Comment donner un congé pour reprise à son locataire ?

Au même titre que le congé pour motif légitime et sérieux ou le congé pour vente, le congé pour reprise est l'un des trois motifs légaux permettant de mettre fin à un bail d'habitation. Il intervient à l'échéance du contrat de location et permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail. 

Le propriétaire peut ainsi refuser de renouveler le bail en cas de :  

Reprise du bien pour y habiter soi-même

Un bailleur peut reprendre son logement pour y habiter. Le bien en question doit servir de résidence principale au bailleur. Cela concerne aussi bien le propriétaire personne physique que l'associé d'une SCI familiale.

 La reprise pour une résidence secondaire, une location ou un usage professionnel est exclue.

Reprise pour loger un proche 

La reprise est également possible pour loger un proche, à condition que ce dernier soit : 

• Un ascendant ; 
• Un descendant ; 
• Un conjoint ; 
• Un partenaire pacsé ; 
• Ou encore un concubin notoire.

Le logement doit constituer la résidence principale du bénéficiaire (et non un hébergement temporaire). L’identité et le lien de parenté doivent être clairement établis dans le congé.

La reprise du logement doit respecter des délais et une forme imposés par la loi du 6 juillet 1989. Le non-respect de la procédure peut entraîner l’annulation du congé.

Procédure à suivre

Le congé prend la forme d'une lettre à remettre au locataire par l'un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Acte de commissaire de justice ;
• Remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Cette notification doit intervenir en respectant un délai de préavis de : 

• 6 mois avant l'échéance du bail pour un bail vide ; 
• 3 mois avant la fin de la location pour un bail meublé ; 
• 1 mois avant l'expiration du bail si le logement se trouve en zone tendue.

Mentions obligatoires de la lettre de congé pour reprise 

Pour être valable légalement, la lettre de congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions obligatoires à savoir :

• Le motif précis (reprise pour habiter ou loger un proche) ;
• L’identité du bénéficiaire de la reprise (nom, prénom, lien de parenté) ;
• L’adresse du logement concerné ;
• Le respect du délai de préavis ;
• La mention du droit du locataire à contester le congé.

En cas de reprise pour loger un proche, une pièce justificative peut être utile (livret de famille, attestation sur l’honneur…).

Donner congé pour reprise paraît simple en théorie, mais la jurisprudence montre que de nombreuses procédures échouent à cause d’erreurs évitables. Voici les principales fautes à ne pas commettre, sous peine de voir le congé annulé ou l’expulsion refusée par le juge.

Donner congé hors délai

Le délai de préavis ne se calcule pas en jours glissants : il doit être respecté à la lettre, à partir de la date de réception par le locataire. Par exemple, si le bail se termine le 31 décembre, le congé doit lui être reçu au plus tard le 30 juin. Une notification trop tardive, même d’un seul jour, rend le congé invalide. Le bail est alors renouvelé automatiquement.

Omettre ou mal formuler les mentions obligatoires

Un congé pour reprise doit détailler le motif, identifier clairement le bénéficiaire, et indiquer le lien de parenté lorsqu’il ne s’agit pas du bailleur lui-même. Une formule vague comme « je souhaite reprendre le logement » est insuffisante. Il faut prouver que la reprise est fondée et réelle, par exemple en mentionnant que le bénéficiaire y établira sa résidence principale.

De plus, le congé doit rappeler au locataire son droit à contester la décision devant le tribunal judiciaire. L’absence de cette mention peut être exploitée pour faire annuler le congé.

Négliger la situation du locataire protégé

En cas de congé adressé à un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les revenus sont inférieurs aux plafonds légaux, le congé est inopposable, sauf si le bailleur propose un relogement adapté dans un périmètre raisonnable. Ignorer cette obligation, ou fournir une offre de relogement imprécise, trop éloignée ou inadaptée, revient à priver le locataire de sa protection. Le juge pourra alors refuser l’expulsion, même si toutes les autres conditions sont remplies.

Rappelons qu'une offre de relogement est inutile si le futur occupant du logement peut lui-même prétendre au statut de locataire protégé.