SOMMAIRE
- Définition
- Les cas d'occupation sans droit ni titre
- L'expulsion d'un occupant sans bail
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Une personne devient occupant sans droit ni titre lorsqu’elle reste dans un logement sans contrat valide (fin ou résiliation de bail).
Les locataires qui refusent de partir, les bénéficiaires de logements de fonction licenciés, démissionnaires ou retraités ainsi que les squatteurs sont des occupants sans droit ni titre.
L’expulsion suit plusieurs étapes légales : commandement de quitter les lieux, recours au tribunal, puis intervention de la force publique.
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Pour être autorisé à vivre dans un logement, un locataire doit disposer d'un contrat de location en cours de validité. En cas de non-renouvellement ou de résiliation du bail, celui-ci devient occupant sans droit ni titre. Comment réagir face à un squat d'appartement ? Quels sont les recours face à une occupation sans droit ni titre ?
Qu'est-ce que l'occupation sans droit ni titre ?
L'occupation sans droit ni titre caractérise les personnes qui occupent un logement sans y être autorisés par la loi. Cela inclut l'absence d'autorisation du propriétaire bailleur pour résider dans un logement.
Il peut s'agir d'un locataire qui se maintient dans les lieux illégalement après le non-renouvellement ou la résiliation de son bail. En ce sens, cette situation ne fait pas nécessairement référence à une installation illégale dans un logement, souvent appelée squat.
Cette occupation sans droit ni titre intervient fréquemment à la suite de la mise en jeu de la clause résolutoire, mettant fin à la validité du bail de location.
Dans quels cas est-on en présence d'un occupant sans droit ni titre ?
Les locataires dont le bail est résilié refuse de quitter le logement
Le locataire occupe légalement le bien loué jusqu'à la résiliation du bail. Lorsque le contrat de location est rompu, le titulaire du bail doit également quitter les lieux. Lorsqu'il continue à résider au sein du bien en question, il devient un occupant sans droit ni titre.
Rappelons qu'il y a résiliation du bail lorsque :
- Le contrat arrive à son terme et n'est pas renouvelé ;
- Le bailleur a fait appel à une clause exécutoire (non-paiement du loyer, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation) pour expulser le locataire ;
- Le propriétaire revend ou récupère légitimement son bien.
Le particulier occupe les lieux sans titre d'occupation préalable
L'autre catégorie d'occupation sans droit ni titre concerne l'introduction illégale dans un logement. Cela se produit notamment à la suite d'une de voie de fait. Cette notion juridique englobe les manœuvres suivantes :
- La menace ;
- La contrainte ;
- Les actes de violence ;
- L'effraction.
L'introduction dans un logement à l'aide des manœuvres précédentes caractérise le squat. Pourtant, la mauvaise foi n'est pas toujours au rendez-vous lorsqu'il est question d'occupation illégale. En effet, des personnes victimes d'une escroquerie au bail par un prétendu propriétaire peuvent devenir occupantes sans droit ni titre. En l'absence de droit de propriété, certains faux propriétaires louent un bien sans en détenir l'autorisation, notamment pour encaisser le dépôt de garantie des locataires.
Comment faire partir ou expulser un occupant sans bail ?
Pour déloger un locataire sans droit ni titre de son logement à usage d'habitation, le bailleur doit mener une procédure adéquate. Une expulsion forcée menée par le propriétaire lui-même l'expose à une peine de prison et à une amende pouvant atteindre 30 000€.
Étape 1 : Envoyer un commandement de quitter les lieux
En premier lieu, le propriétaire doit mandater un commissaire de justice (ex-huissier de justice) pour obtenir la signification d'un commandement de quitter les lieux. La notification de ce document doit se faire en main propre et donne lieu au démarrage d'un délai pour libérer le logement. Si l'occupant ne quitte pas les lieux au terme de ce délai, il est alors nécessaire de faire une requête devant le tribunal.
Étape 2 : Engager la procédure d'expulsion devant le juge
En saisissant le tribunal d'instance, le propriétaire engage la procédure d'expulsion. Le juge étudie alors l'ensemble des démarches qui ont été effectuées, ainsi que le respect des délais d'exécution. En présence d'une violation de domicile ou d'occupation de logement de manière illégale, la juridiction compétente peut prononcer une ordonnance d'expulsion.
Cette ordonnance doit être remis au locataire par voie d'huissier et marque le démarrage d'un nouveau délai en faveur du locataire. Depuis la loi Kasbarian dite anti-squat du 27 juillet 2023, les délais pour libérer les lieux ont été raccourcis. Ces derniers sont compris entre 1 mois et un an contre trois mois et trois ans auparavant.
Étape 3 : Procéder à l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre
Au terme du délai lié à l'ordonnance d'expulsion, un occupant qui se maintient dans les lieux risque l'expulsion locative. Pour cela, l'huissier de justice doit solliciter le préfet afin de faire appliquer la décision de justice et demander le concours de la force publique. En effet, la présence d'un officier de police judiciaire est nécessaire pour aller au terme de la procédure d'expulsion et parvenir à la libération des lieux.
FAQ
Quels sont les droits du propriétaire si l'occupant ne dispose pas d'un bail ?
L'occupation des lieux sans titre dans un local, expose son auteur au versement d'une indemnité d'occupation au propriétaire. Cette notion correspond au versement d'une somme d'argent censé couvrir tout ou partie du loyer et des charges du logement concerné. Seul le juge peut accorder le versement d'une indemnité d'occupation lorsque le locataire se maintient illégalement dans les lieux.
Comment la trêve hivernale intervient dans la procédure d'expulsion ?
Chaque année, la trêve hivernale intervient du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, toutes les procédures d'expulsion ne peuvent aller à leur terme et sont gelées. Même si les occupants sont fautifs, les textes leur garantissent le respect des droits de l'homme. Ainsi, aucun ancien locataire ne peut être expulsé pendant la trêve hivernale, sauf s'il dispose d'un relogement adéquat.
Quelle assurance contre l'occupation sans droit ni titre ?
Pour se prémunir de l'occupation des lieux sans titre, le propriétaire d'un logement peut souscrire une assurance. Appelée garantie des loyers impayés (GLI), cette assurance permet le versement des loyers en cas de non-versement par le locataire, dès le premier impayé et pendant toute la durée de la procédure d'expulsion.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contre l'occupation illicite des logements
- Service-public.fr - La trêve hivernale
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