Que faire si un locataire refuse de quitter les lieux ?

Si un locataire reste après la fin du bail, il est indispensable de vérifier que la fin du contrat est conforme aux règles. Sans congé ou résiliation valides, le locataire n’a aucune obligation de quitter les lieux et toute procédure serait nulle.

Voici les raisons légitimes qui obligent le locataire à quitter les lieux à la fin du contrat de location :

• Congé donné par le propriétaire : au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location non meublée et 3 mois pour une meublée, envoyé par lettre recommandée avec AR ou signifié par un commissaire de justice. Les motifs recevables sont la vente du logement ou la reprise comme résidence principale par le propriétaire ou un proche.
• Résiliation judiciaire pour impayés : en cas de loyers impayés, le propriétaire fait délivrer un "commandement de payer" par un commissaire de justice. Sans règlement dans le délai imparti, le juge peut prononcer la résiliation du bail, souvent prévue par la clause résolutoire du contrat.

Avant d’activer la carte judiciaire, le propriétaire devrait essayer une dernière fois de résoudre le problème par le dialogue. Si le locataire explique pourquoi il reste dans le logement, les deux parties peuvent peut-être trouver un arrangement temporaire.

La mise en demeure est la dernière étape de la démarche amiable. Dans cette lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire rappelle au locataire ses obligations et le menace d'engager une procédure judiciaire à ses frais.

En cas d’échec de la démarche amiable, le bailleur n’a d’autre choix que d’emprunter la voie légale.

Étape 1 : Saisir le tribunal

Le propriétaire doit faire appel à un avocat pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Le juge s’assure que la demande d’expulsion est justifiée par un motif légitime.

Si la demande est approuvée, le juge prononce un jugement d'expulsion. En fonction de la situation personnelle du locataire, le juge peut lui accorder un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans pour quitter les lieux.

Étape 2 : Le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu, il doit être signifié au locataire par un Commissaire de Justice (anciennement appelé huissier de justice). Ce dernier délivre alors un « commandement de quitter les lieux ».

À compter de la réception de ce commandement, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour quitter le logement (sauf délai supplémentaire accordé par le juge). Pendant ces deux mois, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu.

Étape 3 : La tentative d'expulsion

Si le locataire n’est toujours pas parti à la fin de ces deux mois, le Commissaire de Justice rend visite au locataire pour lui demander de libérer les lieux.

Si le locataire coopère et part volontairement, le Commissaire de Justice dresse un procès-verbal d’expulsion. S’il n’ouvre pas la porte ou persiste à refuser de partir, le Commissaire de Justice ne peut pas aller plus loin. Il doit solliciter le concours de la force publique.

Étape 4 : L'expulsion avec le concours de la force publique

Le Commissaire de Justice doit formuler une demande de concours de la force publique auprès de la Préfecture, qui dispose d’un délai de deux mois pour répondre.

• Si elle accorde le concours : Le Commissaire de Justice revient, accompagné des forces de l'ordre (police ou gendarmerie) et d'un serrurier si nécessaire, pour procéder à l'expulsion forcée. Les meubles du locataire sont soit emportés par ce dernier, soit entreposés dans un garde-meuble à ses frais.
• Si elle refuse ou ne répond pas : Le refus de la Préfecture est rare mais possible en cas de risque de trouble à l'ordre public. Dans ce cas, l'expulsion est bloquée, mais le propriétaire peut saisir l'État pour obtenir une indemnisation des loyers perdus depuis la demande, et réclamer au locataire une indemnité d’occupation équivalente au loyer dû.

Aucune expulsion pendant la trêve hivernale

La trêve hivernale s'étend chaque année du 1er novembre au 31 mars inclus. Le propriétaire peut engager la procédure judiciaire pendant cette période, obtenir un jugement d’expulsion et même faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Toutefois, l’expulsion physique est suspendue pendant la trêve hivernale. Elle ne pourra avoir lieu qu’à partir du 1er avril.

Solution de relogement obligatoire pour les locataires protégés

La loi protège particulièrement les locataires âgés de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds. Si un propriétaire donne un congé pour vendre ou pour reprendre à un tel locataire, il a l’obligation de lui proposer une solution de relogement adaptée à sa situation. Cette obligation ne s'applique pas en cas de motif légitime et sérieux (comme des loyers impayés).

Lorsqu’un locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire devrait rapidement se faire accompagner par un professionnel. L’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou les conseils de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) peuvent s’avérer précieux. Leur expertise permet de suivre strictement la procédure légale et d’éviter les erreurs qui pourraient entraîner des retards.