Comment procéder à la résiliation d'un bail de location ?

Que vous louiez un logement nu ou meublé, vous devez attendre le terme du contrat de location pour donner congé au locataire.

Peut-on résilier un bail de location avant son terme ?

Dans certaines situations, vous pouvez mettre fin au bail de location sans avoir à attendre son terme. Vous devrez simplement transmettre une demande de résiliation en précisant la raison à l'origine de cette décision. 

Le propriétaire souhaite habiter dans le logement

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail s'il souhaite faire du logement sa résidence principale ou le louer à un proche. Le futur occupant du logement peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant. Dans votre lettre de résiliation du bail, vous mentionnerez clairement votre lien avec le bénéficiaire dans la notification du congé pour reprise du logement.  

Le bailleur souhaite vendre le logement vide 

Lorsque le propriétaire souhaite donner congé à son locataire pour vendre, sa lettre de notification de congé pour vente comporte obligatoirement les mentions suivantes : 

• Le prix et les conditions de la vente ; 
• La description du logement et de ses annexes ; 
• La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. 

En cas de vente du logement loué, le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est en effet prioritaire pour acheter sa résidence principale. Il peut donc transmettre une offre de vente à son propriétaire en précisant le prix proposé ainsi que les conditions de la vente. Ce droit de préemption n'existe cependant pas pour un logement meublé. Le bailleur pourra donc vendre librement son bien immobilier. 

Si le locataire ne souhaite pas acheter le logement, il peut y résider jusqu'à la fin prévue du bail de location. Dans ce cas, il conservera tous les droits et les obligations, tels que spécifiés dans le contrat de bail initial. Vous devez respecter les termes du bail et ne pas contraindre le locataire à quitter les lieux avant la fin de ce contrat de location.

Le bailleur souhaite mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut également mettre fin au contrat de bail en cas problèmes plus complexe avec le locataire et envoyer une notification de congé pour motif légitime et sérieux : 

• Défaut de paiement des loyers : Si le locataire accumule des retards de paiement fréquents ou ne règle pas les loyers en temps et en heure, ce motif sérieux peut mener à une demande de résiliation ;
• Troubles de voisinage : Si le locataire perturbe régulièrement la tranquillité des voisins par des nuisances sonores excessives, le bailleur peut lui demander congé ;
• Dégradation du logement : Si le locataire néglige l'entretien du logement et provoque des dommages importants, le propriétaire peut envisager de mettre fin au bail en raison du non-respect des obligations d'entretien du bien loué.

Comment mettre fin à un bail de location ?

Pour procéder à la résiliation du bail, le propriétaire doit transmettre un courrier à son locataire : 

• Par lettre recommandée avec accusé de réception ; 
• Par acte d'huissier ; 
• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé. 

Le délai de préavis démarre le jour de la réception de la lettre de congé. 

Quel préavis pour rompre un bail de location ?

La durée de préavis dépend du type de logement loué : 

• 3 mois pour un logement meublé ; 
• 6 mois pour un logement vide. 

Lorsque le propriétaire vient d'acheter un logement avec un locataire en place, il doit respecter certains délais avant de lui donner congé : 

• En cas de reprise du logement : 2 ans si l'échéance du contrat de location intervient moins de 2 ans après cette acquisition ou à son terme si elle intervient dans plus de 2 ans ; 
• En cas de vente du logement : si elle intervient moins de 3 ans après l'achat, vous devrez attendre le premier renouvellement de bail. Si elle intervient plus de 3 ans après l'achat, vous devrez simplement attendre l'échéance du bail en cours. 

Rupture du bail à l'initiative du bailleur : le tableau récapitulatif

Le locataire est libre de donner congé à son propriétaire à tout moment du bail. Pour faire part de sa décision de quitter le logement, il transmet un courrier recommandé à son propriétaire. Il peut également mandater un huissier de justice ou remettre ce document en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis commence dès la réception du courrier par le bailleur. 

Avant de donner congé au bailleur, le locataire doit respecter la règlementation selon sa situation personnelle. Si cette démarche est simple pour les célibataires, les couples doivent comprendre comment elle se déroule. 

La demande de congé d'un couple marié

Pour mettre fin au contrat de location, les époux adressent ensemble leur demande de congé. Si un seul des époux demande congé, l'autre conjoint reste titulaire du bail et peut rester dans le logement. 

La résiliation du bail par un couple pacsé

Seul le partenaire qui a signé le bail peut donner congé au propriétaire. L'autre partenaire sera dans l'obligation de quitter le logement, à moins que le propriétaire accepte de signer un nouveau bail d'habitation. 

Si les deux partenaires ont signé le bail d'habitation, seul celui qui souhaite quitter le logement. L'autre peut rester dans les lieux. Comme pour les couples mariés, les personnes pacsées restent solidaires du paiement du loyer et des charges. 

En cas de violences conjugales commises sur le partenaire ou sur un enfant qui vit avec lui, la demande de préavis peut être transmise en recommandé avec accusé de réception. Le locataire concerné devra ajouter un justificatif de sa situation : 

• Une copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge des affaires familiales ; 
• Une copie de la condamnation pénale du partenaire violent. 

La demande de congé d'un couple en concubinage

Si le fonctionnement de la demande de résiliation est semblable à celui des couples mariés ou pacsés, le principe de solidarité diffère pour les personnes en concubinage. Si une clause de solidarité existe dans le contrat de location, le concubin qui quitte le logement reste redevable des loyers et charges pendant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.

Pour informer le bailleur de l'intention de quitter le logement, le locataire peut transmettre : 

• Une lettre recommandée avec avis de réception : le délai de préavis commence le jour où le bailleur prend connaissance de ce courrier ; 
• Un acte de commissaire de justice ; le délai de préavis commence à la date de réception de ce document par le propriétaire ; 
• Une remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le préavis commence dès le jour de la réception de ce document. 

Lorsque le locataire réside dans une location nue, il doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans les situations suivantes : 

• Obtention d'un premier emploi ; 
• Mutation professionnelle ; 
• Perte d'un emploi : licenciement ou rupture conventionnelle ; 
• Nouvel emploi suite à une perte d'emploi ; 
• Bénéficiaire du RSA ; 
• Attribution d'un logement à caractère social ; 
• État de santé justifiant un changement de domicile ; 
• Locataire victime de violences familiales ; 
• Logement situé en zone tendue. 

Pour bénéficier de ce délai de préavis réduit, le locataire doit préciser sa situation dans sa lettre de demande de résiliation du bail. Il joindra les justificatifs correspondant à sa situation. Dans le cas contraire, il sera dans l'obligation de respecter un préavis de trois mois. 

En ce qui concerne les logements meublés, le délai de préavis est fixé à un mois, même dans le cadre d'un bail étudiant de 9 mois. Dès réception de la lettre de votre locataire, vous devez tenir compte de cette fin du contrat de location.

Tableau récapitulatif : résiliation du contrat de location à l'initiative du locataire