Comment donner congé à son locataire pour vente du logement ?

Le congé pour vente n’est valable qu’à l’échéance du bail et sous réserve de respecter des conditions strictes de délai, de forme et de contenu.

Délai de préavis et notification de congé

Le congé ne peut être donné qu’à la fin du bail, jamais en cours de contrat. Le délai de préavis dépend du type de location :

• 6 mois avant l’échéance pour une location vide ;
• 3 mois pour une location meublée.

La notification doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR), acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Tout manquement aux règles de notification du congé pour vente peut entraîner la nullité de la démarche.

Mentions obligatoires dans la lettre de congé

Pour être valable, la lettre de congé pour vente doit notamment contenir :

• le motif du congé (ici, la volonté de vendre le logement) ;
• le prix de vente, les conditions de cession, et les modalités de paiement ;
• une description détaillée du bien : surface, annexes (garage, cave, jardin), étage, nature (maison ou appartement) ;
• la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au droit de préemption du locataire.

Toute erreur ou omission peut rendre le congé irrégulier, voire nul.

Droit de préemption du locataire en location vide

Dans une location vide, le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire au locataire. Celui-ci bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet d'acheter le bien avant tout autre acquéreur.

Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour répondre à l’offre. S’il accepte, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il dispose ensuite de deux mois pour signer l’acte de vente chez le notaire, ou de quatre mois s’il a recours à un prêt immobilier.

Sans réponse dans ce délai, le locataire est réputé renoncer à l’achat. Il devra quitter le logement à l’échéance du bail, sauf accord amiable entre les parties pour prolonger temporairement son occupation.

Ce droit de préemption ne s’applique qu’aux locations vides. En effet, le congé pour vente d'un bail meublé obéit à des règles spécifiques.

Lorsque le locataire ne souhaite pas se porter acquéreur après un congé pour vente, le bail se poursuit jusqu’à son terme. À défaut d’accord entre les parties, le départ devient obligatoire à l’échéance du contrat.

Départ du locataire à l’échéance du bail

En l'absence de réponse à l’offre de vente dans le délai imparti, le locataire est réputé avoir renoncé à son droit de préemption. Le congé produit alors ses effets.

Le locataire doit quitter les lieux à la date mentionnée dans le congé, sauf si un accord entre les parties permet un report du départ. Le propriétaire n’est pas tenu de prolonger le bail ni de proposer de nouvelles conditions.

Il arrive aussi que le locataire refuse l’accès au logement pour une estimation ou pour les visites, ce qui peut compliquer sa mise en vente.

Obligations et recours en cas de maintien dans les lieux

Tant que le logement n’est pas restitué, le locataire reste redevable du loyer et des charges. Le congé ne le dispense pas de ses obligations locatives, même si la vente est en cours.

En cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, il s'expose à des pénalités d’occupation, notamment si le propriétaire subit un préjudice ou un retard dans la signature de la vente.

Un état des lieux de sortie devra être réalisé à la remise des clés, avec restitution du dépôt de garantie selon les règles habituelles. 

Si le locataire refuse de quitter les lieux, le bailleur peut saisir le juge en référé pour demander l’expulsion. Cette procédure permet d’obtenir une décision rapide. 

Notification d’une nouvelle offre au locataire

Si le bien est finalement proposé à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables (prix plus bas, paiement comptant, vente sans annexes, etc.), le bailleur doit en informer le locataire par une nouvelle notification.

Cette seconde offre doit être transmise dans les mêmes formes que le congé initial (RAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre).

À défaut, le locataire peut contester la vente pour non-respect de son droit de priorité.

Délai d’un mois pour exercer le second droit de préemption

Dès réception de cette nouvelle proposition, le locataire bénéficie d’un délai strict d’un mois pour se positionner. En l’absence de réponse dans les temps, il est réputé avoir renoncé à l’achat.

En cas d’acceptation, il dispose alors :

• de 2 mois pour signer l’acte de vente s’il n’a pas recours à un prêt ;
• ou de 4 mois s’il doit solliciter un financement pour acheter le bien.

Ce second droit de préemption ne joue que si le logement est encore à vendre et que le locataire n’a pas définitivement quitté les lieux.

Certains locataires bénéficient d’une protection légale renforcée qui rend le congé pour vente inopposable, sauf si le bailleur remplit lui-même certaines conditions spécifiques.

Locataires âgés ou à faibles ressources

Un locataire est protégé contre le congé pour vente si, à la date d'échéance du bail, il remplit les deux conditions suivantes :

• Être âgé de plus de 65 ans ;
• Percevoir des ressources annuelles inférieures au plafond PLS (fixé pour les logements sociaux et révisé chaque année).

Dans ce cas, le bailleur ne peut lui donner congé que s’il lui propose un logement de remplacement adapté, situé à proximité et présentant des conditions équivalentes de confort, de surface et d’accessibilité. À défaut, le congé est nul.

Locataires percevant l'allocation de présence parentale

Le locataire est également protégé s'il remplit les conditions suivantes :

• Il perçoit l’allocation de présence parentale à la date d’échéance du bail.
• Ses revenus sont inférieurs aux plafonds PLS en vigueur.
• Le propriétaire ne lui propose aucune solution de relogement adaptée pendant le délai de préavis.

Dans ce cas, le bail est automatiquement renouvelé, et le congé est inopposable.

Exceptions à la protection du locataire lors d'une vente

Il existe toutefois des situations où le bailleur peut donner congé, même si le locataire est protégé.  

C’est le cas lorsqu’il remplit au moins l’une des conditions suivantes :

• Il est âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail.
• Il perçoit des ressources inférieures aux plafonds PLS.
• Il propose un relogement adapté au locataire pendant la durée du préavis.