Mon propriétaire vend et je ne trouve pas de logement : que faire ?

Conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire a le droit de donner un congé pour vente d'un logement occupé, en respectant les conditions prévues au bail.

Quel délai a un propriétaire pour récupérer son logement ?

Pour vendre un appartement occupé, le propriétaire doit envoyer un congé pour vente aux locataires en respectant un délai de préavis minimum, à savoir :

• 3 mois avant la date d’échéance du bail pour une location meublée :
• 6 mois avant la date d’échéance du bail pour une location vide. 

Ainsi, un propriétaire ne peut pas récupérer son logement sans respecter scrupuleusement ces délais sous peine de nullité du congé. 

En tant que locataire vous avez donc jusqu’au terme du contrat pour quitter les lieux. 

En outre, vous n’avez pas à respecter de préavis de départ. Autrement dit, vous pouvez quitter le logement sans attendre la fin du contrat et sans respecter le délai de préavis légal d’un mois ou de trois mois selon les cas. Ainsi si vous trouvez un appartement ou une maison il vous suffit de prévenir le propriétaire et de fixer la date d’état des lieux de sortie. 

Dans quels cas le locataire est il prioritaire pour l’achat du logement qu’il occupe ? 

Lors d’un congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur les autres acheteurs. Dans ce cas, le congé pour vente vaut offre d’achat. Le locataire a alors deux mois pour accepter l’offre. 

Seules les locations vides sont concernées par le droit de préemption conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, les locataires d'une location meublée ne sont pas prioritaires en cas de congé pour vente. Ces derniers devront quitter le logement à l’issue des trois mois de préavis. Néanmoins, rien ne les empêche de faire une offre d’achat au propriétaire !

En outre, le droit de préemption en cas de vente du bien loué, ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Le propriétaire vend son logement à un membre de sa famille jusqu’au 3éme degré c’est-à-dire s’il décide de vendre à ses parents, grands-parents, enfants, oncles, tantes, arrière-grands-parents, neveux, nièces, cousins germains…  
• Le logement est inhabitable ou frappé d’un arrêté de péril c’est-à-dire que la solidité de l’immeuble est remise en cause.

Comment vérifier que le congé pour vente d'un bien loué est valable ? 

Pour être valable, le congé pour vente doit respecter un formalisme précis, en plus des délais à respecter. 

Comme nous l’avons vu, le propriétaire doit donner un congé au minimum 6 mois ou 3 mois avant l’échéance du bail. La lettre de congé pour vente ou reprise doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou remis en main propre contre émargement.

D’autre part, la lettre de congé doit préciser les mentions suivantes pour être valable : 

• Le motif du congé (vente ou reprise) ;
• Le prix et les conditions de vente du logement loué ;
• La description du logement et des annexes éventuelles ;
• Les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, précisant les conditions de l'offre de vente au locataire ;
• La notice d'information mentionnant les obligations du propriétaire, les voies de recours et d'indemnisation du locataire, conformément à l'arrêté du 13 décembre 2017.

Si la lettre de congé est incomplète ou non délivrée dans les temps, alors le congé n’est pas valable. 

Le propriétaire a l’obligation de proposer un relogement au locataire en cas de congé pour vente ou reprise dans les cas suivants : 

• Le locataire est âgé de plus de 65 ans et a des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixé par l'arrêté du 29 juillet 1987, chaque année. Cette obligation de relogement vaut aussi si le locataire a une personne de plus de 65 ans à charge. Exception faite, si le bailleur lui-même est dans cette situation. 
• Le propriétaire vend à la découpe plus de 10 logements dans un même immeuble. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’une protection plus étendue conformément au Décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 . À noter que cette obligation de relogement ne concerne pas les organismes HLM, les bailleurs privés et les SCI familiales (société civile immobilière). 

Par conséquent, si le locataire est dans une de ces situations et que la lettre de congé n’inclut aucune proposition de relogement, alors le congé pour vente n’est pas recevable et sera considéré comme nul. 

Dans le cas où vous recevez un congé pour vente et que vous ne faites pas jouer votre droit de préemption, alors vous serez dans l’obligation de quitter le logement au plus tard à la date d’échéance du bail. 

Par conséquent, si vous ne libérez pas le logement, vous devenez occupant sans droit ni titre. Le propriétaire bailleur peut alors récupérer le logement en saisissant le juge des contentieux de la protection. Ce n’est qu’à l’issue du jugement qu’il sera en mesure d’obtenir votre expulsion en plus du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à votre départ.

Un commandement de quitter les lieux peut être délivré en même temps que la signification du jugement. Le commandement vous laisse un délai de 2 mois pour quitter le logement. Pendant ce délai, l’expulsion ne peut avoir lieu. À noter que le juge peut proroger ce délai jusqu’à 3 mois maximum.

Dans le cas où vous rencontrez des difficultés pour retrouver un logement, vous pouvez éventuellement négocier à l’amiable un délai supplémentaire à votre propriétaire avant que ce dernier engage une procédure. Pour cela, il est important d’être de bonne foi et de conserver les justificatifs de vos recherches et/ou de refus des dossiers déposés, par exemple. 

Même après le délai légal de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Ce dernier peut accorder des délais supplémentaires, notamment lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille conformément à l’article 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. La durée de ces délais ne peut être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans (art. L412-4 du CPCE). Pour fixer le délai, le juge prend en compte les situations du propriétaire et du locataire comme l’âge, l’état de santé, les ressources ou encore la situation de famille. 

Quoi qu'il en soit, si votre propriétaire vend et que vous ne trouvez pas de logement, il est essentiel de  de dialoguer et de trouver des solutions amiables afin d’éviter les procédures.