Dans quels cas un bailleur peut-il réclamer une indemnité d’occupation ?

Définition (Code civil et jurisprudence)

Prévue par l’article 1240 du Code civil, elle compense le propriétaire pour l’usage de son bien par une personne sans son accord.

La jurisprudence précise qu’il ne s’agit pas d’un loyer, mais d’une réparation du préjudice subi. Elle est souvent réclamée à la fin d’un bail quand le locataire ne veut pas partir, mais aussi en cas de divorce, séparation ou indivision successorale.

Différence entre loyer et indemnité d’occupation

Le loyer est prévu dans le bail et résulte d’un accord contractuel. L’indemnité d’occupation, elle, s’applique en dehors du bail (résiliation, congé, absence de titre).

• Le loyer est une charge régulière révisable (IRL, encadrement) ;
• L’indemnité d’occupation est une créance de réparation, fixée en principe par le juge.

Concrètement, si un locataire reste après la fin du bail, il ne paie plus un loyer, mais une indemnité d’occupation.

Locataire qui reste dans le logement après la fin du bail

C’est la situation la plus fréquente. Lorsqu’un locataire refuse de quitter les lieux à la fin du bail, malgré un congé donné par le propriétaire, il n’est plus tenu de payer un loyer mais une indemnité d’occupation.
Cette indemnité compense la perte de revenus locatifs du bailleur et peut être réclamée devant le juge si le locataire persiste à rester après la fin du bail.

Occupation d’un logement par un ex-époux après divorce ou séparation

En cas de divorce ou séparation, il arrive que l’un des conjoints continue à occuper le logement conjugal sans en avoir le droit exclusif. Dans ce cas, il doit verser à l’autre une indemnité d’occupation.
Elle vise à rétablir un équilibre patrimonial entre les deux parties.

Occupation d’un bien en indivision (héritage ou succession)

Lorsqu’un bien est détenu en indivision (par exemple à la suite d’un héritage), un indivisaire peut décider d’occuper seul le logement. Dans ce cas, il doit une indemnité d’occupation aux autres héritiers qui ne bénéficient pas de l’usage du bien.
Cette compensation permet d’éviter une injustice patrimoniale entre les coindivisaires.

Occupant sans droit ni titre ou squatteur

Enfin, l’indemnité d’occupation peut être réclamée à tout occupant sans droit ni titre, y compris en cas de squat. Dans ce contexte, l’indemnité a une fonction dissuasive et indemnitaire. Elle compense la privation de jouissance subie par le propriétaire.
Cependant, son recouvrement reste conditionné à une décision de justice et à l’expulsion effective de l’occupant.

Méthode de calcul et évaluation (valeur locative)

Le montant de l’indemnité d’occupation est généralement établi en tenant compte de la valeur locative du logement, c’est-à-dire du prix moyen auquel il pourrait être loué sur le marché.

Le juge peut se baser sur :

• le loyer prévu dans le bail initial, s’il existait ;
• les références locatives de marché pour des biens similaires dans la même zone géographique ;
• les caractéristiques du logement (surface, équipements, localisation).

Exemple :

Un locataire réglait un loyer mensuel de 500 € ainsi que 100 € de charges. Après la résiliation de son bail, il est resté dans le logement pendant 20 jours.

Pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, on applique la formule suivante :

(loyer + charges) × nombre de jours d’occupation / nombre de jours du mois

(500 € + 100 €) × 20 / 31 = 387,10 €

Dans cet exemple, l’occupant devra donc verser 387,10 € d’indemnité d’occupation au propriétaire.

Durée et modalités de versement

L’indemnité d’occupation est due pendant toute la durée de l’occupation sans droit ni titre. Elle prend effet à partir du jour où le bail ou le droit d’usage cesse.

Le versement se fait :

• soit à l’amiable si les parties s’entendent sur le montant ;
• soit par décision de justice, le juge fixant la durée et le montant de l’indemnité.

Elle peut être réclamée mensuellement, comme un loyer, ou faire l’objet d’un rappel global lors de la liquidation des droits (succession, partage après divorce).