Le préavis en location côté propriétaire : délais et procédure à respecter

Quand on est locataire, résilier un contrat de location vide ou mettre un terme à un bail meublé est relativement simple. A l’inverse, lorsque le propriétaire bailleur veut récupérer son bien immobilier, il doit obligatoirement motiver sa demande de congé au locataire.

Seuls 3 motifs de résiliation sont recevables, tels que définis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

• Congé pour vendre ;

• Congé pour reprendre le logement ;

• Congé pour motifs légitimes et sérieux.

Comment résilier un bail pour motif de vente ?

C’est la raison la plus fréquente pour laquelle un bailleur souhaite donner congé à son locataire : la vente du logement.

En effet, de nombreux propriétaires préfèrent que les occupants (de l’appartement, du studio ou de la maison qu’il loue) quittent les lieux avant la vente, notamment pour réaliser des travaux d’entretien ou d’amélioration afin de valoriser le bien.

Il s’agit d’un bail de location non-meublée

Dans le cadre d'une location vide, la notification de congé au locataire pour vendre le logement est assimilée à une offre de vente. Le locataire dispose ainsi d’un droit de préemption pour acheter le bien avant sa mise en vente ouverte sur le marché immobilier.

Dans la lettre de congé, le propriétaire devra donc explicitement informer son locataire du prix et des modalités de vente, rappeler les caractéristiques précises du bien et indiquer les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462 sous peine de nullité. De plus, le propriétaire doit joindre à la lettre de préavis la notice d’information en cas de reprise ou de vente du logement.

Après réception de l’offre, le locataire a 2 mois pour répondre au propriétaire :

• S'il refuse la proposition (ou ne se manifeste pas), le délai de préavis continue de courir jusqu’à la fin du bail et le propriétaire peut vendre son bien à l'acquéreur de son choix ;

• Si le locataire accepte l'offre, il doit en informer le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception et dispose alors de 2 mois (sans recours au crédit) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte de vente devant notaire.

Il s’agit d’un contrat de location meublée

Aucun droit de préemption n’est accordé au locataire d’un bien meublé en cas de congé donné par le propriétaire pour cause de vente. Ce dernier est seulement tenu de préciser son intention de vendre dans la lettre de préavis, mais sans préciser le prix de vente.

Le locataire devra quitter le logement à la date d’échéance du bail au plus tard.

Comment mettre fin au bail pour reprise du logement ?

Le propriétaire peut donner congé au locataire s’il souhaite reprendre son bien dans l’objectif d’y habiter lui-même ou d’héberger un proche. La liste se limite au bailleur ou à son conjoint (marié, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au minimum un an à la date du congé) et à ses ascendants ou à ses descendants directs (ou à ceux de son conjoint).

La loi Alur de 2014 dispose que dans le cas d’un congé donné au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.

Il s’agit notamment de montrer que le bénéficiaire de la reprise a la volonté d‘habiter le logement à titre de résidence principale et non de revendre ou relouer le bien rapidement ou d’en faire une résidence secondaire. Selon la jurisprudence, une durée d’occupation de 4 à 5 mois après le départ du locataire semble suffire pour justifier du caractère de résidence principale.

Comment casser un bail de location pour motif légitime et sérieux ?

Dernière possibilité pour donner congé au locataire (mais pas la plus simple) : résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations.

La législation ne définit pas précisément ce qu’est un « motif légitime et sérieux », mais les situations les plus couramment invoquées concernent le retard récurrent de paiement du loyer, les troubles de voisinage, ou encore la transformation ou la sous-location du logement sans autorisation.  

Comme dans les cas précédents, le motif exact de résiliation du bail devra figurer dans la lettre de préavis envoyée au locataire.

Contrairement au locataire qui peut résilier le contrat de location à tout moment, le bailleur doit prendre en compte la date d’échéance du bail, éventuellement reconduit tacitement. Pour rappel, un bail est généralement conclu pour 3 ans en location vide et 1 an en location meublée.  

Le propriétaire devra donc anticiper pour fixer le délai de préavis de résiliation et prévenir le locataire :

• 6 mois avant le terme du contrat de location pour un logement vide ;

• 3 mois avant la fin du bail pour un bien meublé.

C’est la date de notification effective au locataire qui acte le début du préavis de location :

• date de réception du courrier recommandé,

• date de remise en main propre,

• date de délivrance par un huissier.

Il est donc conseillé de prendre une marge de sécurité (1 mois environ) dans le calcul du délai de préavis pour couvrir le cas où le locataire ne va pas retirer son recommandé. Dans cette situation, si le congé a été établi sur la durée de 6 mois minimum, le décalage pourrait annuler la validité du préavis… et obliger le propriétaire à attendre 3 ans de plus en location vide par exemple.

De plus, si le locataire est récalcitrant, il faudra trouver le moyen de lui remettre la lettre de préavis en main propre ou demander l’intervention d’un huissier… des actions qui peuvent prendre du temps.

Le congé doit obligatoirement être notifié au locataire par écrit, et peut être adressé en lettre recommandée avec accusé de réception (ou en ligne par recommandé électronique), remis en main propre contre signature ou communiqué par un huissier (appelé « commissaire de justice » depuis le 1er juillet 2022).

Les mentions obligatoires de la lettre de congé

La lettre de préavis doit impérativement comporter :

• Les identités des deux parties ;

• L’adresse et le descriptif du bien concerné ;

• La durée du congé et la date d’effet de résiliation du bail ;

• Le motif, en précisant le prix de vente s’il s’agit d’une lettre de congé pour vente, le lien de parenté et l’identité du bénéficiaire s’il s’agit d’une lettre de congé pour reprise ou les raisons précises dans la lettre de congé pour raison légitime et sérieuse 

• La signature de l’expéditeur et la date d’envoi ;

• La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire devra être jointe en annexe.

À qui adresser la lettre de congé ?

Le principe veut que le propriétaire informe tous les signataires du bail. Ainsi, dans une colocation à bail unique, chaque locataire doit recevoir une lettre de préavis du bailleur.

Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, dont un seul des partenaires a signé le bail, et pour lequel le propriétaire a été informé du mariage ou du Pacs, il faudra adresser la lettre de préavis à chaque conjoint.

Autre situation, si un couple pacsé a souhaité que les 2 partenaires figurent au bail, mais qu’un seul a signé (la signature de l’un engage l’autre, pas de problèmes de ce côté-là), alors le propriétaire est tenu d’envoyer une lettre de congé nominative aux deux partenaires de Pacs.

Pour éviter les abus, certaines catégories de population sont protégées par la loi qui impose des règles plus contraignantes aux propriétaires. On parle ici :

• des locataires de plus de 65 ans ayant des ressources limitées,

• et des locataires qui hébergent chez eux et à leur charge une personne de cet âge.

Attention, ces conditions sont cumulatives pour le locataire.

Les plafonds de ressources sont fixés chaque année par décret, selon le nombre de personnes du foyer et définis par zone.

En principe, il n’est donc pas possible de rompre le bail d’habitation de ces personnes. Toutefois, cette protection des locataires ne s’applique pas si :

• le bailleur est lui aussi âgé de plus de 65 ans à la date du congé ;

• ses ressources sont inférieures au plafond utilisé pour définir le locataire protégé ;

• le propriétaire propose, durant le délai de préavis, une solution de relogement au locataire dans un périmètre proche (5 km environ) qui correspond à ses besoins et à budget équivalent.

Ces conditions sont alternatives pour le bailleur, le respect d’un seul critère permet de résilier le bail de location.