Comment fonctionne le congé pour motif légitime et sérieux et comment y recourir légalement ?

Le congé pour motif légitime et sérieux permet au bailleur de refuser le renouvellement d’un bail d’habitation. Il constitue l'un des trois motifs légaux prévus par la loi du 6 juillet 1989, avec le congé pour vendre et le congé pour reprise. Il s’applique tant aux locations vides qu’aux locations meublées.

Un droit encadré par la loi du 6 juillet 1989

L’article 15 de la loi de 1989 autorise le bailleur à mettre fin au bail s’il justifie d’un motif légitime et sérieux.

Ce motif peut concerner un manquement du locataire à ses obligations ou un événement extérieur rendant la poursuite du bail impossible ou préjudiciable. 

La loi ne fixe aucune liste de ces situations. 

Une décision laissée à l’appréciation du juge

Sans définition légale précise, c'est le juge qui statue sur le caractère légitime et sérieux. Il évalue la gravité, la répétition et les conséquences sur le contrat de location.

L’ensemble du dossier est examiné : preuves produites, antécédents éventuels, démarches du bailleur, etc.

Les tribunaux reconnaissent généralement le congé lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations légales ou contractuelles. Le manquement doit être répété, prouvé et suffisamment grave pour nuire au bon déroulement du bail.

Retards de paiement du loyer

Des retards fréquents dans le règlement du loyer peuvent justifier le non-renouvellement du bail, même si les sommes sont ensuite régularisées.

Il est recommandé de conserver les mises en demeure, lettres de relance ou toute autre preuve écrite attestant de la faute du locataire.

Troubles de voisinage et nuisances avérées

Le congé peut être justifié en cas de troubles répétés (tapage nocturne, insultes, agressivité, dégradations…). Ces comportements perturbent la tranquillité de l’immeuble et nuisent aux autres occupants.

Pour être valable, le motif doit s'appuyer sur des preuves concrètes : 

• mains courantes déposées auprès des forces de l'ordre ;
• témoignages écrits de voisins ; 
• constats établis par un commissaire de justice.

Les faits doivent être objectifs, datés, répétés et imputables au locataire.

Défaut d’assurance habitation 

Chaque année, le locataire a l’obligation de fournir au bailleur une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…). 

En l’absence de ce document, et après une mise en demeure restée sans effet, ce manquement peut justifier l'envoi d'un congé.

Sous-location interdite ou dissimulée

Si le bail interdit la sous-location ou si le locataire ne sollicite pas d’autorisation écrite du bailleur, la mise à disposition du logement à un tiers constitue une violation grave du contrat.

Le congé est recevable dès lors que le bailleur apporte la preuve de cette sous-location par la présentation par exemple :

• d'annonces publiées en ligne ;
• d'échanges de messages avec des tiers ;
• d'un constat de commissaire de justice.

Usage du logement contraire à sa destination

Le locataire doit respecter la destination du logement prévue au bail. Un bien loué à usage d’habitation ne peut donc pas être utilisé à d’autres fins, comme une activité professionnelle ou commerciale, sauf autorisation expresse du bailleur. 

Un tel changement d’usage constitue une faute qui peut justifier un congé.

Dégradations anormales du logement

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail si le locataire est à l’origine de dégradations importantes et anormales dans le logement (murs abîmés, équipements dégradés, installations rendues inutilisables).

Un état des lieux contradictoire ou un constat de commissaire de justice permet de prouver la réalité des dommages reprochés.

Refus d’accès au logement pour travaux obligatoires

Le locataire doit permettre l’accès au logement pour la réalisation de certains travaux liés à l’entretien, la sécurité ou la mise en conformité du bien. 

Un refus injustifié, répété ou prolongé peut être considéré comme un manquement grave aux obligations contractuelles. Il peut être sanctionné par un congé.

Le bailleur peut donner congé en invoquant le motif légitime et sérieux, y compris lorsqu’aucune faute n'est reprochée au locataire. Dans ce cas, il doit justifier d'une situation grave, objective et documentée, rendant impossible la poursuite du contrat.

Réalisation de travaux lourds rendant le logement inhabitable

Certains projets de rénovation nécessitent la libération totale du logement (réhabilitation complète, retrait de toiture, reprise de structure, travaux de mise aux normes).

Pour que le congé soit recevable, le bailleur doit démontrer :

• la réalité du projet ;
• sa nature incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux ;
• un calendrier prévisionnel sérieux.

Un simple rafraîchissement ou des travaux d’amélioration ne suffisent pas à justifier le congé. 

En cas de contestation, le bailleur devra produire des justificatifs prouvant le caractère indispensable des travaux (devis, rapports techniques, permis de construire…).

Démolition ou changement de destination du logement

Un congé peut être motivé par un projet de démolition ou de transformation du bien (bureaux, locaux commerciaux, etc.).

Le bailleur doit prouver que ce changement est réel, autorisé, et qu’il ne dissimule aucune intention détournée visant à évincer abusivement le locataire.

Toute manœuvre ou modification du projet postérieure au congé peut entraîner des sanctions.

Congé pour expropriation ou interdiction administrative de louer

Certains congés sont imposés par une contrainte extérieure : 

• procédure d’expropriation pour utilité publique ;
• arrêté interdisant la location (péril, insalubrité).

Dans ce cas, la lettre de congé doit être accompagnée des documents justificatifs (arrêté préfectoral, décision d’expropriation, etc.).

Même si le motif est recevable, le congé peut être annulé s’il ne respecte pas les règles de forme et de délai prévues par la loi. Toute irrégularité peut le rendre inopposable au locataire.

1- Respecter le délai de préavis légal

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date d’échéance du bail pour une location vide et trois mois pour une location meublée.

Un congé tardif est automatiquement nul. Il est donc important de vérifier la date exacte de fin de bail.

2- Choisir un mode de notification conforme au droit locatif

Pour être valable, le congé doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En pratique, l’acte de commissaire de justice reste le plus sûr. Il évite toute contestation sur la date ou le contenu, même si le locataire refuse de le réceptionner.

3- Rédiger une lettre de congé respectant les exigences légales

La lettre de congé doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

• le motif légitime et sérieux ;
• les faits reprochés (impayés, troubles, travaux…) ;
• l’identité du bailleur ou de son mandataire.

Un courrier imprécis, incomplet ou non justifié peut entraîner l’annulation du congé par le juge.

Constituer un dossier complet pour justifier le motif du congé

Le bailleur doit pouvoir démontrer que le motif invoqué est réel, sérieux et fondé. Il est donc essentiel d’anticiper toute contestation en constituant un dossier solide comprenant notamment :

• des correspondances adressées au locataire (relances, mises en demeure…) ;
• des constats ou attestations relevant de troubles ou d’infractions (voisinage, commissaire de justice, rapports techniques…) ;
• tous documents relatifs à un projet de travaux ou à une interdiction administrative (devis, permis de construire, arrêtés…).

Confier la rédaction du congé à un professionnel pour éviter les erreurs

La lettre de congé doit respecter des règles précises tant sur le fond que sur la forme (formulation du motif, qualité du signataire, délais légaux, mode de transmission). 

L’intervention d’un professionnel du droit ou d’un gestionnaire locatif permet notamment de :

• s'assurer que le motif invoqué est bien légitime ;
• respecter les mentions obligatoires ;
• limiter les risques d’annulation liés à un vice de forme.