Que faire si votre locataire ne part pas après lui avoir donné congé ?

Avant toute chose, le bailleur doit s'assurer que le congé respecte les conditions de forme et de fond imposées par la loi. En effet, à défaut de remplir les exigences prévues par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le congé serait alors reconnu comme nul et non avenu et le contrat de location serait reconduit de manière tacite. Le locataire peut alors légitimement refuser de quitter les lieux.

Pour ne rien laisser au hasard, le propriétaire doit ainsi se pencher sur : 

Le motif du congé 

Si le locataire peut mettre fin au contrat de location à n’importe quel moment (découvrez la procédure de préavis en location par le propriétaire ainsi que les délais légaux) et sans justifier sa demande, la loi est beaucoup plus stricte avec les propriétaires qui souhaitent rompre le bail d’un logement loué vide ou meublé, à titre de résidence principale.

Seuls 3 motifs peuvent être invoqués pour donner congé à son locataire :

1. La vente du bien : le bailleur peut donner congé à son locataire s’il souhaite vendre le logement. Dans ce cas, le congé doit indiquer expressément que le bien est mis en vente, préciser le prix et les conditions de la transaction. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption s'il s'agit d'un bail vide. Le bailleur doit informer le locataire sur ce droit. Notons qu'une contestation est justifiée si le propriétaire revoit le prix du bien après l'envoi de son congé ;
2. La reprise du bien pour y habiter ou y loger un proche : Un propriétaire peut également récupérer son logement pour y loger un proche. Dans ce second cas, le congé doit clairement mentionner l’identité et le lien de parenté de la personne destinée à occuper le logement. Le projet doit être réel et sérieux : un congé donné pour reprise fictive serait considéré comme frauduleux et exposerait le bailleur à des sanctions ;
3. Un motif légitime et sérieux : Même s’il n’y a pas de définition précise, un motif "légitime et sérieux" concerne le plus souvent des manquements graves du locataire à ses obligations. Il s'agit habituellement de retards ou de non-paiements répétés du loyer, de troubles de voisinage ou encore un usage non autorisé du logement. La lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux devra donc détailler clairement les raisons qui poussent le bailleur à faire partir le locataire.

Le contenu de la lettre de congé 

Quel que soit le motif invoqué, la lettre de congé doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• Les noms, prénoms et adresses des deux parties ;
• L’adresse précise et le descriptif du logement ;
• Le motif du congé et ses caractéristiques (prix de vente en cas de congé pour vendre ; lien de parenté et identité du bénéficiaire pour une reprise du bien ; ou raisons précises en cas de motif légitime et sérieux) ;
• S’il s’agit d’un congé pour vente, il faut également ajouter la retranscription des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• La durée du préavis et la date de résiliation du bail ;
• La date d’envoi de la lettre et la signature de l’expéditeur ;
• À joindre en annexe : la notice d'information indiquant les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire, définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Les modalités d'envoi du congé

Le congé doit être notifié à tous les signataires du bail, par écrit obligatoirement (un congé annoncé par mail n’est pas valable), soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), soit par remise en main propre contre signature, soit par acte de commissaire de justice (huissier de justice).

Enfin, la loi impose au propriétaire bailleur de résilier le contrat de location uniquement à sa date d’échéance, en anticipant la durée du préavis. Ainsi, le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au locataire :

• 6 mois au moins avant la date d’échéance du bail en location vide ;
• 3 mois avant son terme pour un bien loué meublé.

Ce délai de préavis commence à courir à partir de la date d’effet du congé, qui correspond à la réception effective de la notification au locataire (date de réception du courrier recommandé par exemple). Il est donc préférable d’envoyer la lettre de congé environ 1 mois avant le début du préavis légal, pour avoir le temps de réagir en cas d’imprévu.

La loi n’autorise aucun préavis réduit pour le propriétaire : un préavis qui ne débute pas dans les délais impartis peut conduire à l’annulation du congé. Le propriétaire aurait alors l’obligation d’attendre la prochaine échéance du bail pour donner à nouveau congé.

Si le locataire ne part pas après la fin du congé, la première chose à faire est de prendre contact avec lui pour connaître les raisons de son refus. Il arrive parfois qu’une incompréhension ou un conflit passé non résolu soit à l’origine du problème.

Il est plus avantageux de négocier une solution à l’amiable pour faire partir un locataire que d’entamer des démarches judiciaires longues et coûteuses. L’objectif est alors de retrouver l’usage du logement loué au plus vite. Bien sûr, il ne s’agit pas de céder à toutes les demandes du locataire récalcitrant, mais de trouver une porte de sortie rapide. Pour cela, le propriétaire peut :

• Laisser un petit délai supplémentaire au locataire ;
• Accepter d’étaler le paiement des loyers impayés, le cas échéant ;
• L’aider à retrouver un nouveau logement ;
• Faire des concessions financières, raisonnables, comme renoncer à facturer certaines réparations locatives mineures constatées à la fin du bail. Il peut aussi décider d’abandonner tout ou partie des loyers impayés…

En tant que propriétaire, c’est une décision difficile à prendre, à étudier en fonction de chaque cas, mais qui peut parfois débloquer une situation tendue.

