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Résiliation mandat de gestion locative

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SOMMAIRE

  • Dans quels cas et comment résilier un mandat ?
  • 1. Le mandat arrive à échéance
  • 2. Non-avertissement du renouvellement
  • 3. Faute grave du mandataire
  • 4. En cas de vente du bien
  • Les conséquences
  • FAQ

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Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel le mandant (bailleur) cède son autorité à un mandataire (l’agence immobilière ou l’administrateur de bien) pour que ce dernier gère tout ou partie de son patrimoine immobilier en son nom. 

Dans la majorité des cas, un mandat de gestion est valable pour une période de 1 à 3 ans avec un préavis de résiliation de 3 mois. La loi ne permet pas sa résiliation avant son échéance, sauf en cas de faute du gestionnaire ou face à des circonstances particulières. Voici une revue de toutes les situations permettant la résiliation du mandat mais surtout les formalités à régler pour mettre fin au contrat de manière légale.

Dans quels cas et comment résilier un mandat de gestion ?

Pour résilier un mandat, le propriétaire doit simplement donner congé au gestionnaire immobilier. Pour ce faire, il enverra une lettre avec accusé de réception au gestionnaire immobilier tout en respectant le délai de préavis.

La lettre détaille les circonstances justifiant la rupture du contrat. Comme évoqué plus haut, le mandant ne peut pas résilier le mandat de gestion locative à sa guise. La résiliation peut être envisagée dans les 5 cas suivants :  

Cas n°1 : Le mandat de gestion locative arrive à son terme

Résilier un mandat de gestion d'agence - En cas d'Arrivée à terme

La loi n'oblige pas le propriétaire à renouveler un mandat de gestion locative. Quand celui-ci arrive à son terme, le mandant peut mettre fin à toute collaboration avec son gestionnaire. Il suffit alors de notifier le professionnel ou l'agence immobilière. 

Le propriétaire doit envoyer une lettre de résiliation avec accusé de réception. Il doit respecter le délai de préavis légal et les clauses résolutoires du mandat. 

Exemple concret et application du préavis

Le propriétaire a conclu un mandat de gestion locative, pour une durée de 3 ans avec 3 mois de délai de préavis en cas de résiliation. 

Le mandant a pris effet le 1er janvier 2023 et arrivera à son terme le 31 décembre 2025. Pour respecter le préavis de 3 mois, la lettre de résiliation doit être remis au gestionnaire au plus tard le 31 septembre.

Cas n°2 : Le gestionnaire n'a pas averti du renouvellement du mandat

Résilier un mandat de gestion d'agence - En cas de non-avertissement du renouvellement

Même si le contrat fait mention de sa reconduction tacite, la loi Chatel oblige le gestionnaire à informer le propriétaire du renouvellement du mandat. Cette notification peut prendre la forme d'une lettre recommandée avec avis de réception ou d'un courriel. Elle doit avoir lieu 1 à 3 mois avant l'échéance du mandat.

Si le gestionnaire omet de notifier le propriétaire, ce dernier peut résilier le mandat à tout moment et sans frais. Aucun délai de préavis n'est requis. Dans ce cas de figure, la lettre de résiliation doit faire mention de la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 dite « Chatel » et de l’article L125-1 du Code de la Consommation

Cas n°3 : Le mandataire commet une faute grave

Résilier un mandat de gestion d'agence - En cas de faute grave du mandataire

Le propriétaire peut résilier le mandat à tout moment s’il estime que l’agence immobilière à commis des erreurs graves dans lagestion locative. Cette procédure est souvent longue et complexe puisque ces litiges sont parfois portés devant les tribunaux. Toutefois, si les fautes sont évidentes, l’agence a néanmoins toutes les chances d’accepter la rupture du mandat.

La jurisprudence éclaire les propriétaires sur les fautes qui peuvent justifier la résiliation du mandat :

  • La non-vérification de l’authenticité des pièces du dossier de location ;
  • L’absence de suivi en ce qui concerne les obligations du locataire en cours de bail ;
  • Manque de transparence dans la gestion des fonds ;
  • Le manquement à demander une caution solidaire pour un locataire en CDD.

La résiliation du mandat suit la voie habituelle (envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception). Cependant, aucun préavis n'est exigé. La résiliation peut être immédiate, car la faute justifie la rupture anticipée du contrat. Seulement, le propriétaire doit prouver qu'il y a bien eu manquement si les faits sont contestés par l'agence ou le professionnel. 

Face à une faute du gestionnaire, le mandat est rompu dès la notification même si l'affaire est portée devant la justice

Dans ce cas de figure, la révocation du mandat prend effet dès la notification et ce, même si le gestionnaire conteste la faute par la suite. Dès qu'il aura reçu la lettre de résiliation, le professionnel cesse d'assurer la gestion du bien. Il ne doit plus encaisser les loyers et s'acquitter des charges au nom du bailleur. Le juge vérifiera si la résiliation est justifiée ou, à défaut, si le mandant à commis un abus. Dans le second cas, le propriétaire peut être tenu de verser des dommages et intérêts au gestionnaire. 

