Dans quels cas un locataire doit-il verser une indemnité d'occupation ?

L'indemnité d'occupation est une somme d'argent due par le locataire lorsqu'il continue d'occuper le logement après la résiliation du bail par le propriétaire. 
Il devient alors occupant sans droit ni titre.

L'indemnité vient compenser la privation de jouissance du propriétaire du logement. 

Elle est due même si le bail ne prévoit pas de clause spécifique. 

Elle peut être réclamée dans plusieurs cas de figure :

• Le bailleur donne congé au locataire. Celui-ci reste dans les lieux après le délai fixé ;
• Le locataire continue d'occuper le logement après une procédure judiciaire pour loyers impayés et une demande d'expulsion ;
• L'un des indivisaires habite dans le logement appartenant à l'indivision.

En cas de résiliation de bail

Lorsque le bail est résilié, le locataire doit quitter le logement.

À défaut, le bailleur peut saisir le tribunal par voie d'assignation dans les 5 ans. 

Une fois la résiliation judiciaire du bail prononcée, l'occupant sans droit ni titre n'est expulsé qu'après plusieurs mois. Il ne doit alors plus un loyer, mais une indemnité d'occupation qui est due tant qu'il occupe le logement.

Bon à savoir : Si le locataire est couvert par une garantie Visale ou si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés, l'assurance peut couvrir la dette du locataire.

Dans le cadre d'un divorce ou d'une séparation

En cas de séparation entre concubins ou partenaires pacsés ou en cas de divorce, celui du couple qui occupe le domicile conjugal peut être tenu de verser une indemnité d'occupation à son ex-conjoint au moment de la liquidation du régime matrimonial ou de la sortie de l'indivision.

Cette obligation légale est due tant qu'un époux ne rachète pas la part de l'autre.

Elle doit être demandée au tribunal dans les 5 ans du prononcé du divorce.

Dans le cadre d'une indivision

On parle d'indivision lorsque plusieurs héritiers ou donataires se partagent un même bien reçu par succession ou donation.

L'indemnité d'occupation est due par l'indivisaire qui jouit seul du bien indivis. Elle vient compenser la privation de jouissance des autres indivisaires.

Le montant de l'indemnité doit être raisonnable. Il doit correspondre au niveau du préjudice subi par le propriétaire.

Règles de calcul

Le montant de l'indemnité d'occupation peut être fixé à l'amiable. 

Toutefois, elle fait généralement suite à une demande d'expulsion du bailleur. Elle est alors fixée par un juge. 

Les règles de calcul de l'indemnité s'appuient sur les critères suivants :

• Le loyer fixé initialement dans le bail ;
• Les charges locatives ;
• L'indexation du loyer si la procédure est longue ;
• Une pénalité en fonction des jours d'occupation du bien après la fin du bail. 

Par ailleurs, le juge peut calculer le montant de l'indemnité d'occupation en fonction de la valeur locative du logement, c'est-à-dire en se basant sur les prix locatifs du marché.

Voici un exemple de calcul : 

Un locataire payait un loyer mensuel de 500 € et des charges d'un montant de 100 €. Il a occupé le logement durant une période de 20 jours après la résiliation du bail.

Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'occupation d'après le calcul suivant :

(loyer + charges) x jours d'occupation du logement / nombre de jours dans le mois

(500 + 100) x 20 jours / 31 jours = 387,10 €

Paiement par le locataire

Lorsque l'indemnité est fixée à l'amiable, les parties conviennent également des modalités de versement.

Quelle que soit la raison qui a mis fin au contrat de location (résiliation ou refus de quitter le logement), le bailleur adresse à l'occupant une demande de paiement. 

Après règlement, il lui remet des reçus de paiement.

Lorsque le locataire refuse de payer l'indemnité d'occupation, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire.

L'indemnité d'occupation cesse d'être due lorsque l'occupant quitte le logement.

Afin d'éviter tout litige ultérieur, il peut être judicieux de faire établir un état des lieux de sortie avec huissier (et remise des clés). 

Bon à savoir : Le bailleur ne doit en aucun cas mentionner « loyer » sur les reçus. En effet, les juges pourraient estimer que le locataire bénéficie d'un bail renouvelé par tacite reconduction.

Après l'expiration d'un bail commercial, le locataire peut continuer d'occuper le local jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction due par le propriétaire qui a refusé le renouvellement du contrat.
Il doit cependant s'acquitter d'une indemnité d'occupation des lieux.

Elle est généralement fixée d'après la valeur locative du bien.

Il existe deux types d'indemnités :

• L'indemnité d'occupation de droit commun : elle est due lorsque le preneur occupe le bien sans droit ni titre à la suite d'une résiliation en cours de bail ou lorsqu'au terme du bail il ne bénéficie d'aucune indemnité d'éviction. 
• L'indemnité statutaire : elle est due lorsque le locataire occupe légalement le local jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.