne la lettre envoyée en recommandé, remise en main propre ou transmise par un commissaire de justice (huissier).
Généralement, le contrat de bail inclut une clause de droit de visite pour relocation ou vente du bien. Le propriétaire peut ainsi montrer le logement durant toute la durée du préavis, à condition de respecter certaines règles et en accord avec le locataire.
La durée du congé à l’initiative du propriétaire est de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un bien meublé. Aucune disposition ne permet de réduire ce délai pour le propriétaire, contrairement au locataire qui peut réduire son préavis de location dans certaines situations (zones tendues, mutation professionnelle, licenciement, etc.).
SOMMAIRE
Quand on est locataire, résilier un contrat de location vide ou mettre un terme à un bail meublé est relativement simple. A l’inverse, lorsque le propriétaire bailleur veut récupérer son bien immobilier, il doit obligatoirement motiver sa demande de congé au locataire.
Seuls 3 motifs de résiliation sont recevables, tels que définis par la
:C’est la raison la plus fréquente pour laquelle un bailleur souhaite donner congé à son locataire : la vente du logement.
En effet, de nombreux propriétaires préfèrent que les occupants (de l’appartement, du studio ou de la maison qu’il loue) quittent les lieux avant la vente, notamment pour réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration afin de valoriser le bien.
Dans le cadre d'une location vide, la notification de congé au locataire pour vendre le logement est assimilée à une offre de vente. Le locataire dispose ainsi d’un droit de préemption pour acheter le bien avant sa mise en vente ouverte sur le marché immobilier.
Dans la lettre de congé, le propriétaire devra donc explicitement informer son locataire du prix et des modalités de vente, rappeler les caractéristiques précises du bien et indiquer les cinq premiers alinéas de l’
sous peine de nullité. De plus, le propriétaire doit joindre à la lettre de préavis la notice d’information en cas de reprise ou de vente du logement.Après réception de l’offre, le locataire a 2 mois pour répondre au propriétaire :
Mais que faire si le locataire ne part pas après lui avoir donné congé ?
Aucun droit de préemption n’est accordé au locataire d’un bien meublé en cas de congé donné par le propriétaire pour cause de vente. Ce dernier est seulement tenu de préciser son intention de vendre dans la lettre de préavis, mais sans préciser le prix de vente.
Le locataire devra quitter le logement à la date d’échéance du bail au plus tard.
Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite reprendre son bien dans l’objectif d’y habiter lui-même ou d’héberger un proche. La liste se limite au bailleur ou à son conjoint (marié, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au minimum un an à la date du congé) et à ses ascendants ou à ses descendants directs (ou à ceux de son conjoint).
La loi Alur de 2014 dispose que dans le cas d’un congé donné au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.
Il s’agit notamment de montrer que le bénéficiaire de la reprise a la volonté d‘habiter le logement à titre de résidence principale et non de revendre ou relouer le bien rapidement ou d’en faire une résidence secondaire. Selon la jurisprudence, une durée d’occupation de 4 à 5 mois après le départ du locataire semble suffire pour justifier du caractère de résidence principale.
Dernière possibilité pour donner congé au locataire (mais pas la plus simple) : résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations.
La législation ne définit pas précisément ce qu’est un « motif légitime et sérieux », mais les situations les plus couramment invoquées concernent le retard récurrent de paiement du loyer, les troubles de voisinage, ou encore la transformation ou la sous-location du logement sans autorisation.
Comme dans les cas précédents, le motif exact de résiliation du bail devra figurer dans la lettre de préavis envoyée au locataire.
Contrairement au locataire qui peut résilier le contrat de location à tout moment, le bailleur doit prendre en compte la date d’échéance du bail, éventuellement reconduit tacitement. Pour rappel, un bail est généralement conclu pour 3 ans en location vide et 1 an en location meublée.
Le propriétaire devra donc anticiper pour fixer le délai de préavis de résiliation et prévenir le locataire :
C’est la date de notification effective au locataire qui acte le début du préavis de location :
Il est donc conseillé de prendre une marge de sécurité (1 mois environ) dans le calcul du délai de préavis pour couvrir le cas où le locataire ne va pas retirer son recommandé. Dans cette situation, si le congé a été établi sur la durée de 6 mois minimum, le décalage pourrait annuler la validité du préavis… et obliger le propriétaire à attendre 3 ans de plus en location vide par exemple.
De plus, si le locataire est récalcitrant, il faudra trouver le moyen de lui remettre la lettre de préavis en main propre ou demander l’intervention d’un huissier… des actions qui peuvent prendre du temps.
Le congé doit obligatoirement être notifié au locataire par écrit, et peut être adressé en lettre recommandée avec accusé de réception (ou en ligne par recommandé électronique), remis en main propre contre signature ou communiqué par un huissier (appelé « commissaire de justice » depuis le 1er juillet 2022).
La lettre de préavis doit impérativement comporter :
Le principe veut que le propriétaire informe tous les signataires du bail. Ainsi, dans une colocation à bail unique, chaque locataire doit recevoir une lettre de préavis du bailleur.
Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, dont un seul des partenaires a signé le bail, et pour lequel le propriétaire a été informé du mariage ou du Pacs, il faudra adresser la lettre de préavis à chaque conjoint.
Autre situation, si un couple pacsé a souhaité que les 2 partenaires figurent au bail, mais qu’un seul a signé (la signature de l’un engage l’autre, pas de problèmes de ce côté-là), alors le propriétaire est tenu d’envoyer une lettre de congé nominative aux deux partenaires de Pacs.
Pour éviter les abus, certaines catégories de population sont protégées par la loi qui impose des règles plus contraignantes aux propriétaires. On parle ici :
Attention, ces conditions sont cumulatives pour le locataire.
Les plafonds de ressources sont fixés chaque année par décret, selon le nombre de personnes du foyer et définis par zone.
En principe, il n’est donc pas possible de rompre le bail d’habitation de ces personnes. Toutefois, cette protection des locataires ne s’applique pas si :
Ces conditions sont alternatives pour le bailleur, le respect d’un seul critère permet de résilier le bail de location.
Dans une situation normale, le bailleur doit obligatoirement attendre la fin du contrat de location s’il veut récupérer le logement. De plus, il doit justifier sa demande de congé d’un des 3 motifs de résiliation valables : vente du bien, reprise du logement pour y vivre (ou l’un de ses proches) ou pour motif légitime et sérieux (non-paiement du loyer, troubles de voisinage, sous-location non-autorisée, etc.) et respecter les délais de préavis.
A contrario, rompre un bail avant son échéance implique l’ouverture d'une procédure d'expulsion par le propriétaire. Ainsi, seul un juge pourra prononcer la résiliation du bail doit être justifié par un motif recevable et sérieux.
Le préavis de location débute à la date effective de notification du congé, c’est-à-dire le jour où le locataire (ou inversement le propriétaire) réceptionne la lettre envoyée en recommandé, remise en main propre ou transmise par un commissaire de justice (huissier).
Généralement, le contrat de bail inclut une clause de droit de visite pour relocation ou vente du bien. Le propriétaire peut ainsi montrer le logement durant toute la durée du préavis, à condition de respecter certaines règles et en accord avec le locataire.
La durée du congé à l’initiative du propriétaire est de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un bien meublé. Aucune disposition ne permet de réduire ce délai pour le propriétaire, contrairement au locataire qui peut réduire son préavis de location dans certaines situations (zones tendues, mutation professionnelle, licenciement, etc.).