Cas n°4 : En cas de vente du bien

Résilier un mandat de gestion d'agence - En cas de vente du bien

La vente d’un bien rompt automatiquement le mandat de gestion locative. Il n’est pas non plus transféré automatiquement à l’acheteur. Certaines agences appliquent des frais de clôture de compte allant jusqu’à 300 € dans le cas où une clause d’engagement de durée est inscrite au contrat de gestion.

Le mandant n'a donc pas à résilier le mandat. Toutefois, il doit informer le gestionnaire de la vente du bien dans les meilleurs délais par une lettre avec accusée de réception. Après avoir pris connaissance de l'identité de l'acquéreur, l'agence peut tenter de convaincre ce dernier pour signer un nouveau mandat qui remplacera le précédent.

Le départ du locataire peut justifier la résiliation du mandat dans de rares cas

Le départ du locataire peut également entraîner la résiliation du mandat de gestion locative. Une condition est nécessaire pour justifier la rupture : une clause mentionne le départ de ce dernier dans le contrat. Les mandats ne contiennent pas une telle clause dans la majorité des cas et donc dans les faits, le départ du locataire ne justifie pratiquement jamais la rupture anticipée du mandat de gestion.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du mandat de gestion locative pour chacune des parties ?

Pour le propriétaire

En mettant fin au mandat le liant avec au mandataire, le propriétaire doit informer le locataire. Il s'occupera également de la gestion de la location. 

Il doit se charger des tâches qui incombait auparavant au gestionnaire à savoir :

  • La gestion des quittances de loyer ;
  • La réception des loyers ;
  • La gestion des litiges ;
  • La gestion courante de votre logement.

Pour mener à bien cette gestion, il faudra récupérer auprès de l’ancien mandataire l’ensemble des documents constituant les dossiers en cours :

  • Le bail de location ;
  • Les quittances ;
  • Le dossier locataire.

De plus, le changement de mandataire à de grandes chances de mettre un terme à l’éventuelle garantie loyer impayé (GLI) en place. Il faudra donc souscrire à une nouvelle assurance rapidement, afin d’éviter qu’un impayé ne survienne pendant la période transitoire.

Un changement de propriétaire peut allonger les délais d'indemnisation vis-à-vis des assureurs 

Changer de mandataire peut allonger la procédure d'indemnisation. La compagnie d'assurance change aussi d'interlocuteur et le propriétaire peut ne pas être au fait des sinistres déclarés à l'assureur. 

Pour le locataire

Le changement de gestionnaire ou la reprise en direct de la gestion par le propriétaire n’a aucun impact pour le locataire. Une fois prévenu, il versera simplement le loyer et les charges au bailleur ou au nouveau gestionnaire.   

Pour le mandataire

Le mandataire n’est désormais plus en charge de la gestion locative. Selon la nature du contrat qui le liait avec le propriétaire, il pourra prétendre à des indemnités si le mandat le prévoyait.

Et concernant le bail en cours…

Le bail se poursuit sans que ses clauses ne soient modifiées. Le propriétaire se contentera de donner les nouvelles coordonnées de la personne qui se chargera de la gestion, qu’il s’agisse de lui-même ou d’un nouveau gestionnaire.

Le locataire aura ainsi toutes les informations pour régler les loyers et s’adresser à la personne compétente pour régler les problèmes qu’il aurait dans le logement.

FAQ

Le propriétaire peut-il résilier le mandat de gestion locative sans motif valable ? 

L'article 2004 du Code Civil suggère que oui et pourtant la réponse est non. Cet article de loi ne s'applique qu'aux mandats à durée indéterminée. Puisque le mandat de gestion locative a une durée déterminée, il est assorti d'un délai d'engagement. Le propriétaire s'engage à ne pas résilier le contrat avant que celui-ci n'arrive à son terme.

Quelle est la durée d'un mandat de gestion locative ?

Un mandat de gestion locative est signé pour une durée déterminée, communément un an. En fonction du mandat, une clause de reconduction tacite fixée annuellement peut être prévue. Un mandat de gestion locative ne peut pas dépasser 30 ans.

Que devient la garantie contre les loyers impayés en cas de résiliation du mandat de gestion ?

La garantie s’arrêtera en même temps que le mandat. Évitez de lancer la procédure si vous avez un litige en cours. Cette contrainte ne doit pas pour autant vous empêcher de résilier puisque vous pouvez dans la foulée souscrire à une nouvelle assurance contre les impayés. Nous vous recommandons d’ailleurs de souscrire au plus vite à une nouvelle garantie contre les loyers impayés, afin d’éviter tout incident durant la période de transition.

Sources

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  • 4. En cas de vente du bien
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