Un locataire peut-il rester dans un logement après la fin du bail ?
Publié le 17 août 2023Mis à jour le 21 février 2024
SOMMAIRE
- L’expulsion du locataire après la fin du bail
- Les démarches d’expulsion après la résiliation du bail
- La paiement d’une indemnité d’occupation
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Un propriétaire peut mettre fin au bail pour des motifs précis et doit respecter un délai de préavis.
Si le locataire ne quitte pas le logement après le préavis, il devient occupant sans droit ni titre.
La procédure d'expulsion commence par une mise en demeure via un commissaire de justice, suivie d'une action en justice.
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Même si vous avez suivi les conditions et étapes nécessaires pour notifier la fin du bail à votre locataire, il se peut que ce dernier s'oppose à quitter le logement. Comment reprendre possession de votre bien immobilier dans cette situation ? Comment lancer la procédure d'expulsion du locataire ? C’est ce que nous allons voir.
L’expulsion du locataire après la fin du bail
Les motifs valables pour mettre fin à un bail
La rupture du contrat de location du côté du propriétaire
La résiliation d'un bail de location par le propriétaire est soumise à des dispositions légales très strictes. Énoncée dans la loi du 6 juillet 1989, elle n'est envisageable que dans trois circonstances bien définies. Il faut également ajouter à cela que le bail doit arriver à son échéance. Il est donc impératif de donner congé à votre locataire en suivant les motifs prévus par la loi, à savoir :
- Le congé pour motif légitime (impayés de loyer à répétition…) ;
- Le congé pour reprise du bien ou y loger un membre de sa famille ;
- Le congé pour vente du bien.
À cette condition s’en ajoute une autre : le respect du délai de préavis. Pour résilier un contrat de bail, la compréhension de cette période est indispensable. Et sa durée diffère en fonction du type de location (meublée ou vide) :
- Pour un logement vide, le préavis doit être donné 6 mois avant la fin du bail d'habitation.
- Pour un logement meublé, le préavis doit être donné 3 mois avant la fin du bail d'habitation.
Le décompte du délai de préavis commence quant à lui à courir du moment où la lettre de résiliation est effectivement reçue par le locataire.
Lorsque le préavis arrive à son terme et que le locataire persiste à occuper le logement, il devient un occupant sans droit ni titre. Le contrat de bail n'est plus en vigueur et le propriétaire peut alors se demander comment expulser le locataire rapidement et engager une procédure judiciaire.
- L'occupation sans droit ni titre : Il s'agit de l'occupation illégale d'un espace ou d'une propriété sans l'autorisation du propriétaire. Cela peut inclure des bâtiments, des terrains ou d'autres biens immobiliers. Les occupants n'ont aucun droit légal sur la propriété et peuvent être expulsés à tout moment.
- Le squat d'appartement : Le squat est une forme spécifique d'occupation sans droit ni titre, généralement associée à des bâtiments abandonnés ou vacants. Les squatteurs s'approprient ces espaces pour y vivre ou y mener des activités sans l'autorisation du propriétaire. Bien que le squat puisse parfois être motivé par des besoins sociaux ou économiques, il reste généralement illégal et peut entraîner des actions légales d'expulsion.
Le congé du côté du locataire : le préavis de location
En ce qui concerne le locataire, la procédure est beaucoup plus simple : ce dernier peut résilier son bail à tout moment. Mais attention, un délai de préavis doit tout de même être respecté. Sa durée varie en fonction de la situation du locataire :
- Pour un logement vide : le délai de préavis est généralement de 3 mois (hors zone tendue).
- Pour un logement meublé : le délai de préavis est généralement de 1 mois.
Le locataire a la possibilité de quitter le logement à n'importe quel moment pendant le préavis. Dans ce cas, il ne sera tenu de payer le loyer et les charges que proportionnellement à la durée du préavis effectué.
Les démarches d’expulsion après la résiliation du bail
En revanche, lorsque le locataire demeure sur les lieux après les étapes précitées, le propriétaire est alors en droit d’initier une procédure d’expulsion.
Phase 1 : le recours à un commissaire de justice
Si le locataire reste dans le logement alors même que le délai de préavis est dépassé, la première démarche consiste à mettre en demeure ce dernier de quitter les lieux. Cette mise en demeure doit être effectuée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (ancien huissier de justice) et si cette étape s'avère infructueuse, la procédure d'expulsion peut être enclenchée.
Phase 2 : l’action en justice
L'expulsion d'un locataire à la fin du bail ne peut être réalisée qu'après une décision émise par le tribunal judiciaire de la commune où le logement loué est situé. Par conséquent pour entamer cette démarche, vous devez initialement soumettre une demande au tribunal.
À l’issue de l'audience, le juge peut ordonner l'expulsion du locataire et condamner ce dernier au versement d’indemnités d'occupation et des dommages et intérêts. Il peut également accorder un délai supplémentaire au locataire pour lui permettre de trouver des solutions. Cette éventualité est à la discrétion du juge et dépend de l'appréciation de la bonne foi du locataire.
Pour accélérer le processus, il est possible de demander une procédure en référé, à condition bien sûr d'avoir respecté les conditions et étapes requises pour mettre fin au bail.
La paiement d’une indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation prend le relais du loyer lorsque le bail a expiré et que le locataire persiste à occuper les lieux (alors qu’il n’a plus de droit légitime de le faire). À ce stade, il n'est plus considéré comme un locataire, mais plutôt comme un occupant sans droit ni titre.
L'indemnité d'occupation peut alors être appliquée dans divers scénarios :
- Vous avez notifié la fin du bail à votre locataire, mais celui-ci n'a pas quitté les lieux dans les délais impartis ;
- Une résiliation judiciaire a été engagée en raison d'une procédure pour impayés de loyer, mais le locataire ne quitte pas le logement malgré la décision de justice.
En définitive, nous pouvons retenir qu’un locataire ne peut pas rester dans le logement après la fin du bail. Mais s’il s’aventure à la faire, il devient alors un occupant sans droit ni titre redevable d’une indemnité d’occupation.
FAQ
Comment expulser un locataire à la fin du bail ?
Si le locataire persiste à rester dans le logement une fois le bail résilié, le propriétaire bailleur doit alors réaliser une demande d’expulsion auprès de la justice.
Est-ce que le propriétaire a le droit de ne pas renouveler un bail ?
Le propriétaire a la possibilité de ne pas renouveler le bail s’il se trouve dans l’une des circonstances suivantes : il souhaite vendre le logement, l’habiter ou y installer un membre direct de sa famille ou encore résilier le contrat suite à un manquement du locataire (impayé de loyer, etc.).
Quand prend effet la fin d'un bail ? Quel préavis respecter pour un logement ?
La fin d’un bail prend effet au terme du préavis. Ce délai correspond à 1 mois pour les locations meublées ou situées en zone tendue et 3 mois pour les locations vides (hors zone tendue).
Quel est le délai pour un propriétaire pour récupérer son logement (maison ou appartement) ?
La propriétaire doit adresser un préavis de 6 mois avant le renouvellement du bail à son locataire pour récupérer son logement loué vide. Ce délai est réduit à 3 mois pour les locations meublées.
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- L’expulsion du locataire après la fin du bail
- Les démarches d’expulsion après la résiliation du bail
- La paiement d’une indemnité d’occupation
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