Publié le 7 avril 2023Mis à jour le 8 novembre 2023
Publié le 7 avril 2023Mis à jour le 8 novembre 2023
Vous avez entamé la résiliation du bail de location en tant que propriétaire en donnant le préavis à votre locataire et malgré cela, celui-ci refuse de quitter le logement, alors que le préavis est maintenant terminé. Comment réagir face à cette situation problématique ? Quels sont les recours possibles ?
SOMMAIRE
La première chose à faire, avant d’entamer une quelconque procédure judiciaire, est de vous assurer que vous avez bien respecté toutes les conditions légales et le formalisme obligatoire pour donner congé à votre locataire.
À défaut de remplir les exigences prévues par l’, le congé serait alors reconnu comme nul et non avenu et le contrat de location serait reconduit de manière tacite.
Si le locataire peut mettre fin au contrat de location à n’importe quel moment (découvrez la procédure de préavis en location par le propriétaire ainsi que les délais légaux) et sans justifier sa demande, la loi est beaucoup plus stricte avec les propriétaires qui souhaitent rompre le bail d’un logement loué vide ou meublé, à titre de résidence principale.
Ainsi, seules 3 raisons peuvent être invoquées pour donner congé à son locataire.
En location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien. Le prix de vente devra donc être annoncé dans la et le locataire pourra accepter ou refuser l’offre, dans un délai de 2 mois. Dans la négative, le délai de préavis continue comme prévu.
À l’inverse, il n’y a pas de droit de préemption du locataire en location meublée.
Le prix de vente annoncé au locataire ne doit pas être manifestement excessif (comparé aux prix du marché immobilier local) dans le but de dissuader le locataire d’acheter. Le congé pourrait être qualifié de frauduleux et engendrer des sanctions pénales pour le bailleur.
Ce motif est utilisé lorsque le propriétaire veut afin d’y habiter ou pour y héberger un proche (ascendants, conjoint marié, partenaire de Pacs ou concubin depuis au moins un an à la date du congé, et descendants directs ou ceux de son conjoint).
Pour limiter les abus (revente ou relocation immédiate du bien ou création d’une résidence secondaire), le bénéficiaire de la reprise devra réellement établir sa résidence principale à l’adresse du bien dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse (éléments toutefois non définis dans la loi et difficiles à prouver).
Même s’il n’y a pas de définition précise, il doit s’agir de manquements graves du locataire à ses obligations. Les situations fréquemment invoquées concernent le retard ou le non-paiement répété du loyer, les troubles de voisinage, la transformation du bien ou la sous-location du logement non autorisée. La devra donc détailler clairement les raisons qui vous poussent à faire partir le locataire.
Quel que soit le motif invoqué, la lettre de congé doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
Le congé doit être notifié à tous les signataires du bail, par écrit obligatoirement (un congé annoncé par mail n’est pas valable), soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par remise en main propre contre signature, soit par acte de commissaire de justice (huissier de justice).
Enfin, la loi impose au propriétaire bailleur de résilier le contrat de location uniquement à sa date d’échéance, en anticipant la durée du préavis. Ainsi, le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au locataire :
Ce délai de préavis commence à courir à partir de la date d’effet du congé, qui correspond à la réception effective de la notification au locataire (date de réception du courrier recommandé par exemple). Il est donc préférable d’envoyer la lettre de congé environ 1 mois avant le début du préavis légal, pour avoir le temps de réagir en cas d’imprévu.
La loi n’autorise aucun préavis réduit pour le propriétaire : un préavis qui ne débute pas dans les délais impartis peut conduire à l’annulation du congé. Le propriétaire aurait alors l’obligation d’attendre la prochaine échéance du bail pour donner à nouveau congé.
Depuis la , il n’est (presque) pas possible de résilier le bail d’habitation des locataires âgés de plus de 65 ans ayant des ressources faibles (ou des locataires qui hébergent à leur charge le même type de personne), sans lui proposer un nouveau logement adapté à ses besoins, à son budget, et à proximité (Art. 15, III, loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas au propriétaire bailleur qui se trouve lui aussi dans la même situation d’âge ou de ressources.
