Que faire si un locataire reste après la fin du bail ?

Rupture du contrat de location du côté du propriétaire

La résiliation d'un bail de location par le propriétaire est soumise à des dispositions légales très strictes. Énoncée dans la loi du 6 juillet 1989, elle n'est envisageable que dans trois circonstances bien définies. Il faut également ajouter à cela que le bail doit arriver à son échéance. Il est donc impératif de donner congé à votre locataire en suivant les motifs prévus par la loi, à savoir :

• Le congé pour motif légitime (impayés de loyer à répétition…) ;
• Le congé pour reprise du bien ou y loger un membre de sa famille ;
• Le congé pour vente du bien.

Le congé doit respecter un délai de préavis, variable selon le type de location (meublée ou vide). Ce délai court dès la réception de la lettre par le locataire. Si, à son terme, le logement n’est pas libéré, le locataire devient un occupant sans droit ni titre et une procédure d’expulsion peut être engagée.

Congé donné par le locataire

En ce qui concerne le locataire, la procédure est beaucoup plus simple : ce dernier peut résilier son bail à tout moment. Mais attention, un délai de préavis doit tout de même être respecté. Sa durée varie en fonction de la situation du locataire :

• Pour un logement vide : le délai de préavis est généralement de 3 mois (hors zone tendue).
• Pour un logement meublé : le délai de préavis est généralement de 1 mois.

Le locataire a la possibilité de quitter le logement à n'importe quel moment pendant le préavis. Dans ce cas, il ne sera tenu de payer le loyer et les charges que proportionnellement à la durée du préavis effectué.

Négociation et mise en demeure

Si le locataire refuse de quitter les lieux au-delà du délai de préavis, la première démarche consiste à le mettre en demeure par un commissaire de justice.. Cette action doit être effectuée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (ancien huissier de justice).

Si cette étape amiable s'avère infructueuse, la procédure d’expulsion peut être enclenchée par voie judiciaire avec l’aide du commissaire de justice.

Exemple : Un propriétaire a donné congé à son locataire pour reprise familiale. À la fin du préavis, le locataire refuse de quitter les lieux. Le bailleur mandate alors un commissaire de justice qui délivre une mise en demeure officielle. Sans réponse du locataire, une action en justice est lancée afin d’obtenir l’expulsion.

Action en justice et l’expulsion effective

L'expulsion d'un locataire à la fin du bail ne peut être réalisée qu'après une décision émise par le tribunal judiciaire de la commune où le logement loué est situé. Par conséquent pour entamer cette démarche, vous devez initialement soumettre une demande au tribunal.

À l’issue de l’audience, le juge peut ordonner l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre et le condamner au versement d’une indemnité. Il peut également accorder un délai supplémentaire au locataire pour lui permettre de trouver des solutions.

L’indemnité d’occupation prend automatiquement le relais du loyer lorsque le bail a expiré et que le locataire continue d’occuper les lieux sans autorisation. À ce stade, il n'est plus considéré comme un locataire, mais plutôt comme un occupant sans droit ni titre.

L'indemnité d'occupation peut alors être appliquée dans divers scénarios :

• Le bailleur a notifié la fin du bail, mais le locataire n’a pas quitté les lieux dans les délais.
• Une résiliation judiciaire a été prononcée pour impayés, mais le locataire refuse de libérer le logement.

Exemple : Le bail d’un appartement vide à Lyon a pris fin le 30 juin 2025. Le locataire n’a pas quitté les lieux et continue d’y habiter. Comme le bail n’existe plus, il n’est plus redevable du loyer mensuel de 850 €, mais doit verser une indemnité d’occupation du même montant fixée par le juge. Cette somme sera due chaque mois, à partir du 1er juillet 2025, jusqu’à ce que le logement soit libéré.