Quelles solutions pour un propriétaire face à un occupant sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre désigne la situation où une personne occupe un logement sans disposer d’un bail en cours, d’un contrat de location valide ou de l’autorisation expresse du propriétaire. Autrement dit, il s’agit d’une présence dans les lieux sans aucun fondement juridique, qui prive le bailleur de la libre jouissance de son bien.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a renforcé la protection des propriétaires contre les occupations illégales. Elle prévoit notamment :

• un recours accéléré pour expulser les squatteurs ;
• des sanctions pénales plus lourdes ;
• la possibilité de réclamer une indemnité d’occupation.

Un occupant sans droit ni titre n’a pas l'autorisation du propriétaire pour occuper le logement. Plusieurs situations peuvent se présenter :

• Ancien locataire : il reste après la fin du bail ou malgré une résiliation pour impayés ;
• Ex-conjoint : après une séparation ou un divorce, l’un des conjoints continue à occuper le logement sans y avoir droit ;
• Squatteur : il s’introduit illégalement dans un logement vacant et l’occupe sans contrat ;
• Membre de la famille : il s’installe dans le logement sans bail et refuse ensuite de partir.

Dans tous ces cas, l’occupation est dépourvue de titre légal, ce qui justifie pour le propriétaire d’engager des démarches d'expulsion pour récupérer son bien.

Les obligations principales

• Payer une indemnité d’occupation : l’occupant doit verser une indemnité compensant la privation de jouissance du logement par le propriétaire. Cette indemnité est fixée par le juge et correspond souvent au montant du loyer qui aurait dû être payé ;
• Restituer le logement : l’occupant doit quitter les lieux dès qu’une décision judiciaire d’expulsion est prononcée. Le maintien dans les lieux sans autorisation constitue un trouble de jouissance pour le propriétaire.

Les sanctions civiles et pénales encourues

• Sanctions civiles : L’occupant peut être condamné à indemniser le bailleur pour les loyers impayés, l’occupation illicite et éventuellement les dégradations causées au logement ;
• Sanctions pénales : L’occupation frauduleuse d’un logement peut entraîner jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Ces peines s’appliquent notamment aux squatteurs et aux personnes entrées illégalement dans un logement.

Lorsqu’un propriétaire est confronté à un occupant sans droit ni titre, il ne peut pas se faire justice lui-même. La loi encadre strictement la procédure d’expulsion, qui se déroule en plusieurs étapes.

La mise en demeure avec la tentative amiable

Avant toute action judiciaire, il est recommandé d’adresser à l’occupant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche rappelle l’absence de droit à occuper le logement et fixe un délai pour quitter les lieux.
Dans certains cas, cette simple formalité permet d’éviter un long contentieux, notamment avec un ancien locataire ou un membre de la famille.

La procédure judiciaire classique

Si l’occupant refuse de partir volontairement, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Le juge peut alors :

• constater l’absence de droit ni titre ;
• ordonner l’expulsion ;
• fixer le montant de l’indemnité d’occupation due au propriétaire.

Une fois la décision rendue, un commissaire de justice (ancien huissier) est chargé de notifier le jugement et de mettre en œuvre l’expulsion si l’occupant ne quitte pas les lieux spontanément.

Le recours accéléré contre les squatteurs

Dans le cas particulier des squatteurs, la loi prévoit une procédure d’expulsion plus rapide. Le propriétaire peut saisir le préfet pour obtenir une mise en demeure de quitter les lieux sous 24 heures. Si les occupants refusent de partir, la préfecture peut autoriser l’intervention des forces de l’ordre sans passer par une longue procédure judiciaire.

Ce recours reste réservé aux cas de squat caractérisé et suppose que le propriétaire prouve la violation de domicile (dépôt de plainte, constat de police ou de commissaire de justice).