Au-delà de ces considérations, il est malgré tout important de rappeler que, légalement, un locataire qui ne part pas suite au préavis de départ se positionne dans une situation irrégulière et devient un « occupant sans droit ni titre », même s’il continue de régler son loyer.

Si le dialogue amiable ne donne aucun résultat, l’étape suivante consiste à formaliser la demande de départ par l’envoi d’une mise en demeure. Ce courrier, adressé en recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, constitue un élément essentiel pour la procédure d'expulsion.

La mise en demeure doit rappeler que :

• Le congé a été régulièrement délivré et est arrivé à son terme ;
• Le locataire est désormais occupant sans droit ni titre ;
• Il lui est demandé de quitter les lieux dans un délai précis ;
• A défaut, une procédure judiciaire d’expulsion sera engagée.

Bien que la mise en demeure n’ait pas de pouvoir contraignant immédiat, elle sert à démontrer la bonne foi du bailleur : celui-ci a tenté toutes les démarches amiables avant de saisir la justice. Le juge, en cas de contentieux, tiendra compte de cette étape.

Il est conseillé de conserver une copie de la lettre et l’accusé de réception ou le procès-verbal de signification dressé par l’huissier. Ces pièces seront déterminantes pour prouver que le locataire a été officiellement averti de sa situation irrégulière.

Si, malgré cette mise en demeure, l’occupant persiste à rester dans le logement, le propriétaire n’a alors plus d’autre choix que de l'expulser par voie judiciaire.

Lorsque le congé est valable, que la tentative de règlement amiable a échoué et que la mise en demeure est restée sans effet, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit de la seule voie légale pour obtenir l’expulsion d’un locataire qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

La procédure débute par une assignation en expulsion, délivrée par un commissaire de justice (anciennement huissier). Cette assignation convoque le locataire devant le juge et expose les motifs de la demande : validité du congé, expiration du bail, maintien irrégulier dans les lieux. Elle doit être accompagnée des pièces justificatives (copie du bail, lettre de congé, accusés de réception, mise en demeure, éventuels échanges avec le locataire).

Une fois l’affaire portée devant le juge, plusieurs issues sont possibles :

• Ordonnance d’expulsion : si le congé est incontestable et que le maintien du locataire est manifestement abusif, le juge peut ordonner son expulsion.
• Délai de grâce : le juge a la possibilité d’accorder au locataire un délai supplémentaire pour quitter les lieux, pouvant aller de quelques mois à trois ans dans des cas exceptionnels (article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution). La situation familiale, l’âge, la santé ou les ressources du locataire sont alors pris en compte.
• Rejet de la demande : si le congé est irrégulier ou si les formalités n’ont pas été respectées, la demande d’expulsion peut être rejetée et le bail considéré comme tacitement reconduit.

Si le juge prononce l’expulsion, la décision doit ensuite être signifiée au locataire par commissaire de justice. Celui-ci lui notifie également un commandement de quitter les lieux, lui laissant un délai légal de deux mois avant toute intervention forcée. Ce délai peut être prolongé par le juge en cas de circonstances particulières.

Dans la pratique, le propriétaire ne peut donc pas reprendre immédiatement son logement, même avec une décision favorable. Si le locataire refuse toujours de partir après le délai légal, une nouvelle étape s’impose : le recours à la force publique pour exécuter l’expulsion.

Si, le locataire refuse toujours de partir, l’expulsion doit être exécutée avec le concours de la force publique.

Le commissaire de justice (huissier) est chargé de mettre en œuvre cette étape. Après avoir constaté le maintien illégal dans le logement, il adresse une demande au préfet pour obtenir l’assistance de la police ou de la gendarmerie. Sans cette autorisation, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu : le bailleur n’a pas le droit d’agir seul sous peine de sanctions pénales (violence, violation de domicile, etc.).

Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Trois issues sont possibles :

• Accord : l’expulsion est programmée avec la présence des forces de l’ordre, permettant au commissaire de justice de faire libérer les lieux ;
• Refus motivé : généralement en raison de la situation sociale ou médicale du locataire. Dans ce cas, le bailleur peut engager une action en responsabilité contre l’État pour obtenir une indemnisation des loyers perdus ;
• Silence de l’administration : passé deux mois sans réponse, le silence du préfet équivaut à un refus implicite. Là encore, le bailleur peut demander réparation.

Il faut également tenir compte de la trêve hivernale, période durant laquelle les expulsions sont suspendues (du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf exceptions : squatteurs, occupants d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril, etc.). Si la décision d’expulsion intervient pendant cette période, elle ne pourra être exécutée qu’après la fin de la trêve.

Le concours de la force publique constitue donc l’ultime recours du propriétaire pour récupérer son logement. C’est une démarche longue et encadrée, mais incontournable lorsque toutes les tentatives amiables et judiciaires ont échoué.