Comment procéder à la résiliation d'un bail de location ?

La résiliation d’un bail de location par le propriétaire ne peut intervenir qu’à l’échéance du contrat). La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, ne permet la résiliation du bail que dans 3 situations :

Résiliation pour reprise du logement

Le bailleur peut donner congé afin de reprendre le logement pour l’occuper ou pour y loger un proche. Sont concernés :

• Le conjoint ;
• Le partenaire de PACS ;
• Le concubin notoire depuis plus d’un an ;
•  Les ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint/partenaire.

La reprise doit répondre à un besoin réel et sérieux, et ne pas correspondre à un prétexte pour se séparer du locataire.

Résiliation pour vente du logement

Le propriétaire peut aussi adresser un congé pour vente. Dans le cadre d’une location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acquérir le logement aux conditions indiquées dans le congé. Si le locataire renonce, le bien peut être mis sur le marché librement. À noter que ce droit ne s’applique pas aux locations meublées.

Résiliation pour motif légitime et sérieux

Enfin, la loi autorise la résiliation pour un motif légitime et sérieux, généralement lié au comportement du locataire. Cela concerne principalement les impayés de loyers ou de charges, des dégradations volontaires, le défaut d’assurance ou des troubles de voisinage répétés. Le motif doit être suffisamment établi pour justifier le congé.

La résiliation d'un bail prend la forme d'une lettre de congé à faire parvenir au locataire en respectant un délai de préavis précis.

Contenu de la lettre de résiliation

La lettre de congé doit préciser de manière claire et complète :

• L'identité du bailleur et celui du locataire ; 
• La date de signature du bail et l'adresse du logement concerné ;
• L'objet de la lettre (congé pour reprise, congé pour motif légitime et sérieux ou congé pour vente) ;
• L’identité du bénéficiaire en cas de reprise (nom, prénom et lien de parenté avec le bailleur) ;
• Les conditions de vente et le prix proposé lorsque le congé est donné pour vendre (afin de permettre l’exercice du droit de préemption du locataire) ;
• Les troubles constatés en cas de congé pour motif légitime et sérieux ;
• Un rappel du délai de préavis pour la procédure ;
• La signature du bailleur. 

Mode d’envoi

La loi impose que le congé soit notifié par l’un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Signification par huissier de justice ;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Tout autre mode de transmission (simple courrier ou appel téléphonique) est dépourvu de valeur juridique.

Délai de préavis

Le congé doit être donné dans le respect de délais légaux stricts, calculés à partir de la date de réception par le locataire. Le préavis est de :

• 6 mois avant l’échéance pour un bail vide ;
• 3 mois avant l’échéance pour un bail meublé.

Ces délais sont impératifs. Un envoi hors délai annule la résiliation et le bail sera reconduit même en présence de motif valable.

En principe, un propriétaire ne peut pas rompre un bail de location avant son terme. La loi protège le locataire en lui garantissant la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du contrat. Toute résiliation anticipée à l’initiative du bailleur n’est donc pas possible, sauf si le locataire faillit à ses principales obligations (paiement du loyer et des charges, souscription d'une assurance, sous-location non autorisée…).

La procédure à suivre dépend de l'existence ou non d'une clause résolutoire :

Résiliation du bail avec clause résolutoire

En présence de clause résolutoire, le bailleur doit : 

1. Vérifier la faute (loyer impayé, absence d’assurance, sous-location interdite…) ;
2. Envoyer une mise en demeure par huissier ou recommandé avec AR en visant la clause résolutoire ;
3. Attendre le délai légal laissé au locataire pour régulariser (ex. 2 mois pour payer) ;
4. Constater la non-régularisation : la clause résolutoire produit effet, le bail est résilié automatiquement ;
5. Engager une procédure d’expulsion si le locataire ne quitte pas les lieux.

Résiliation du bail sans clause résolutoire

En l'absence de clause résolutoire, il faut : 

1. Relever les manquements du locataire (preuves des impayés, absence d’assurance, etc.) ;
2. Constituer un dossier avec tous les justificatifs ;
3. Saisir le tribunal judiciaire en résiliation du bail ;
4. Attendre la décision du juge : s’il estime la faute grave, il prononcera la résiliation.
5. Procéder à l’expulsion si nécessaire après le jugement.

Résiliation du bail face à un locataire protégé

La loi accorde une protection renforcée à certains locataires dits « protégés », notamment les personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose une solution de relogement adaptée aux besoins et aux possibilités du locataire.

Cette obligation s’applique également si le locataire héberge une personne à charge remplissant ces conditions (par exemple, un parent âgé de plus de 65 ans aux revenus modestes).

En l’absence de proposition sérieuse et compatible avec la situation du locataire, le congé est considéré comme nul. Cela limite fortement les possibilités de reprise ou de vente dans ces situations, et impose au bailleur d’anticiper longtemps à l’avance la recherche d’un logement de remplacement.

Résiliation d'un bail de résidence secondaire

Les baux de résidence secondaire ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la résiliation du contrat de location n'obéit pas aux procédures décrites plus haut. 

Pour ces baux de location, les parties concernées définissent librement les modalités de résiliation du bail. En règle générale, ce type de contrat ne présente aucune clause de reconduction tacite. Le propriétaire n'a généralement pas à donner congé au locataire pour mettre fin à la location.

Toutefois, si le bail est renouvelable, sa résiliation suit généralement la procédure à suivre pour la location d'une résidence principale.