Conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire a le droit de donner un congé pour vente d'un logement occupé, en respectant les conditions prévues au bail.
Quel délai a un propriétaire pour récupérer son logement ?
Pour vendre un appartement occupé, le propriétaire doit envoyer un congé pour vente aux locataires en respectant un délai de préavis minimum, à savoir :
- 3 mois avant la date d’échéance du bail pour une location meublée :
- 6 mois avant la date d’échéance du bail pour une location vide.
Ainsi, un propriétaire ne peut pas récupérer son logement sans respecter scrupuleusement ces délais sous peine de nullité du congé.
En tant que locataire vous avez donc jusqu’au terme du contrat pour quitter les lieux.
En outre, vous n’avez pas à respecter de préavis de départ. Autrement dit, vous pouvez quitter le logement sans attendre la fin du contrat et sans respecter le délai de préavis légal d’un mois ou de trois mois selon les cas. Ainsi si vous trouvez un appartement ou une maison il vous suffit de prévenir le propriétaire et de fixer la date d’état des lieux de sortie.
Dans quels cas le locataire est il prioritaire pour l’achat du logement qu’il occupe ?
Lors d’un congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur les autres acheteurs. Dans ce cas, le congé pour vente vaut offre d’achat. Le locataire a alors deux mois pour accepter l’offre.
Seules les locations vides sont concernées par le droit de préemption conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, les locataires d'une location meublée ne sont pas prioritaires en cas de congé pour vente. Ces derniers devront quitter le logement à l’issue des trois mois de préavis. Néanmoins, rien ne les empêche de faire une offre d’achat au propriétaire !
En outre, le droit de préemption en cas de vente du bien loué, ne s’applique pas dans les cas suivants :
- Le propriétaire vend son logement à un membre de sa famille jusqu’au 3éme degré c’est-à-dire s’il décide de vendre à ses parents, grands-parents, enfants, oncles, tantes, arrière-grands-parents, neveux, nièces, cousins germains…
- Le logement est inhabitable ou frappé d’un arrêté de péril c’est-à-dire que la solidité de l’immeuble est remise en cause.
Comment vérifier que le congé pour vente d'un bien loué est valable ?
Pour être valable, le congé pour vente doit respecter un formalisme précis, en plus des délais à respecter.
Comme nous l’avons vu, le propriétaire doit donner un congé au minimum 6 mois ou 3 mois avant l’échéance du bail. La lettre de congé pour vente ou reprise doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou remis en main propre contre émargement.
D’autre part, la lettre de congé doit préciser les mentions suivantes pour être valable :
- Le motif du congé (vente ou reprise) ;
- Le prix et les conditions de vente du logement loué ;
- La description du logement et des annexes éventuelles ;
- Les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions de l'offre de vente au locataire ;
- La notice d'information mentionnant les obligations du propriétaire, les voies de recours et d'indemnisation du locataire, conformément à l'arrêté du 13 décembre 2017.
Si la lettre de congé est incomplète ou non délivrée dans les temps, alors le congé n’est pas valable.