En tant que propriétaire bailleur, si vous n’avez pas respecté les dispositions et formalités indiquées ci-dessus, le locataire peut contester la validité du processus et entraîner la nullité du congé. Il faudra alors retenter votre chance à la prochaine échéance du bail. En revanche, si le congé est conforme, vous pouvez poursuivre la démarche pour essayer de débloquer la situation avec votre locataire récalcitrant.
Si votre locataire ne part pas après la fin du congé, la première chose à faire est de prendre contact avec lui pour connaître les raisons de son refus. Il arrive parfois qu’une incompréhension ou un conflit passé non résolu soit à l’origine du problème.
Il peut être plus avantageux de négocier une solution à l’amiable pour faire partir un locataire que d’entamer des démarches judiciaires longues et coûteuses. L’objectif est alors de retrouver l’usage du logement loué au plus vite, afin de concrétiser votre projet (vente, reprise, etc.). Bien sûr, il ne s’agit pas de céder à toutes les demandes du locataire récalcitrant, mais de trouver une porte de sortie rapide :
En tant que propriétaire, c’est une décision difficile à prendre, à étudier en fonction de chaque cas, mais qui peut parfois débloquer une situation tendue.
Au-delà de ces considérations, il est malgré tout important de rappeler que, légalement, un locataire qui ne part pas suite au préavis de départ se positionne dans une situation irrégulière et devient « occupant sans droit ni titre », et ce, même s’il continue de régler son loyer.
Attention : un propriétaire bailleur ne doit plus délivrer de quittances de loyer à un occupant sans droit qui continue à payer un « loyer ». Devant un juge, cela pourrait être interprété comme une reconnaissance du statut de locataire, et le cas échéant, entraîner un renouvellement du bail. Il est toujours possible de fournir un à l'occupant, sans faire apparaître le terme loyer.
Si vos démarches de résolution du litige à l’amiable n’aboutissent pas, rédigez une mise en demeure pour prévenir l’occupant de votre volonté de récupérer le logement, et d’engager une procédure judiciaire s’il ne part pas immédiatement. Courrier à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).
Il y a peu de chances que cette action fasse fuir le locataire, mais elle sera portée à votre crédit devant le juge, qui estimera que vous avez tout tenté avant d’engager la procédure d’expulsion.
Même si vous avez très envie de récupérer votre bien, n’oubliez pas que seul un juge peut prononcer l’expulsion d’un occupant sans droit. N’essayez pas d’expulser vous-même votre locataire, par mesure de sécurité d’abord, puis parce qu’il s’agirait d’une expulsion illégale, passible d’une peine de prison de 3 ans et de 30 000 € d’amende.
La procédure judiciaire d’expulsion se déroule ainsi :
Cette procédure n’est pas applicable dans le cadre d'une occupation illégale d’un appartement ou d’une maison par des squatteurs.
Au terme du délai de 2 mois après le commandement, si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, qui permet, s’il est accepté par la préfecture, de faire appel à la force publique (accompagnée d’un serrurier) pour expulser physiquement l’occupant.
Une fois le logement vide, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion qui est remis à la personne expulsée et fera apposer des scellés avec le concours du serrurier présent.
Pour information, notez que les expulsions sont suspendues entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. Cette trêve hivernale interdit de déloger des locataires pendant la période froide, sauf si le locataire peut être relogé dans des conditions décentes.
Gérez mieux en moins de temps
Une procédure d’expulsion, réalisée jusqu’au bout, dure entre 10 et 24 mois, en supposant que le recours à la force publique soit accepté et que le délai n'expire pas pendant la trêve hivernale, qui repoussait encore l’échéance. À noter : la procédure d'expulsion d'un bien squatté est un peu plus rapide, mais reste significative.
Seules les forces de l’ordre, accompagnées d’un huissier de justice, sur l’ordre du Préfet et après jugement prononcé par un tribunal judiciaire, peuvent forcer physiquement un locataire à quitter son lieu d’habitation. Un propriétaire bailleur a interdiction d’user de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes pour forcer le locataire à partir. Selon l’article 226-4-2 du Code pénal, ces pratiques peuvent être punies de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.
