Que faire si un locataire refuse une visite pour l’estimation du logement ?

Un locataire peut-il refuser une visite pour estimation ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre les droits du locataire et du propriétaire. Elle garantit notamment au locataire le droit de jouir paisiblement du logement. Ce principe limite les possibilités de visite sans son accord, y compris pour une estimation, sauf exceptions prévues par le bail ou par la loi.

Le locataire a le droit de refuser une intrusion

La loi accorde au locataire le droit de profiter du logement en toute tranquillité. Cela signifie que pendant la durée du bail, le propriétaire ne peut plus pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, même pour des raisons qui peuvent sembler légitimes. Un tel comportement serait une atteinte à la vie privée et pourrait être considéré comme une violation de domicile.

Pas d’obligation légale d’accepter une estimation

La loi encadre les visites liées à la vente ou à la relocation en fin de bail, mais ne mentionne pas explicitement les visites destinées à une simple estimation du logement. En l’absence de clause spécifique dans le contrat de location, le locataire est donc en droit de refuser ce type de visite, surtout si le bail est encore loin de son terme.

En revanche, si le bail touche à sa fin, y compris dans le cas d’un bail meublé avec un congé pour vente, et que le propriétaire a donné congé pour vendre ou reprendre le logement, le locataire doit accepter les visites. Celles-ci peuvent avoir lieu jusqu’à deux heures par jour, à partir de 6 mois avant la fin du bail pour une vente, ou 3 mois pour une relocation. Si le locataire refuse à plusieurs reprises dans ce cas, son attitude peut être jugée abusive, même s’il est difficile d’obtenir des sanctions.

Les conditions pour visiter un logement loué

Lorsqu’elles sont autorisées, les visites doivent respecter plusieurs conditions :

• Une plage horaire fixée en accord avec le locataire ;
• Une durée maximale de deux heures par jour ouvré ;
• La présence du locataire n’est pas obligatoire. Mais en son absence, le bailleur doit impérativement obtenir l'autorisation explicite du locataire (ou une décision de justice) avant de pénétrer dans les lieux.

Si le locataire refuse la visite pour une estimation, le propriétaire ne peut pas forcer les choses. Mais il existe plusieurs solutions pour essayer de trouver un accord sans créer de conflit. Voici les étapes à suivre pour gérer la situation au mieux.

1. Vérifier si le bail autorise les visites pour estimation

Avant toute démarche, le bailleur doit consulter le contrat de location en cours. Le bail inclut fréquemment une clause qui prévoit les conditions de visite du logement pour la vente ou la remise en location du bien. Le propriétaire doit vérifier si cette clause prévoit :

• L’obligation du locataire d’autoriser les visites pour une estimation ;
• La durée maximale autorisée pour les visites ;
• L'exigence d'un préavis.

Une telle clause renforce la légitimité de la demande du bailleur. À défaut, le bailleur devra suivre une approche plus consensuelle.

​2. Envoyer une demande de visite conforme à la loi

Pour officialiser sa demande de visite pour estimation, le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre pourra servir de preuve juridique en cas de litige ultérieur. Le courrier doit comporter les éléments suivants :

1. La base contractuelle ou légale de la demande, par exemple une clause du bail autorisant les visites, ou les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en cas de congé pour vente ou reprise ;
2. Le motif précis de la visite demandée, par exemple une estimation en vue d’une vente faisant suite à une notification d’un congé pour vente, ou d’une relocation ;
3. Des propositions de dates et de plages horaires précises pour la visite, dans la limite de deux heures par jour ouvré ;
4. Une formule ouverte à la discussion, montrant une volonté de s'adapter au mieux aux contraintes du locataire.

3. Chercher une solution à l’amiable

Une approche conciliante a souvent plus de chances d’aboutir. Mieux vaut chercher à identifier ce qui motive le refus du locataire pour trouver une solution. Voici quelques pistes pour trouver un terrain d’entente :

1. Limiter le nombre de visites ;
2. Regrouper les visites sur des créneaux définis ;
3. Se montrer très flexible sur les horaires ;
4. Un geste commercial symbolique peut parfois débloquer la situation, bien que ce ne soit pas une obligation légale.

​4. Faire appel à la conciliation en cas de blocage

Si le locataire continue de refuser la visite pour estimation malgré les tentatives amiables, le bailleur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Ce service gratuit vise à faciliter le dialogue entre propriétaires et locataires et à rechercher un accord amiable pour éviter une procédure judiciaire.

5. Aller en justice en cas de refus abusif

Si toutes les démarches précédentes échouent, le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire. Pour être recevable, la demande doit reposer sur une clause du bail prévoyant les visites et sur des preuves du refus répété du locataire malgré des tentatives de conciliation. Le juge peut ordonner au locataire d'autoriser les visites, potentiellement sous astreinte financière (amende par jour de refus).

Mais cette procédure est souvent longue, coûteuse et incertaine, car les juges évitent généralement d’imposer des visites contre la volonté du locataire. Cela dit, si le refus est clairement abusif, par exemple si le bail se termine bientôt et qu’un congé a été donné, le juge peut être plus favorable au propriétaire.