Rédigé par Frédéric Raynal 
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
SOMMAIRE
La première chose à faire, avant d’entamer une quelconque procédure judiciaire, est de vous assurer que vous avez bien respecté toutes les conditions légales et le formalisme obligatoire pour donner cong é à votre locataire.
À défaut de remplir les exigences prévues par l’, le congé serait alors reconnu comme nul et non avenu et le contrat de location serait reconduit de manière tacite.
Si le locataire peut mettre fin au contrat de location à n’importe quel moment (découvrez la procédure de préavis en location par le propriétaire ainsi que les délais légaux) et sans justifier sa demande, la loi est beaucoup plus stricte avec les propriétaires qui souhaitent rompre le bail d’un logement loué vide ou meublé, à titre de résidence principale.
Ainsi, seules 3 raisons peuvent être invoquées pour donner congé à son locataire.
En location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien. Le prix de vente devra donc être annoncé dans la et le locataire pourra accepter ou refuser l’offre, dans un délai de 2 mois. Dans la négative, le délai de préavis continue comme prévu.
À l’inverse, il n’y a pas de droit de préemption du locataire en location meublée.
Le prix de vente annoncé au locataire ne doit pas être manifestement excessif (comparé aux prix du marché immobilier local) dans le but de dissuader le locataire d’acheter. Le congé pourrait être qualifié de frauduleux et engendrer des sanctions pénales pour le bailleur.
Ce motif est utilisé lorsque le propriétaire veut afin d’y habiter ou pour y héberger un proche (ascendants, conjoint marié, partenaire de Pacs ou concubin depuis au moins un an à la date du congé, et descendants directs ou ceux de son conjoint).
Pour limiter les abus (revente ou relocation immédiate du bien ou création d’une résidence secondaire), le bénéficiaire de la reprise devra réellement établir sa résidence principale à l’adresse du bien dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse (éléments toutefois non définis dans la loi et difficiles à prouver).
Même s’il n’y a pas de définition précise, il doit s’agir de manquements graves du locataire à ses obligations. Les situations fréquemment invoquées concernent le retard ou le non-paiement répété du loyer, les troubles de voisinage, la transformation du bien ou la sous-location du logement non autorisée. La devra donc détailler clairement les raisons qui vous poussent à faire partir le locataire.
Quel que soit le motif invoqué, la lettre de congé doit comporter les mentions obligatoires suivantes :
Le congé doit être notifié à tous les signataires du bail, par écrit obligatoirement (un congé annoncé par mail n’est pas valable), soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par remise en main propre contre signature, soit par acte de commissaire de justice (huissier de justice).
Enfin, la loi impose au propriétaire bailleur de résilier le contrat de location uniquement à sa date d’échéance, en anticipant la durée du préavis. Ainsi, le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au locataire :
Ce délai de préavis commence à courir à partir de la date d’effet du congé, qui correspond à la réception effective de la notification au locataire (date de réception du courrier recommandé par exemple). Il est donc préférable d’envoyer la lettre de congé environ 1 mois avant le début du préavis légal, pour avoir le temps de réagir en cas d’imprévu.
La loi n’autorise aucun préavis réduit pour le propriétaire : un préavis qui ne débute pas dans les délais impartis peut conduire à l’annulation du congé. Le propriétaire aurait alors l’obligation d’attendre la prochaine échéance du bail pour donner à nouveau congé.
Depuis la , il n’est (presque) pas possible de résilier le bail d’habitation des locataires âgés de plus de 65 ans ayant des ressources faibles (ou des locataires qui hébergent à leur charge le même type de personne), sans lui proposer un nouveau logement adapté à ses besoins, à son budget, et à proximité (Art. 15, III, loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Toutefois, cette interdiction ne s’applique pas au propriétaire bailleur qui se trouve lui aussi dans la même situation d’âge ou de ressources.
En tant que propriétaire bailleur, si vous n’avez pas respecté les dispositions et formalités indiquées ci-dessus, le locataire peut contester la validité du processus et entraîner la nullité du congé. Il faudra alors retenter votre chance à la prochaine échéance du bail. En revanche, si le congé est conforme, vous pouvez poursuivre la démarche pour essayer de débloquer la situation avec votre locataire récalcitrant.
Si votre locataire ne part pas après la fin du congé, la première chose à faire est de prendre contact avec lui pour connaître les raisons de son refus. Il arrive parfois qu’une incompréhension ou un conflit passé non résolu soit à l’origine du problème.
Il peut être plus avantageux de négocier une solution à l’amiable pour faire partir un locataire que d’entamer des démarches judiciaires longues et coûteuses. L’objectif est alors de retrouver l’usage du logement loué au plus vite, afin de concrétiser votre projet (vente, reprise, etc.). Bien sûr, il ne s’agit pas de céder à toutes les demandes du locataire récalcitrant, mais de trouver une porte de sortie rapide :
En tant que propriétaire, c’est une décision difficile à prendre, à étudier en fonction de chaque cas, mais qui peut parfois débloquer une situation tendue.
Au-delà de ces considérations, il est malgré tout important de rappeler que, légalement, un locataire qui ne part pas suite au préavis de départ se positionne dans une situation irrégulière et devient « occupant sans droit ni titre », et ce, même s’il continue de régler son loyer.
Attention : un propriétaire bailleur ne doit plus délivrer de quittances de loyer à un occupant sans droit qui continue à payer un « loyer ». Devant un juge, cela pourrait être interprété comme une reconnaissance du statut de locataire, et le cas échéant, entraîner un renouvellement du bail. Il est toujours possible de fournir un à l'occupant, sans faire apparaître le terme loyer.
Si vos démarches de résolution du litige à l’amiable n’aboutissent pas, rédigez une mise en demeure pour prévenir l’occupant de votre volonté de récupérer le logement, et d’engager une procédure judiciaire s’il ne part pas immédiatement. Courrier à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).
Il y a peu de chances que cette action fasse fuir le locataire, mais elle sera portée à votre crédit devant le juge, qui estimera que vous avez tout tenté avant d’engager la procédure d’expulsion.
Même si vous avez très envie de récupérer votre bien, n’oubliez pas que seul un juge peut prononcer l’expulsion d’un occupant sans droit. N’essayez pas d’expulser vous-même votre locataire, par mesure de sécurité d’abord, puis parce qu’il s’agirait d’une expulsion illégale, passible d’une peine de prison de 3 ans et de 30 000 € d’amende.
La procédure judiciaire d’expulsion se déroule ainsi :
Cette procédure n’est pas applicable dans le cadre d'une occupation illégale d’un appartement ou d’une maison par des squatteurs.
Au terme du délai de 2 mois après le commandement, si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, qui permet, s’il est accepté par la préfecture, de faire appel à la force publique (accompagnée d’un serrurier) pour expulser physiquement l’occupant.
Une fois le logement vide, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion qui est remis à la personne expulsée et fera apposer des scellés avec le concours du serrurier présent.
Pour information, notez que les expulsions sont suspendues entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. Cette trêve hivernale interdit de déloger des locataires pendant la période froide, sauf si le locataire peut être relogé dans des conditions décentes.
Gérez mieux en moins de temps
Une procédure d’expulsion, réalisée jusqu’au bout, dure entre 10 et 24 mois, en supposant que le recours à la force publique soit accepté et que le délai n'expire pas pendant la trêve hivernale, qui repoussait encore l’échéance. À noter : la procédure d'expulsion d'un bien squatté est un peu plus rapide, mais reste significative.
Seules les forces de l’ordre, accompagnées d’un huissier de justice, sur l’ordre du Préfet et après jugement prononcé par un tribunal judiciaire, peuvent forcer physiquement un locataire à quitter son lieu d’habitation. Un propriétaire bailleur a interdiction d’user de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes pour forcer le locataire à partir. Selon l’article 226-4-2 du Code pénal, ces pratiques peuvent être punies de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.
Rédigé par Frédéric Raynal
Frédéric, ancien directeur des opérations d'une plateforme d'investissement, est aujourd'hui rédacteur web indépendant spécialisé en immobilier, fiscalité et finance personnelle. Il partage des contenus synthétiques et pédagogiques pour rendre des sujets parfois techniques accessibles à tous.
